【明報專訊】金管局收緊細價樓按揭成數，對於二套房和非自用物業按揭貸款，全面降低供款與入息比率上限，在近期樓市再現亢奮苗頭，特別是所謂細價樓交投熱熾、呎價屢創新高之際，金管局的舉措是給市况潑一瓢冷水，相信短期內樓市會稍為平靜一下。不過，除非有足夠因素改變市民對樓市的預期，否則在剛性需求驅動下，市場適應之後，很可能會回復舊觀。即使如此，由於樓市已經處於不健康狀態，當局有必要採取這類管理需求措施，因為除了減低銀行體系的風險，對於急於置業而近乎「盲目」入市的人，若能起到當頭棒喝作用，促使他們再思量置業衝動，未嘗不是一件好事。
降細價樓按揭成數
短期應可冷卻市况
細價樓本來就是所謂的「上車盤」，除了炒家，購置者多為首次置業人士，他們本來就資金有限，現在金管局收緊按揭成數，700萬元以下住宅物業按揭，由原本六成至七成一律降低至六成，即是按揭成數調低了10個百分點。對於要購置細價樓的人，設若樓價700萬元，就要有280萬元首期，連同印花稅和律師費等費用，起碼要有約300萬元才可以「上車」，這次收緊按揭成數促使這類置業者更難「上車」。另外，由於當局出招冷卻樓市，往後走勢仍待觀察，相信一些人會改變取態，暫時觀望。至於那些有餘資購置第二套房的人，由於供款與入息比率上限同樣下調了10個百分點，符合條件獲銀行按揭貸款的人將會減少，也會減低對細價樓的需求。因此，銀行收緊按揭，短期內會使細價樓市况冷卻下來。
樓市在當局連番「辣招」之後，由2013年初至去年中稍為冷卻，樓價雖然有升幅，總體而言仍算平穩。去年中之後，各方逐漸適應了特別印花稅、雙重印花稅等措施，樓市開始回復升溫狀態，特別是細價樓價格迭創新高，迄今樓價升了約12%。另外發展商已經改變策略，專攻細價樓，加上確實有大量需求，熟悉樓市情况的人，都知道細價樓樓價升勢方興未艾。
所謂細價樓，按金管局的劃分，樓價在700萬元以下；金管局此際再出招壓制需求，總裁陳德霖的說法是看到風險「愈來愈近，愈來愈大」。事實上，截至去年9月，本港居民負債佔GDP比率繼續創新高，達到64.2%，較6月底的63.6%再上升，顯示市民在低息環境下不斷舉債。另外，反映市民置業購買力的按揭供款對住戶入息中位數，去年第4季已經達到58%，遠高於1994至2013年間的47%長期平均數，只要利率上調3個百分點至較為正常水平，比率就會飈升至76%。
美國聯儲局何時加息，雖然仍然不明確，但在上周聯儲局會議之後，市場和專家都認為今年加息可能性很大：快則年中，稍遲則在10月，云云。總之，跟隨美息的本港利率，上調事屬必然，在市民不斷借債、按揭供款有可能接近住戶入息中位數八成的情况下，若當局對熾熱的樓市仍然放之任之，才是不負責任。金管局今次出招，包括學者、立法會議員等都預期只會收短期之效，認為供求失衡沒有根本性好轉之前，在剛性需求催動下，樓市仍會繼續扭曲下去。因此，若收緊按揭無效，政府應該再果斷出招，更大力地管理需求。
上車族再思考
未嘗不是好事
金管局收緊按揭成數，主要為減低銀行面對的風險，若市况逆轉，可確保本港金融體系穩定，因為這是金管局的職責。不過，收緊按揭措施，對計劃購買細價樓的用家有另一層意義。老實說，所謂細價樓動輒六七百萬元，購買這類單位的人，不少對負擔二三百萬元樓價本已十分吃力，只是樓價如脫韁野馬飈升之後，他們要更勉力追趕而已。嚴格來說，他們之中不少人負擔不起現在的所謂細價樓樓價，只是發展商看準這些人急於「上車」，於是將貨就價，興建蚊型單位，售價數百萬元，而這類人勉力張羅湊合置業，承擔着沉重的供款負擔；若市况逆轉，樓市泡沫爆破，他們將身陷苦惱景况。因此，從這個角度看，收緊按揭若能使這類人暫時放棄「上車」之念，或許是好事一樁。
收緊按揭之後，可能為財務公司帶來更多生意。財務公司積極發展按揭業務，不少物業的「3按」、「4按」以至「17按」都由它們借貸。另外，還有財務公司承按變相十成按揭的業務。發展商對金管局收緊按揭，已經表明會一如既往，為有需要客戶提供二按，因此有理由相信，志切「上車」的人，不排除會轉向財務公司借貸，補回收緊按揭的差額。屆時，財務公司涉入按揭市場更深，對樓市以至銀行系統穩定性的影響，或會出現不能忽視的狀况，值得關注。
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