梁志堅：政府應主力建公屋

【明報專訊】昨天一幅白石角地皮由新鴻基地產（0016）以每呎樓面地價約3860元投得，較同區4個月前另一幅地皮呎價升了約9％。事實上，去年第三季以前，地價屢創新低，但隨樓價明顯上升，地價也漸見反彈。


會德豐地產（0020）兼地產建設商會執委會主席梁志堅最近與傳媒新春會面，分享對樓市的看法，他指先前政府急急大量推地，發展商也要消化，會德豐也趁低價在將軍澳買了4幅地皮。他估計，樓價未來會平穩發展，政府要解決年輕人上樓難問題，應主力多建公屋，讓有需要而財力有限的市民先租住公屋，然後轉居屋再換私樓。


梁志堅說，會德豐以前土地儲備主要集在中豪宅項目，近年看到大眾市場的機會，在將軍澳先後吸納了4幅地皮，平均地價只是每呎4100至4200元左右。「去年會德豐賣樓套現約了約188億元，但近年也斥資逾100億元買地，我們的做法是on going，即是貨如輪轉，市好時會買地賣樓，淡市時也一樣，就算賣樓樓價低了，也可以低價買地。」


將軍澳不再是供應「重災區」

梁又指出，以往將軍澳被指是供應「重災區」，但這已是過去式。「我們喜歡的將軍澳南，十多幅地皮已沽清，將軍澳未來地皮供應只餘下港鐵（0066）的日出康城，環境也已大為改善。最重要的是，將軍澳以往的新供應，隨時間已變成相對的『舊區』，現在的新區，則變成了舊區居屋換樓的目標，且對外交通和社區發展較以往大為改善。」


梁志堅認為，過去一段長時間香港土地供應匱乏，將樓價「谷」了上去，現在要回落「便很辛苦」。「更讓人頭痛的是，建築費颷升，令到樓價難跌。我做地產幾十年了，從未見過如新界區，建築費可以高過地價一倍，如天榮站，地價只是2000餘元，建築費卻要4000元，單計建築費，不計地價，一個數百呎單位已要數百萬元！」


不過，梁志堅指政府已開始認識問題所在，希望不要在興建公屋及基建同私樓市場搶高建築工資。另外，他又指在特首梁振英明確要增加房屋供應的目標下，也見到建批則和批出預售樓花文件進度開始加快。


料美加息幅度有限 多按屬個別情况

有說若美國加息，會對香港樓市不利。「我的看法是，美國確見經濟復蘇和就業改善，始終有日會加息，但一加息，該國經濟和就業市場又會重新受壓，所以加幅有限。至於近期有所謂財務公司參與按揭活躍，市場出現了很四按、甚至十七按也出現，會是樓市爆煲的危機所在。但其實都是一些個別案例，只是傳媒集中報道，我相信多按出現，可能是以前借得很少，比如只借了兩成，走去加按又被接受，又或一些根本不想還錢，借完會走佬，借得多兩萬就兩萬，都是極罕有的例子而已。」


辣招把真正投資者用家也「殺埋」

對於政府近年不斷推出辣招稅和收緊按揭，梁志堅指固然趕走了炒家，但連真正投資者和用家也「殺埋」。「其實，一些老人以往會為子女買多一層或兩層樓，但所謂『親生仔不如近身錢』，不想這麼快將物業轉名給下一代，但卻要因此被徵辣稅，其實不公道。」


政府不斷指土地和樓宇供應已在增加，供求失衡快解決。「政府確實已公布了十年建屋目標，但將來是否真的可找到足夠土地，尤其在計劃最後數年？如新界發展便遇到重重阻力。况且，影響樓價除了供應，還有需求因素，而需求較供應更難估計。」


明報記者