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【明報專訊】美國利率動向牽動全球金融市場，美國聯儲局最新議息會議之後，就是否加息一改2008年以來的可預期狀態，變得不明朗起來，往後金融市場將會更加波動，投資者須做好風險管理。美息走勢不明朗，對本港樓市的影響即時呈現出來，情况一則說明樓市與利率之息息相關，另外說明置業人士對利率風險的警覺，在多次「狼來了」之後，可能有點麻木了。不過，加息對於樓市是真實的風險，目前情况實際是風高浪急，考慮現階段置業的市民，必須充分衡量自己承受風險的能力，以免市况逆轉而陷於進退維谷景况。
聯儲局加息現轉折
利率上調仍屬必然
2008年9月金融海嘯，為免經濟陷於衰退，聯儲局在當年年底將聯邦基金利率下調至接近零的水平，同時為使市場毋須擔心利率突然逆轉而增加透明度，開始承諾在較長一段時間內維持低利率。此後，聯儲局在議息會議的政策聲明，在各個階段對利率動向以不同措辭表述，目的是要市場知道聯儲局處理利率的意向。最新一次會議，政策聲明刪除了對加息「有耐性」的措辭，這是6年多以來聯儲局對是否加息不再「管理預期」，回復以經濟數據決定利率動向的操作。這樣的轉變，本來是回復常態，客觀上卻使息口走勢陷於不明朗狀態。
理論上，政策聲明刪除了對加息「有耐性」，則下次會議（6月）加息就可以預期，可是聯儲局主席耶倫在記者會上對會否在6月加息的說法卻含混不清，從正反解讀都有想像空間，加上她說數據顯示美國經濟增長放緩，又調低今年底利率中值預測和經濟增長預測，使美息走勢引來更多的猜度。市場人士一般相信聯儲局6月不會加息，認為9月會加息的人也顯著減少，有投資銀行甚至估計聯儲局今年都不會加息。
市場人士對美息走勢莫衷一是，恰恰反映須重新適應美國利率不明朗的常態；金融市場波動在所難免，今次聯儲局議息會議之後，美元匯價一度大幅下跌，創6年來單日最大跌幅，其後又反彈，說明利率風險是現實存在。未來一段日子，市場在沒有聯儲局的利率「指導思想」下，每有風吹草動就必然波動，對於投資者而言是有危有機，但是小投資者在波動市中最容易淪為大鱷的點心，因此小投資者特別需要做好風險管理，迫切性刻不容緩。
美息走勢，對本港還有一個重要意義，就是對樓市的影響。過去幾年樓市飈升，形成泡沫，除了供應短缺之外，一般認為與超低息環境有很大關係。隨着美國加息，本港必然跟隨，屆時或許是樓市逆轉之時。現在美國息口不明朗，而且按耶倫對美國經濟增長的描述，市場人士解讀為即使聯儲局開始加息，也不會驟然抽高，利率只會緩慢上升；若這個解讀正確，則本港樓市泡沫會再吹得多大，就更難估計了。聯儲局被認為將延遲加息之後，太古城即時有業主反價20萬元，買家仍然追入承接，息口對樓價升跌之敏感，可見一斑。
促成樓市泡沫諸因素
置業人士須參考衡量
3星期前，金管局再推出逆周期措施，要求銀行降低對中下價住宅單位的按揭成數，此舉目的除了顧及銀行的按揭風險，確保市况逆轉時不會危及整體金融穩定，客觀上也有壓制置業意欲的意味，只是實施以來收效似乎不大，從新樓盤銷情不俗，紅磡家維邨一個居屋單位實用呎價逾萬，以800萬元成交，成為所謂居屋王，反映銀行雖然收緊按揭，但是樓價照升。
美國加息出現轉折，不過息口上調是必然的事，况且未來三四年供應將增加（總數超過7萬個單位）；另外，反映市民置業購買力的按揭供款對住戶入息中位數，去年第4季已經達58%，遠高於1994至2013年間的47%長期平均數，只要利率上調3個百分點至較正常水平，比率就會飈升至76%。從種種迹象顯示，不應低估樓市風險，本港樓價已經高處不勝寒，不少數據已經反映出整體經濟下調景况；當超低利率逐步不再，供應增加，這些影響樓市、決定樓價走向的諸多因素，值得急欲置業人士參考和衡量，再決定行止。
