【明報專訊】樓價，特別是數百萬元的所謂「細價樓」持續上漲，迭創新高。近期，有物業投資者在網上發文，估計市場有多達1.2萬個轉按了4次的細價樓物業（簡稱4按物業），由財務公司借貸，認為情况對樓市構成壓力，預期細價樓會在3至6個月內爆煲。此議一出，業界或其他個別投資者群起反駁，紛紛提出數據，重申樓市正常、健康，云云。這次樓市會否爆煲的辯論，涉及的都是業界或資深投資者，哪一方提出的數據和理據較可信，一般市民難以評斷，不過，此事折射出財務公司在樓市狂潮中的作用，值得關注。
近年細價樓加按增加
對樓市影響說法不同
以往物業多次加按，多見於豪宅，在價值數百萬元的中低價樓較罕見，因為這類物業加按套現不多，數十萬元對於業主作用不大，而銀行一般要一定金額才會承按。不過，2008年金融海嘯之後，全球主要經濟體實施不同程度貨幣寬鬆政策，熱錢湧進之下，數年來，本港樓市持續攀升，原本價值約300萬元的低價樓，或許漲價至約五六百萬元的中價樓，加上低息環境，為中價樓業主加按套現再投資博取更大回報，創造了誘因。
近期，紅磡海濱南岸有歷經7次按揭的銀主盤，以低市價兩成拍賣，東涌裕東苑有4次按揭居屋單位放售；另外，入伙不足一年的將軍澳峻瀅和長沙灣喜雅，前者有單位已經做過3次按揭，後者更有單位做過4次按揭，深水埗丰匯仍未收樓，即已有業主共做了3次按揭。這些多次按揭的物業，都涉及銀行和財務公司。近日荔枝角荔欣苑有居屋單位，被發現曾經「17按」，業主於2006至2013年間，先後以物業向11間財務公司及個別人士借貸，甚至是以新債還舊債，最終業主無力償還貸款，物業淪為銀主盤。
財務公司涉及物業按揭貸款的數額，究竟有多少，由於沒有官方數字參考，只能靠估計，不過，按本報記者採訪經歷，財務公司大多樂意做按揭業務，連不少銀行拒絕做的居屋二按，財務公司往往來者不拒，可以批出八成以上貸款，只是年利率最少為25厘或以上而已。因此，雖然無正式統計數字，但是財務公司涉及按揭市場之深廣程度，不宜小覷。
有物業投資者以本港目前約有1200間財務公司，推算每間公司只要做了10個4按物業，就有約1.2萬個物業處於4按狀態，這位仁兄認為這是保守估計，並形容「4按盤」將成為樓市爆煲缺口。近日，這名投資者的估計和推論，備受業界和其他投資者質疑，包括﹕有說財務公司雖多，活躍按揭業務的卻不多；有地產代理公司則說，去年財務公司承辦3按以上合約，雖較2011年升了約2倍，但是總數只有975宗；亦有業界提出，今年1月，涉及3按或以上合約有118宗，佔市場7260宗約1.6%；又有說銀主盤仍然少於100個。這些數字，實際上傳達一個信息，就是財務公司雖涉及多重按揭，佔比不多，毋須掛慮。
樓價已經狂飈六七年，樓市到了這個狀態，連所謂公屋王單位實呎已經逾萬元，其他私樓即使是「蚊型單位」，呎價更是「無萬免問」，任誰都知道，本港樓價早已脫離一般打工仔的承擔能力，持續上升迄今，已處於「誰最後接火棒」的狀態。天下間沒有只升不跌的樓市，即是說無論盛宴再奢華，總有散席之時，因此，物業加按次數愈多、風險愈高的道理，相信也無人不識。
多了解財務公司業務
避免危機猝發受牽連
提出爆煲警示的投資者說，「莫講4按物業，就算是3按，物業基本上已經屬於財務公司，收樓只是時間問題，如果樓價繼續上升，或者可以捱多一陣，倘若樓價下跌，4按危機便會立刻出現，在骨牌效應下，樓價必定會快速下滑」，屆時業主固然首當其衝，財務公司風險有多大，他們心裏有數。只是爆煲之日，銀行系統會否受牽連，更應該關注。
現在，財務公司向公司註冊處申請放債人牌照，即可營業，只要借貸年利率不超過60厘，就未有達到「大耳窿」的標準，不算犯法。政府對財務公司的監管力度一貫較小，對其按揭業務，據知掌握不多，金管局要求銀行提供給財務公司的貸款，限定不能作按揭業務；不過，財務公司以其他名目向銀行借貸後，怎樣運用貸款，看不到銀行有機制有效監察。今次，物業投資者與業界就細價樓爆煲的辯論，表面上看來關乎「已收割」、「未收割」的位置不同，而有不同取態，然而，辯論折射出財務公司在物業按揭業務的角色，過去可能忽略了，為了金融體系的健全和穩定，金管局有必要全面了解有關情况，同時應該研議加強規管，確保在金融危機猝發時，財務公司的物業按揭業務，不會對銀行系統起到牽一髮而動全身的負面作用。
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