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【明報專訊】近期細價樓樓價飈升，周四「超人」李嘉誠在長和記者會便多番被問及對樓市、尤其是細價樓後市的看法。到了昨天，金管局總裁陳德霖宣布推出新的逆周期措施，主要是將包括700萬元以下的住宅按揭，就算是自住也將最高按揭成數調低一成至只有六成，同時加強了供款的壓力測試要求。
辣稅減供應 樓價不跌
根統美聯統計，2003年SARS時香港住宅買賣成交，200萬元以下物業所佔比例逾八成，但隨樓價大漲小回，有關比例到今天只跌至約5.3％，就算是200萬至300萬元物業買賣比例，也只有12.4％（圖1）。
今時今日，所謂上車盤差不多已要300萬元以上，而若是市區，兩房單位的最低消費隨時要500萬元或以上，因此開始有評論細樓價快要絕迹，令政府在房屋問題上面臨愈來愈大的政治壓力，數年前當局便不斷推出辣稅及收緊按揭等招數，但成效似乎不大。
說到「辣稅」，尤其是針對短炒的特別印花稅（SSD），初期限制人們若買入住宅物業兩年內轉售要支付，之後政府「加辣」，除了調高稅率，更將期限由兩年延長至3年。這樣做，固然不利炒家，但也令到市場放盤供應減少，反而令樓價因盤源少了而具有支持。美聯認為，不少受加強版的辣稅影響的物業期限也將會屆滿（圖2），會否代表二手盤源將會增加，令樓價受到壓抑，便值得留意。
李嘉誠被傳媒問對樓市尤其細樓價的看法，他是這樣回應：工資上漲，未來樓宇建造成本上升，就算放寬內地建築工人過來，建築工資也不會低很多，故他認為若年輕人有供款能力，便應購樓自住。
那麼買樓投資呢？李超人則指出，相比將資金存放銀行只有1厘利息，用來買樓收租最少有兩三厘，仍可考慮，但就提醒市民「如果要借很多錢買樓的話，就絕對不能做」，因為預料美國未來會加息，香港一定會跟隨，屆時會對借款置業者構成影響。不過，他補充美國加息不能加得太多和太快，原因是世界經濟增長仍緩慢，所以市民購樓時宜量力而為。
超人勸不要借很多錢買樓投資
至於近期細價樓急飈，李嘉誠稱兩房面積約400平方呎的單位，為年輕人婚後有小朋友有能力購置的「大路」單位，始終存在需求，不見得會大跌；一房戶則較適合單身人士。若要判斷細價樓將來表現，要視乎市場日後供求情况，但是到當前為止，他仍感到細價樓的供應不足，不見得會跌得太多。當然，細單位樓價升，市場自然會多了發展商供應一房單位。
筆者認為，李嘉誠的分析，表達了兩個重要的經濟或投資概念，其一是投資物業一定要看相對回報，或所謂「機會成本」，所以若預期息口會升，買樓收租或投資的吸引力便下降，純因現時低息而以高槓桿入市，甚至要透過財務公司做多重按揭，實在非常危險。
二是市場存在自我調節機制，今日細價樓需求大，便多了發展商起細價樓，當有關供應陸續應市和落成，細價樓進一步的升幅便會受到限制，甚至受壓。要投資細價樓，應是先人一步，而非待人人瘋搶時才加入追貨，而近期已見資深投資者對大價物業較有興趣。
金管局新招 或刺激租金上升
昨天早上財爺在電台說若有需要遏抑樓市，出招會既「快」也「狠」，到了港股收市後金管局總裁陳德霖便宣布推出冷卻樓市新招，「快」是應驗了，至於是否夠「狠」，則言人人殊。筆者便有同事說既然要狠，何不將首置按揭上限降至三成，二套房則根本不准借？然而，筆者也有一個基金經理朋友說，新措施只會令低下階層更難買樓，被迫繼續租樓，反而令租盤需求更大，會扯高租金，最後益了放租的業主，造成貧者（租客）愈貧，富者（有大筆現金買樓的業主）愈富，香港貧富將更懸殊。
基金朋友更加指出，若樓價因為新措施向下調整，也只有擁有大筆現金的富裕階層可以吸納，沒有四成首期的，就算看到樓價下跌，也只能「望樓興嘆」。他又非常擔心新措施會令更多人因銀行借不足按揭，唯有幫襯高息財務公司的貸款去買樓，令有關買家要支付更高按息，亦即承擔更大風險。當然財仔可能會視陳德霖為他們的「生財神」，讓他們可做更多生意。
新措施會否令樓價下調，筆者沒有水晶球，難以預測，反而要考慮的是現時樓價已處高水平、政策風險上升，大家該如何分散投資和風險？
投資房託基金 可增回報平衡風險
安泓投資最近發表一份有關亞太區房地產信託（REITs）的白皮書，指自2001年以來，亞太區房託發展漸見成熟，目前合共有165隻亞太區房託，整體市值已經增至2630億美元。安泓首席投資總監楊書健表示，有關房託自2001年來平均年度回報為12.4%，相比之下，亞洲股票只錄得4.41%回報，環球債券只有5.71%回報；而根據歷史數據作模擬測試，若在亞太投資股票組合上透過基金加入相關房託，若能佔組合比例約30％，將大大有助增加回報及平衡風險作用（圖3）。
