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【明報專訊】友人紀惠集團湯文亮近日撰文指細價樓最快3個月爆煲，一石激起千重浪，惹來熱烈討論。湯文亮的理據是市場存在大量高息四按，有關業主難以負擔高息，隨時惹來大量斷供銀主盤放售潮，但隨即引來不少質疑，指市場三按、或四按其實不多，難因此而出現爆煲潮。
市場真正有多少多按物業，筆者未有實際數據，不過經傳媒發掘，原來個別按揭個案真的很嚇人。比如葵涌居屋便驚現一個「十七按」單位，最終淪為銀主盤，以低市價一成易手；市場剛又傳出美孚新邨有一個「九按」銀主盤在放售，到底還有多少同類個案……而若美國年中加息，又或樓價一旦停止上升，那些承造如此多重按揭的財務公司，會否急急迫倉？
筆者覺得，除了湯文亮提及的細價樓多重按揭，以及市場極關注的息口變動外，今年樓市其實存在一個大多數人所忽視的計時炸彈。
去年放寬辣稅 致二手盤荒
去年樓價其實是先行調整，其後政府為了推動立法會順利通過辣稅相關立法，放寬為容許換樓客在購入的樓花盤收樓後半年內售出原持有的物業，也可退回相關辣稅。
換樓客購入新盤後，本應盡快放售原來自住物業，但條例經修訂後獲通過法案，他們購入新樓單位卻可以慢慢出售自住單位，如此原來的二手供應便會凍結，變相減少了市場二手放盤，並因此推升細價樓樓價。因換樓客多數是細樓換大樓，又或是舊樓換新樓，細價樓盤短缺便更加是人為性造成短缺。
然而，今年不少樓花盤會相繼落成入伙，而上周本欄便引述交銀國際的研究，去年約有7000個獲發入伙紙的樓盤，要延至今年才交樓，連同其他今年落成和交樓樓盤，將可紓緩去年供應仍未到位的問題。更要留意的是，今年收樓單位增加了，除了可滿足收樓業主的自住和放租需求，那些原來已擁有自住單位的，更會在收樓後半年內盡快出售有關細價物業，成為細價樓市場的計時炸彈。
今年供應多 空置率料升
近年樓價不斷攀升，其中一個重要原因是吸納量比新樓落成量多，以至空置率不斷下跌，令到租金和樓價愈升愈有。不過，正如前述今年到位供應增加，空置率再跌機會大減，甚至有可能回升，對租金和樓價或會起遏抑作用，至於細價樓會否爆煲，則是後話。
周四筆者應邀出席香港電台普通話台的e線金融網新春派對，碰到正成立商舖投資基金的盛匯商舖基金創辦人李根興，以及財經評論員陸羽仁等。李根興說，他多年投資商舖的心得很簡單，就是「低位買，守得住」。而筆者覺得，近年細價樓急升最惹人擔心之處，就是現在高追細價樓的買家，予人的感覺是財政實力較差的，而且既不是在低位入市，如遇上樓價回調，是否能守得住也成為疑問。
高追細價樓 未必守得住
陸羽仁則說，他自已從來投資股票或物業，都是未計贏，先計輸，投入注碼一定不會令自己瞓唔着，而贏錢的要訣，則是要緊記低買高賣，以及要有持貨能力。陸羽仁又表示，投資要配合年齡，如果是二十多歲，可以唔怕博，若是如他的五十多歲，則自然偏向審慎。
從來，處於不同的生命周期階段，便也應有不同投資策略。湯文亮當日也有出席派對，而湯早前在《明報周刊》舉辦的投資研討會提及，現時樓價偏高，就算出售自住物業並無不可，但就要依循三個原則。一是只賣出住在的低質物業，比如二樓或對住垃圾房；二是覺得供樓有壓力；三則是只可40歲以下，賣了自住樓，仍可等調整後再買，若已是40歲以上，便有風險落了車，再沒有重新上車的機會，可說是不同生命周期階段，便有不同投資應對的另一種解說。
賣自住樓遵三大原則
