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【明報專訊】俗語說，一隻手掌拍不響。其實，從經濟學角度分析，任何成交，都是有求也要有供的結果，就以近期金管局再收緊住宅按揭為例，有說因更多人儲不到買樓首期，會「焗」住要租樓住，令租務需求增加，從而進一步推升租金以至樓價，而近一周多各個屋苑的租務成交確是大增，是否代表有關分析成立？
明報記者 陸振球
事實上，租務成交急增，固然是多了人要租樓住，但同一時間，那些原來正在放售的單位，少了買家，除非業主將單位收埋，否則便也要將單位轉賣為租，令到租盤增加。即是說，租務市場的需求增加了，供應也同時會增加，會有利租務成交增加，至於個別單位的租金升了，就不是所謂收緊按揭可以完全解釋的了，而租務成交增加，卻又顯示市場所謂極缺鎖匙盤，原來可以「突然」多了大批即租即住的單位。
近年住宅租金上升，固然與樓宇供應有一定關係，但也應和香港失業率保持低水平有關。評級機構標準普爾在該公司舉行的網上研討會發表報告指出，預期隨着供應增加、美國將會加息等原因，香港住宅樓價今年有可能向下調10％至15％，但估計香港的經濟和就業市場保持穩定，樓價也難以急跌（圖1）。
內地棄保七 港經濟樓市難穩
香港的經濟和就業，真的會無風無浪嗎？筆者實在沒有這個信心，財爺便預測香港今年的經濟增長很可能只有1％至3％，而總理李克強在兩會上指出，內地今年的經濟增長目標僅是7％，筆者估計內地遲早會放棄「保七」，對香港的經濟和樓市，肯定不會是好消息。
事實上，內地近年經濟增長不斷放緩，勢頭已被亞洲另一人口大國印度所趕過（圖2），更有經濟學家估計，當中國GDP遲早「保七」也不能，印度的經濟增長卻有可能重新升上10％或更高。
印度究竟有什麼利好的經濟因素？其中一個極重要因素是人口相對年輕，有大把「人口紅利」可推動經濟，而當地政府和人民也認識到過往過度管制經濟的不是，正走向開放改革，如果成功，他日會否成為中國經濟的強大競爭對手？對此實在不宜掉以輕心。
印度人口年輕 成中國強大對手
印度與中國會否直接競爭，對不少人來說，可能是較遙遠的事，但香港和新加坡之間，卻一直是互相爭奪市場，不得不特別關注。
全球企業不動產協會（CoreNet Global）最近公布的一項關於亞太地區最受國際企業歡迎的辦公室選址調查顯示，在15個備選城市中，新加坡排名首位，香港則名列第二，而上海是中國國內排名最高的城市，排在第五位。
根據調查，當企業在亞洲增設辦公室時，相關負責高管的首要考慮因素是能否進入增長市場和人才需求。政治不穩定的風險、上漲的租金等因素也可能會阻礙企業在亞洲的進駐和擴張。調查問及在辦公室選址上，香港和新加坡中誰具有更大的優勢，絕大多數（80%）的受訪者選擇了新加坡。此外，幾乎同樣多（76%）的受訪者表示，直至2020年，新加坡將仍然在商業地產方面更具吸引力。
港租金高企 外資寧落戶星洲
受訪者中，大多數（95%）均認為快速上漲的租金是選址香港的最大顧慮。缺乏空間（80%）和更高的賠償金（60%）也被認為是在香港設立辦公室的極大挑戰。CoreNet發言人Erwin Chong表示：「新加坡是企業不動產最具吸引力的城市，其中原因包括有利的稅收和監管制度、強大的法治以及能夠進入快速增長的東南亞新興市場。香港錯失榜首的位置，其主要原因可能是高租金。但它仍然無可爭議的是亞太地區的商業金融中心。」
政治不穩 削港競爭力
曾幾何時，香港的人均GDP高於新加坡，但近年已反被拋離，而上述的調查顯示，外資機構覺得香港作辦公地點的優勢已不及新加坡，主要是租金過高。筆者認為，數月前發生的佔中，以及香港政治不穩定性增加，也正在削弱香港的競爭力。今時今日，香港樓價遠超新加坡，但競爭力卻在減退，能不令人擔心？
另外，美匯指數升破100點的12年高位，而港元與美元掛鈎，美元大強勢，也在蠶食香港的競爭力，導至零售業和酒店業踏入寒冬，遲早會推高香港的失業率。
不過，一般市民似乎卻認為港元升值，要好好趁機到外國旅遊消費，而日前同事便傳來一幅照片，原來是大批市民在中環一家找換店排隊兌換日圓，以方便到日本旅遊消費，原因是該店兌換率較佳，但要在街上輪候約一小時。
筆者看到這幅照片後，一來沒時間，二來心想，排一小時隊，大不了兌換時可多得數十或一百港元的「着數」，是否值得？反而想到既然港人遊日熱情高漲，不如趁勢買入東瀛遊（6882）這隻股票，過了兩天，這隻股逆市升了5％多（圖3），賺幅已夠一次日本旅遊。
港元強 可投資旅遊股
