【明報專訊】政府公布下年度（2015/16年度）賣地計劃，於住宅用地，可以提供約1.6萬個單位，連同鐵路物業項目、市建局項目及私營重建或發展項目的土地供應，下年度最多可興建2.8萬個單位，是多年來新高。歷經多年供應斷層，隨着政府積極推售土地，供應缺口逐漸呈現回補之勢；不過，總體而言土地開發仍然存在不確定變數，供應是否持續穩定，仍待觀察，但是在已知供應和潛在供應較數年前明顯增多情况下，市民的置業預期會否因而改變，不再急於買樓，而是謀定而動，從而使樓市回復正常、樓價平穩，值得關注。
供應增加成趨勢
改劃用途存變數
2010年政府恢復主動賣地以來，歷年售出土地而興建的住宅單位，將相繼推出市場，未來3至4年一手樓供應量約為7.4萬個單位，是運房局2004年有紀錄以來新高。梁振英被冠以「房屋特首」稱號，視土地和房屋政策為重中之重，點算本年度私宅土地供應，稍見成效，連同政府賣地、鐵路物業發展、市區重建項目，以及私人重建和發展項目，有關土地可供興建2.03萬個單位，這是2010年以來的新高。
下年度政府推售29幅住宅用地，可興建1.6萬個單位，連同鐵路物業發展、市區重建項目以及私人重建和發展項目，有關土地可供興建2.8萬個單位，較本年度更多。當然，各個項目能否按規劃完成相關程序，鎖定2.8萬個單位供應量，還有變數和受其他因素影響；不過，只要政府堅持每年供應2萬個私宅土地供應的目標，年年如是，房屋供應持續穩定增加，就會成為不可逆轉的趨勢。
下年度政府賣地計劃存在變數，主要是計劃推售的29幅住宅土地，其中15幅仍未完成改劃用途，包括本已規劃作政府/社區等用途（即是GIC）和綠化帶的土地，涉及約7900個住宅單位。GIC土地本已規劃興建設施，不過政府向城規會申請改變用途，即使是改為興建公共房屋，在地區仍然遇到很大阻力；由於各區GIC用地已經不多，政府現在向綠化地帶打主意，這類土地涉及生態保育，會挑動環保團體和人士的神經，能否順利改劃，就看政府與持份者是否有足夠溝通，工夫做得是否細緻，地區人士和相關持份者會否從總體利益出發，給改變土地用途開綠燈。
政府計劃改變用途的土地約有150幅，其中約70幅位於綠化地帶，政府的10年建屋大計能否達標，與改劃用途息息相關。就70幅綠化地帶土地而言，雖然僅佔全港綠化地帶1%，若改劃完成，已可供興建8萬多個住宅單位，其中七成多是公營房屋，可見只要稍為釋放少許綠化地帶，對紓緩建屋土地短缺，已經很有助益。因此，改劃用途成敗，不僅是未來土地房屋供應的變數，也是梁振英政府能否理順樓市的關鍵。
無論如何，梁振英政府現在應對房屋供應，與前任曾蔭權政府有根本不同。現在政府全力尋求開拓土地，增加供應，解決房屋供求失衡；政府顧及中產人士的居住困境，恢復興建居屋，讓中產人士較容易置業安居。另外，居屋二手市場和籌劃中的「綠表居屋」，下年度預算案提出的居屋補價貸款等，都是進一步盤活居屋市場，增加供應的一些手段。因此，現在房屋供應相對增加，是總的趨勢。
過去七八年，樓價如脫韁野馬而形成的樓市泡沫，主要是供應嚴重不足，在市民之間形成「今日不買，明日更貴」的預期，加上炒風熱熾，市民「被迫」爭相搶購，樓價因而飈升，現在私宅供應將持續增加，總體雖云仍然偏緊，但是已經擺脫數年前緊絀失衡狀態，新情况若能改變市民對樓市的憧憬和預期，或許會改變過去幾年樓市的整體格局。
另外，反映市民置業購買力的按揭供款對住戶入息中位數，去年第4季已經達58%，遠高於1994至2013年間的47%長期平均數，只要利率上調3個百分點至較正常水平，比率就會飈升至76%，而美國聯儲局今年內極可能加息，本港肯定跟隨；在供應增加、利率趨升下，市民是否應該急着現在置業，應該參考這個新情况。
勿被市况周期牽動
堅持供應主導樓市
梁振英政府的土地房屋政策，能否理順失衡的市况，仍有不少困難要克服，要注意的是供應增加和利率必然上調，樓市在不久將來或會出現新情况、新格局，屆時政府應對樓市的一些行政措施（例如俗稱的辣招）或許要適時調節。不過，持續增加供應，使樓市平穩發展，避免樓價暴起暴跌，應該是政府堅持的原則。現行增加供應的政策，不應該因為一時一地的市况而改動，只要政府把持得住，做到「任憑風浪起，我自巍然不動」，有了這株主心骨，樓市才有望長期平穩健康發展。
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