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【明報專訊】過年之前，就樓價數百萬元的所謂「細價樓」在什麼情况下爆煲，曾經引發一場辯論，這場辯論雖然沒有結論，不過，折射出細價樓物業轉按涉及財務公司的廣度和深度，引起關注。財經事務及庫務局局長陳家強昨日答覆記者詢問時，表示政府全面掌握情况，看不到對銀行體系會帶來風險。政府智珠在握，可以釋除疑慮，不過，本報昨日報道有按揭中介公司聲言可以做到變相十成按揭，若屬實，就牴觸了金管局的按揭上限規定，財務公司在樓市狂潮的角色和作用，是否如表面所見那麼簡單，值得再檢視。
變相十成按揭
財務公司又有份
按揭中介公司不受金管局或地產代理監管局監管，有公司聲稱物業除了可獲銀行承做七成按揭，他們可以配合客戶以私人公司名義，向銀行申請中小企貸款，相當於其餘三成樓價，變相成為十成按揭。本報記者在採訪過程中，中介公司職員向記者「教路」，表示有會計師協助客戶「執靚盤數」，若客戶有需要，該公司亦可以轉介財務公司，云云。從職員講解之詳盡嫻熟，這類購買物業的變相十成按揭，顯非臨時起意，而是恒常操作。
近期，市場上的物業交易時，發現不少物業曾經3按、4按以至多達17按，都涉及財務公司，數量和涉及借貸數額究竟有多少，從不同角度有不同估算，仍未有權威數據呈現全貌。這類多次加按，前提是樓價持續上升，使業主有加按擴大炒賣、或是「借貸還債」的空間，此所以有投資者提出設若樓價下跌，憂慮這類多次按揭物業會出現危機，在骨牌效應下，樓價快速下跌，中低價樓就會爆煲。除了多次按揭，若按揭中介公司的變相十成按揭「服務」也大行其道，而據業界透露，個別銀行有做這類十成按揭，則不正常按揭究竟有多普遍、涉及多少貸款，若爆煲時會否給銀行系統帶來多大風險，就值得關注。
陳家強表示財務公司從銀行獲取資金進行多重按揭貸款的數目，政府一直有留意和掌握，這些資金並不多，政府有機制監察整體市場，他看不到這方面會對銀行帶來風險，云云。另外，按揭中介公司聲稱可配合客戶做變相十成按揭，金管局指出有關宣傳牴觸了逆周期措施，銀行只能在借了按揭，樓宇買賣成交後，才能再借錢給有關借款人，不可能一齊辦理借中小企貸款。
金管局的說法或許是向銀行發出收緊指引之後的情况。據業內人士表示，過去部分只用作炒樓的空殼公司，可以將同一個物業的餘下「市值」再抵押貸款，聲稱用作業務運作，就可變相獲得十成按揭成數，這個操作涉及「灰色地帶」，據知大多數銀行都不會這樣做，個別銀行確有如此經營。去月下旬，金管局向銀行發出指引，提醒銀行這類空殼公司同樣受到逆周期措施規限，持有的首個物業按揭成數上限為五成。可見，金管局的指引是釐清灰色地帶，堵塞了銀行對空殼公司過度放貸的空間。
即使如此，銀行涉及這類十成按揭有多少，外界不知道，而財務公司不受金管局監管，可以繼續做變相十成按揭業務，則雖云表面風險不高，若樓價下跌時，會否牽動一些環節，政府仍然不宜掉以輕心。另外，政府監管財務公司，一貫力度較小，金管局要求銀行提供給財務公司的貸款，限定不能作按揭業務，不過，財務公司以其他名目向銀行借貸後，怎樣運用貸款，看不到銀行有機制有效監察。因此，以財務公司在樓市狂潮的作用，金管局有必要多了解其業務，研究加強監管，盡量減少財務公司對金融體系可能起到的負面影響。
居民負債佔GDP比例
目前乃歷來最高
物業加按多次或十成按揭，實際上就是過度借貸，對銀行體系即使不會帶來風險，對相關業主而言，風險則顯而易見。金管局去月底提供給立法會的文件披露，本港居民負債總額佔GDP比例，截至去年9月底繼續創下新高，至64.2%，比率較6月底的63.6%再上升，顯示市民在低息環境下不斷舉債。隨着美國聯儲局今年可能加息，本港利率隨即上升，將影響居民和家庭償付欠債的能力。現在處於歷史高位的居民負債總額，放在利率隨時上調的環境下檢視，確實是高處不勝寒，市民宜管理好風險，慎防過度借貸，避免給歷年辛勞所得，帶來覆沒之災。12年前的一幕值得殷鑑：當時樓價累計下跌超過七成，並無一家銀行或地產商因而出事倒閉，逾10萬負資產卻組成了一幅哀鴻遍野的景象。風高浪急，市民要好自為之。