很多時候，人人說買樓難，其實就算首期不足，在合適時間買入低水的地產股，也可享受不俗的升幅，又或可將股息和股價賺幅來對冲租金升幅，就如美元和港元強會削弱香港旅遊業的競爭力，但卻有利做港人外遊的旅遊公司生意，只要目光擴闊，又何須將投資視野單單局限在磚頭上面？
明報記者 陸振球
事實上，租務成交急增，固然是多了人要租樓住，但同一時間，那些原來正在放售的單位，少了買家，除非業主將單位收埋，否則便也要將單位轉賣為租，令到租盤增加。即是說，租務市場的需求增加了，供應也同時會增加，會有利租務成交增加，至於個別單位的租金升了，就不是所謂收緊按揭可以完全解釋的了，而租務成交增加，卻又顯示市場所謂極缺鎖匙盤，原來可以「突然」多了大批即租即住的單位。
近年住宅租金上升，固然與樓宇供應有一定關係，但也應和香港失業率保持低水平有關。評級機構標準普爾在該公司舉行的網上研討會發表報告指出，預期隨着供應增加、美國將會加息等原因，香港住宅樓價今年有可能向下調10％至15％，但估計香港的經濟和就業市場保持穩定，樓價也難以急跌（圖1）。
內地棄保七 港經濟樓市難穩
香港的經濟和就業，真的會無風無浪嗎？筆者實在沒有這個信心，財爺便預測香港今年的經濟增長很可能只有1％至3％，而總理李克強在兩會上指出，內地今年的經濟增長目標僅是7％，筆者估計內地遲早會放棄「保七」，對香港的經濟和樓市，肯定不會是好消息。
事實上，內地近年經濟增長不斷放緩，勢頭已被亞洲另一人口大國印度所趕過（圖2），更有經濟學家估計，當中國GDP遲早「保七」也不能，印度的經濟增長卻有可能重新升上10％或更高。
印度究竟有什麼利好的經濟因素？其中一個極重要因素是人口相對年輕，有大把「人口紅利」可推動經濟，而當地政府和人民也認識到過往過度管制經濟的不是，正走向開放改革，如果成功，他日會否成為中國經濟的強大競爭對手？對此實在不宜掉以輕心。
印度人口年輕 成中國強大對手
印度與中國會否直接競爭，對不少人來說，可能是較遙遠的事，但香港和新加坡之間，卻一直是互相爭奪市場，不得不特別關注。
全球企業不動產協會（CoreNet Global）最近公布的一項關於亞太地區最受國際企業歡迎的辦公室選址調查顯示，在15個備選城市中，新加坡排名首位，香港則名列第二，而上海是中國國內排名最高的城市，排在第五位。
根據調查，當企業在亞洲增設辦公室時，相關負責高管的首要考慮因素是能否進入增長市場和人才需求。政治不穩定的風險、上漲的租金等因素也可能會阻礙企業在亞洲的進駐和擴張。調查問及在辦公室選址上，香港和新加坡中誰具有更大的優勢，絕大多數（80%）的受訪者選擇了新加坡。此外，幾乎同樣多（76%）的受訪者表示，直至2020年，新加坡將仍然在商業地產方面更具吸引力。
港租金高企 外資寧落戶星洲
受訪者中，大多數（95%）均認為快速上漲的租金是選址香港的最大顧慮。缺乏空間（80%）和更高的賠償金（60%）也被認為是在香港設立辦公室的極大挑戰。CoreNet發言人Erwin Chong表示：「新加坡是企業不動產最具吸引力的城市，其中原因包括有利的稅收和監管制度、強大的法治以及能夠進入快速增長的東南亞新興市場。香港錯失榜首的位置，其主要原因可能是高租金。但它仍然無可爭議的是亞太地區的商業金融中心。」
政治不穩 削港競爭力
曾幾何時，香港的人均GDP高於新加坡，但近年已反被拋離，而上述的調查顯示，外資機構覺得香港作辦公地點的優勢已不及新加坡，主要是租金過高。筆者認為，數月前發生的佔中，以及香港政治不穩定性增加，也正在削弱香港的競爭力。今時今日，香港樓價遠超新加坡，但競爭力卻在減退，能不令人擔心？
另外，美匯指數升破100點的12年高位，而港元與美元掛鈎，美元大強勢，也在蠶食香港的競爭力，導至零售業和酒店業踏入寒冬，遲早會推高香港的失業率。
不過，一般市民似乎卻認為港元升值，要好好趁機到外國旅遊消費，而日前同事便傳來一幅照片，原來是大批市民在中環一家找換店排隊兌換日圓，以方便到日本旅遊消費，原因是該店兌換率較佳，但要在街上輪候約一小時。
筆者看到這幅照片後，一來沒時間，二來心想，排一小時隊，大不了兌換時可多得數十或一百港元的「着數」，是否值得？反而想到既然港人遊日熱情高漲，不如趁勢買入東瀛遊（6882）這隻股票，過了兩天，這隻股逆市升了5％多（圖3），賺幅已夠一次日本旅遊。
港元強 可投資旅遊股
很多時候，人人說買樓難，其實就算首期不足，在合適時間買入低水的地產股，也可享受不俗的升幅，又或可將股息和股價賺幅來對冲租金升幅，就如美元和港元強會削弱香港旅遊業的競爭力，但卻有利做港人外遊的旅遊公司生意，只要目光擴闊，又何須將投資視野單單局限在磚頭上面？
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