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【明報專訊】舊樓維修有懷疑「圍標」操作，小業主要負擔高昂維修費用，由於圍標集團式操作隱蔽，箇中縱有不當不法情况，局外人難以知曉，因此雖然舊樓維修弊端已是公開秘密，當局與社會人士卻無處着力整治，陷於徒呼荷荷景况。港大房地產及建設系建立的樓宇維修工程成本資料庫，就維修各項工程成本提供參考數據，小業主若能妥善運用，並在舊樓維修過程中，有機制讓這些數據成為參數，則有望使維修趨於合理化，制約「圍標」的空間，減少小業主所受困擾。
港大團隊成立資料庫
顯示有天價維修個案
這個資料庫，是廉政公署委請港大研究團隊成立，團隊研究了2009年至2013年透過市建局或房協參與「樓宇更新大行動」的426幢舊樓維修的成本數據，並透過統計模型建立資料庫。研究發現，一些屋苑的實際維修費用，較平均工程成本高很多，未知是否與圍標有關，惟維修成本不合理，小業主負擔天價維修費，已經透過研究暴露出來。
資料庫顯示舊樓維修成本資料，以一幢12層高樓宇為例，約有70個單位，工程成本估算為287萬至530萬元，平均成本估算為390萬元，每戶平均攤分費用約5.6萬元。有關估算比對3個舊樓維修個案，都顯示維修費用過高了。第1個個案是沙田的富嘉花園，按資料庫估算，工程成本約4000萬元，每戶攤分約4.6萬元，但是這個有864戶的屋苑，實際維修費用約9100萬元，每戶須繳付約10萬元。
第2個個案是有840戶的沙田翠湖花園，資料庫估算工程成本約4500萬元，每戶攤分約5.4萬元，但是翠湖花園的實際維修費用約2.6億元，每戶要繳付21萬至35萬元不等，目前有關維修情况，仍然爭論不休。
第3個個案是位於何文田的萬基大廈，有264戶，資料庫估算維修成本約1500萬元，每戶攤分約5.4萬元，而實際維修費用約4000萬元，每戶須繳付約15萬元。萬基大廈的維修已被叫停，法團表示會初步參考資料庫的工程造價，再諮商工程顧問。
研究團隊不諱言根據資料庫數據的估算，準確率約為70%，即使上述3個個案的工程成本都低估了30%，即每戶攤分要增加三成，富嘉花園每戶要分擔約6萬元、翠湖花園與萬基大廈每戶要繳付約7萬元，仍然較實際維修費用攤分數額有很大差距。
舊樓維修成本不能一概而論，因為選用材料的差別，價格就不一樣，不過，港大研究團隊研究了426幢舊樓維修的情况，據之成為統計模型，理應兼顧了共通和相異之處；上述3個屋苑的維修，若在選料、施工等與其他屋苑相若，則實際維修費用為何與資料庫估算相差逾倍或超過5倍，是值得探討的問題。有關業戶懷疑招標有問題，這些數字使他們的懷疑得到有力佐證。當局宜應深入了解這3個個案，放在同一標準檢視它們的實際維修費用，為何與資料庫的估算相差那麼大，這樣做，或許就治理舊樓維修的弊端，會找到突破口。
舊樓維修爭議多，「圍標」陰霾揮之不去，與業主缺乏專業知識和基本數據參考有很大關係，使業主法團、管理公司、工程顧問、承建商等利益板塊重疊的持份者，容易形成業界形容的「一條龍」運作，侵損小業主的利益。港大的資料庫，業主若善加利用，可減少掉入「圍標」陷阱的可能。因為資料庫的數據，使業主立案法團尚未聘請工程顧問之前，對一些工程成本已有初步了解，包括外牆翻新、增設消防設備、更換喉管等，即是舊樓維修從醞釀開始，業主對工程費用就有基本概念，強化了主導維修決定的機會。
業主要知道有這些數據，又懂得使用，資料庫才可以發生效用；若業主不知道有這些數據，或不識引以為用，則港大團隊的研究努力也屬枉然。因此，當局首要廣泛宣傳資料庫的存在和用途，各區民政處應該主動協助舊樓業主，參考資料庫的數據，務求在舊樓開展維修伊始，基本工程成本的參數就已經擺在業主面前，協助他們做決定。
當局應廣泛宣傳
助業主善用數據
根據業界披露的懷疑「圍標」操作，隱蔽之餘，有各種辦法誘使或迫使業主接受天價維修工程。政府提出將修訂《建築物管理條例》，建議提高業主大會通過大型維修工程的門檻，把表決工程的法團會議法定人數，由業主總人數的10%提高至20%，而通過工程決議的投票百分比，由一半提高到七成半；這些措施若落實，加上增加業主掌握基本工程成本，幾管齊下，相信即使未能全面封堵「圍標」，也可以更大程度協助小業主免遭宰割的厄運。當然，小業主對維修事務若取態積極，多了解、多參與，則自身利益有望得到更大保障。