歡迎回應 editorial@mingpao.com
變相十成按揭
財務公司又有份
按揭中介公司不受金管局或地產代理監管局監管，有公司聲稱物業除了可獲銀行承做七成按揭，他們可以配合客戶以私人公司名義，向銀行申請中小企貸款，相當於其餘三成樓價，變相成為十成按揭。本報記者在採訪過程中，中介公司職員向記者「教路」，表示有會計師協助客戶「執靚盤數」，若客戶有需要，該公司亦可以轉介財務公司，云云。從職員講解之詳盡嫻熟，這類購買物業的變相十成按揭，顯非臨時起意，而是恒常操作。
近期，市場上的物業交易時，發現不少物業曾經3按、4按以至多達17按，都涉及財務公司，數量和涉及借貸數額究竟有多少，從不同角度有不同估算，仍未有權威數據呈現全貌。這類多次加按，前提是樓價持續上升，使業主有加按擴大炒賣、或是「借貸還債」的空間，此所以有投資者提出設若樓價下跌，憂慮這類多次按揭物業會出現危機，在骨牌效應下，樓價快速下跌，中低價樓就會爆煲。除了多次按揭，若按揭中介公司的變相十成按揭「服務」也大行其道，而據業界透露，個別銀行有做這類十成按揭，則不正常按揭究竟有多普遍、涉及多少貸款，若爆煲時會否給銀行系統帶來多大風險，就值得關注。
陳家強表示財務公司從銀行獲取資金進行多重按揭貸款的數目，政府一直有留意和掌握，這些資金並不多，政府有機制監察整體市場，他看不到這方面會對銀行帶來風險，云云。另外，按揭中介公司聲稱可配合客戶做變相十成按揭，金管局指出有關宣傳牴觸了逆周期措施，銀行只能在借了按揭，樓宇買賣成交後，才能再借錢給有關借款人，不可能一齊辦理借中小企貸款。
金管局的說法或許是向銀行發出收緊指引之後的情况。據業內人士表示，過去部分只用作炒樓的空殼公司，可以將同一個物業的餘下「市值」再抵押貸款，聲稱用作業務運作，就可變相獲得十成按揭成數，這個操作涉及「灰色地帶」，據知大多數銀行都不會這樣做，個別銀行確有如此經營。去月下旬，金管局向銀行發出指引，提醒銀行這類空殼公司同樣受到逆周期措施規限，持有的首個物業按揭成數上限為五成。可見，金管局的指引是釐清灰色地帶，堵塞了銀行對空殼公司過度放貸的空間。
即使如此，銀行涉及這類十成按揭有多少，外界不知道，而財務公司不受金管局監管，可以繼續做變相十成按揭業務，則雖云表面風險不高，若樓價下跌時，會否牽動一些環節，政府仍然不宜掉以輕心。另外，政府監管財務公司，一貫力度較小，金管局要求銀行提供給財務公司的貸款，限定不能作按揭業務，不過，財務公司以其他名目向銀行借貸後，怎樣運用貸款，看不到銀行有機制有效監察。因此，以財務公司在樓市狂潮的作用，金管局有必要多了解其業務，研究加強監管，盡量減少財務公司對金融體系可能起到的負面影響。
居民負債佔GDP比例
目前乃歷來最高
物業加按多次或十成按揭，實際上就是過度借貸，對銀行體系即使不會帶來風險，對相關業主而言，風險則顯而易見。金管局去月底提供給立法會的文件披露，本港居民負債總額佔GDP比例，截至去年9月底繼續創下新高，至64.2%，比率較6月底的63.6%再上升，顯示市民在低息環境下不斷舉債。隨着美國聯儲局今年可能加息，本港利率隨即上升，將影響居民和家庭償付欠債的能力。現在處於歷史高位的居民負債總額，放在利率隨時上調的環境下檢視，確實是高處不勝寒，市民宜管理好風險，慎防過度借貸，避免給歷年辛勞所得，帶來覆沒之災。12年前的一幕值得殷鑑：當時樓價累計下跌超過七成，並無一家銀行或地產商因而出事倒閉，逾10萬負資產卻組成了一幅哀鴻遍野的景象。風高浪急，市民要好自為之。
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