歡迎回應 editorial@mingpao.com
聯儲局加息現轉折
利率上調仍屬必然
2008年9月金融海嘯，為免經濟陷於衰退，聯儲局在當年年底將聯邦基金利率下調至接近零的水平，同時為使市場毋須擔心利率突然逆轉而增加透明度，開始承諾在較長一段時間內維持低利率。此後，聯儲局在議息會議的政策聲明，在各個階段對利率動向以不同措辭表述，目的是要市場知道聯儲局處理利率的意向。最新一次會議，政策聲明刪除了對加息「有耐性」的措辭，這是6年多以來聯儲局對是否加息不再「管理預期」，回復以經濟數據決定利率動向的操作。這樣的轉變，本來是回復常態，客觀上卻使息口走勢陷於不明朗狀態。
理論上，政策聲明刪除了對加息「有耐性」，則下次會議（6月）加息就可以預期，可是聯儲局主席耶倫在記者會上對會否在6月加息的說法卻含混不清，從正反解讀都有想像空間，加上她說數據顯示美國經濟增長放緩，又調低今年底利率中值預測和經濟增長預測，使美息走勢引來更多的猜度。市場人士一般相信聯儲局6月不會加息，認為9月會加息的人也顯著減少，有投資銀行甚至估計聯儲局今年都不會加息。
市場人士對美息走勢莫衷一是，恰恰反映須重新適應美國利率不明朗的常態；金融市場波動在所難免，今次聯儲局議息會議之後，美元匯價一度大幅下跌，創6年來單日最大跌幅，其後又反彈，說明利率風險是現實存在。未來一段日子，市場在沒有聯儲局的利率「指導思想」下，每有風吹草動就必然波動，對於投資者而言是有危有機，但是小投資者在波動市中最容易淪為大鱷的點心，因此小投資者特別需要做好風險管理，迫切性刻不容緩。
美息走勢，對本港還有一個重要意義，就是對樓市的影響。過去幾年樓市飈升，形成泡沫，除了供應短缺之外，一般認為與超低息環境有很大關係。隨着美國加息，本港必然跟隨，屆時或許是樓市逆轉之時。現在美國息口不明朗，而且按耶倫對美國經濟增長的描述，市場人士解讀為即使聯儲局開始加息，也不會驟然抽高，利率只會緩慢上升；若這個解讀正確，則本港樓市泡沫會再吹得多大，就更難估計了。聯儲局被認為將延遲加息之後，太古城即時有業主反價20萬元，買家仍然追入承接，息口對樓價升跌之敏感，可見一斑。
促成樓市泡沫諸因素
置業人士須參考衡量
3星期前，金管局再推出逆周期措施，要求銀行降低對中下價住宅單位的按揭成數，此舉目的除了顧及銀行的按揭風險，確保市况逆轉時不會危及整體金融穩定，客觀上也有壓制置業意欲的意味，只是實施以來收效似乎不大，從新樓盤銷情不俗，紅磡家維邨一個居屋單位實用呎價逾萬，以800萬元成交，成為所謂居屋王，反映銀行雖然收緊按揭，但是樓價照升。
美國加息出現轉折，不過息口上調是必然的事，况且未來三四年供應將增加（總數超過7萬個單位）；另外，反映市民置業購買力的按揭供款對住戶入息中位數，去年第4季已經達58%，遠高於1994至2013年間的47%長期平均數，只要利率上調3個百分點至較正常水平，比率就會飈升至76%。從種種迹象顯示，不應低估樓市風險，本港樓價已經高處不勝寒，不少數據已經反映出整體經濟下調景况；當超低利率逐步不再，供應增加，這些影響樓市、決定樓價走向的諸多因素，值得急欲置業人士參考和衡量，再決定行止。
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