歡迎回應 editorial@mingpao.com
港大團隊成立資料庫
顯示有天價維修個案
這個資料庫，是廉政公署委請港大研究團隊成立，團隊研究了2009年至2013年透過市建局或房協參與「樓宇更新大行動」的426幢舊樓維修的成本數據，並透過統計模型建立資料庫。研究發現，一些屋苑的實際維修費用，較平均工程成本高很多，未知是否與圍標有關，惟維修成本不合理，小業主負擔天價維修費，已經透過研究暴露出來。
資料庫顯示舊樓維修成本資料，以一幢12層高樓宇為例，約有70個單位，工程成本估算為287萬至530萬元，平均成本估算為390萬元，每戶平均攤分費用約5.6萬元。有關估算比對3個舊樓維修個案，都顯示維修費用過高了。第1個個案是沙田的富嘉花園，按資料庫估算，工程成本約4000萬元，每戶攤分約4.6萬元，但是這個有864戶的屋苑，實際維修費用約9100萬元，每戶須繳付約10萬元。
第2個個案是有840戶的沙田翠湖花園，資料庫估算工程成本約4500萬元，每戶攤分約5.4萬元，但是翠湖花園的實際維修費用約2.6億元，每戶要繳付21萬至35萬元不等，目前有關維修情况，仍然爭論不休。
第3個個案是位於何文田的萬基大廈，有264戶，資料庫估算維修成本約1500萬元，每戶攤分約5.4萬元，而實際維修費用約4000萬元，每戶須繳付約15萬元。萬基大廈的維修已被叫停，法團表示會初步參考資料庫的工程造價，再諮商工程顧問。
研究團隊不諱言根據資料庫數據的估算，準確率約為70%，即使上述3個個案的工程成本都低估了30%，即每戶攤分要增加三成，富嘉花園每戶要分擔約6萬元、翠湖花園與萬基大廈每戶要繳付約7萬元，仍然較實際維修費用攤分數額有很大差距。
舊樓維修成本不能一概而論，因為選用材料的差別，價格就不一樣，不過，港大研究團隊研究了426幢舊樓維修的情况，據之成為統計模型，理應兼顧了共通和相異之處；上述3個屋苑的維修，若在選料、施工等與其他屋苑相若，則實際維修費用為何與資料庫估算相差逾倍或超過5倍，是值得探討的問題。有關業戶懷疑招標有問題，這些數字使他們的懷疑得到有力佐證。當局宜應深入了解這3個個案，放在同一標準檢視它們的實際維修費用，為何與資料庫的估算相差那麼大，這樣做，或許就治理舊樓維修的弊端，會找到突破口。
舊樓維修爭議多，「圍標」陰霾揮之不去，與業主缺乏專業知識和基本數據參考有很大關係，使業主法團、管理公司、工程顧問、承建商等利益板塊重疊的持份者，容易形成業界形容的「一條龍」運作，侵損小業主的利益。港大的資料庫，業主若善加利用，可減少掉入「圍標」陷阱的可能。因為資料庫的數據，使業主立案法團尚未聘請工程顧問之前，對一些工程成本已有初步了解，包括外牆翻新、增設消防設備、更換喉管等，即是舊樓維修從醞釀開始，業主對工程費用就有基本概念，強化了主導維修決定的機會。
業主要知道有這些數據，又懂得使用，資料庫才可以發生效用；若業主不知道有這些數據，或不識引以為用，則港大團隊的研究努力也屬枉然。因此，當局首要廣泛宣傳資料庫的存在和用途，各區民政處應該主動協助舊樓業主，參考資料庫的數據，務求在舊樓開展維修伊始，基本工程成本的參數就已經擺在業主面前，協助他們做決定。
當局應廣泛宣傳
助業主善用數據
根據業界披露的懷疑「圍標」操作，隱蔽之餘，有各種辦法誘使或迫使業主接受天價維修工程。政府提出將修訂《建築物管理條例》，建議提高業主大會通過大型維修工程的門檻，把表決工程的法團會議法定人數，由業主總人數的10%提高至20%，而通過工程決議的投票百分比，由一半提高到七成半；這些措施若落實，加上增加業主掌握基本工程成本，幾管齊下，相信即使未能全面封堵「圍標」，也可以更大程度協助小業主免遭宰割的厄運。當然，小業主對維修事務若取態積極，多了解、多參與，則自身利益有望得到更大保障。
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