陸振球 明報記者
辣稅減供應 樓價不跌
根統美聯統計，2003年SARS時香港住宅買賣成交，200萬元以下物業所佔比例逾八成，但隨樓價大漲小回，有關比例到今天只跌至約5.3％，就算是200萬至300萬元物業買賣比例，也只有12.4％（圖1）。
今時今日，所謂上車盤差不多已要300萬元以上，而若是市區，兩房單位的最低消費隨時要500萬元或以上，因此開始有評論細樓價快要絕迹，令政府在房屋問題上面臨愈來愈大的政治壓力，數年前當局便不斷推出辣稅及收緊按揭等招數，但成效似乎不大。
說到「辣稅」，尤其是針對短炒的特別印花稅（SSD），初期限制人們若買入住宅物業兩年內轉售要支付，之後政府「加辣」，除了調高稅率，更將期限由兩年延長至3年。這樣做，固然不利炒家，但也令到市場放盤供應減少，反而令樓價因盤源少了而具有支持。美聯認為，不少受加強版的辣稅影響的物業期限也將會屆滿（圖2），會否代表二手盤源將會增加，令樓價受到壓抑，便值得留意。
李嘉誠被傳媒問對樓市尤其細樓價的看法，他是這樣回應：工資上漲，未來樓宇建造成本上升，就算放寬內地建築工人過來，建築工資也不會低很多，故他認為若年輕人有供款能力，便應購樓自住。
那麼買樓投資呢？李超人則指出，相比將資金存放銀行只有1厘利息，用來買樓收租最少有兩三厘，仍可考慮，但就提醒市民「如果要借很多錢買樓的話，就絕對不能做」，因為預料美國未來會加息，香港一定會跟隨，屆時會對借款置業者構成影響。不過，他補充美國加息不能加得太多和太快，原因是世界經濟增長仍緩慢，所以市民購樓時宜量力而為。
超人勸不要借很多錢買樓投資
至於近期細價樓急飈，李嘉誠稱兩房面積約400平方呎的單位，為年輕人婚後有小朋友有能力購置的「大路」單位，始終存在需求，不見得會大跌；一房戶則較適合單身人士。若要判斷細價樓將來表現，要視乎市場日後供求情况，但是到當前為止，他仍感到細價樓的供應不足，不見得會跌得太多。當然，細單位樓價升，市場自然會多了發展商供應一房單位。
筆者認為，李嘉誠的分析，表達了兩個重要的經濟或投資概念，其一是投資物業一定要看相對回報，或所謂「機會成本」，所以若預期息口會升，買樓收租或投資的吸引力便下降，純因現時低息而以高槓桿入市，甚至要透過財務公司做多重按揭，實在非常危險。
二是市場存在自我調節機制，今日細價樓需求大，便多了發展商起細價樓，當有關供應陸續應市和落成，細價樓進一步的升幅便會受到限制，甚至受壓。要投資細價樓，應是先人一步，而非待人人瘋搶時才加入追貨，而近期已見資深投資者對大價物業較有興趣。
金管局新招 或刺激租金上升
昨天早上財爺在電台說若有需要遏抑樓市，出招會既「快」也「狠」，到了港股收市後金管局總裁陳德霖便宣布推出冷卻樓市新招，「快」是應驗了，至於是否夠「狠」，則言人人殊。筆者便有同事說既然要狠，何不將首置按揭上限降至三成，二套房則根本不准借？然而，筆者也有一個基金經理朋友說，新措施只會令低下階層更難買樓，被迫繼續租樓，反而令租盤需求更大，會扯高租金，最後益了放租的業主，造成貧者（租客）愈貧，富者（有大筆現金買樓的業主）愈富，香港貧富將更懸殊。
基金朋友更加指出，若樓價因為新措施向下調整，也只有擁有大筆現金的富裕階層可以吸納，沒有四成首期的，就算看到樓價下跌，也只能「望樓興嘆」。他又非常擔心新措施會令更多人因銀行借不足按揭，唯有幫襯高息財務公司的貸款去買樓，令有關買家要支付更高按息，亦即承擔更大風險。當然財仔可能會視陳德霖為他們的「生財神」，讓他們可做更多生意。
新措施會否令樓價下調，筆者沒有水晶球，難以預測，反而要考慮的是現時樓價已處高水平、政策風險上升，大家該如何分散投資和風險？
投資房託基金 可增回報平衡風險
安泓投資最近發表一份有關亞太區房地產信託（REITs）的白皮書，指自2001年以來，亞太區房託發展漸見成熟，目前合共有165隻亞太區房託，整體市值已經增至2630億美元。安泓首席投資總監楊書健表示，有關房託自2001年來平均年度回報為12.4%，相比之下，亞洲股票只錄得4.41%回報，環球債券只有5.71%回報；而根據歷史數據作模擬測試，若在亞太投資股票組合上透過基金加入相關房託，若能佔組合比例約30％，將大大有助增加回報及平衡風險作用（圖3）。
陸振球 明報記者
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