說到投資應低買高賣，其實是頗違反人性。因股市好，或樓市也好，低位時總是負面消息不斷，而接近頂位時，則是好消息充斥。比方1997年香港樓價升至瘋癲，當時的住宅空置率也是處於低位，但當亞洲金融風暴掩至和「八萬五」出台，空置率回升，樓價便也急跌，而到了2003年空置率升至高位，樓價已跌至不似人形，而樓市便也在這一刻扭轉跌勢。現時不少人認為香港樓價高企合理，乃是因為空置率極低，不過，如回看香港1997和2003年的情况，現時低空置率和高樓價（圖1），會否又是另一次接近轉勢的時刻？
同一道理，去年內地樓價見頂，到了今年初多了人看淡，樓價偏在一月起反彈。其實，根據星展的研究，內地主要城市隨發展商不斷出貨和減少起樓，新盤存貨量已急速下降（圖2），會否又是至少出現短期拐點的時刻？
明報記者 陸振球
市場真正有多少多按物業，筆者未有實際數據，不過經傳媒發掘，原來個別按揭個案真的很嚇人。比如葵涌居屋便驚現一個「十七按」單位，最終淪為銀主盤，以低市價一成易手；市場剛又傳出美孚新邨有一個「九按」銀主盤在放售，到底還有多少同類個案……而若美國年中加息，又或樓價一旦停止上升，那些承造如此多重按揭的財務公司，會否急急迫倉？
筆者覺得，除了湯文亮提及的細價樓多重按揭，以及市場極關注的息口變動外，今年樓市其實存在一個大多數人所忽視的計時炸彈。
去年放寬辣稅 致二手盤荒
去年樓價其實是先行調整，其後政府為了推動立法會順利通過辣稅相關立法，放寬為容許換樓客在購入的樓花盤收樓後半年內售出原持有的物業，也可退回相關辣稅。
換樓客購入新盤後，本應盡快放售原來自住物業，但條例經修訂後獲通過法案，他們購入新樓單位卻可以慢慢出售自住單位，如此原來的二手供應便會凍結，變相減少了市場二手放盤，並因此推升細價樓樓價。因換樓客多數是細樓換大樓，又或是舊樓換新樓，細價樓盤短缺便更加是人為性造成短缺。
然而，今年不少樓花盤會相繼落成入伙，而上周本欄便引述交銀國際的研究，去年約有7000個獲發入伙紙的樓盤，要延至今年才交樓，連同其他今年落成和交樓樓盤，將可紓緩去年供應仍未到位的問題。更要留意的是，今年收樓單位增加了，除了可滿足收樓業主的自住和放租需求，那些原來已擁有自住單位的，更會在收樓後半年內盡快出售有關細價物業，成為細價樓市場的計時炸彈。
今年供應多 空置率料升
近年樓價不斷攀升，其中一個重要原因是吸納量比新樓落成量多，以至空置率不斷下跌，令到租金和樓價愈升愈有。不過，正如前述今年到位供應增加，空置率再跌機會大減，甚至有可能回升，對租金和樓價或會起遏抑作用，至於細價樓會否爆煲，則是後話。
周四筆者應邀出席香港電台普通話台的e線金融網新春派對，碰到正成立商舖投資基金的盛匯商舖基金創辦人李根興，以及財經評論員陸羽仁等。李根興說，他多年投資商舖的心得很簡單，就是「低位買，守得住」。而筆者覺得，近年細價樓急升最惹人擔心之處，就是現在高追細價樓的買家，予人的感覺是財政實力較差的，而且既不是在低位入市，如遇上樓價回調，是否能守得住也成為疑問。
高追細價樓 未必守得住
陸羽仁則說，他自已從來投資股票或物業，都是未計贏，先計輸，投入注碼一定不會令自己瞓唔着，而贏錢的要訣，則是要緊記低買高賣，以及要有持貨能力。陸羽仁又表示，投資要配合年齡，如果是二十多歲，可以唔怕博，若是如他的五十多歲，則自然偏向審慎。
從來，處於不同的生命周期階段，便也應有不同投資策略。湯文亮當日也有出席派對，而湯早前在《明報周刊》舉辦的投資研討會提及，現時樓價偏高，就算出售自住物業並無不可，但就要依循三個原則。一是只賣出住在的低質物業，比如二樓或對住垃圾房；二是覺得供樓有壓力；三則是只可40歲以下，賣了自住樓，仍可等調整後再買，若已是40歲以上，便有風險落了車，再沒有重新上車的機會，可說是不同生命周期階段，便有不同投資應對的另一種解說。
賣自住樓遵三大原則
說到投資應低買高賣，其實是頗違反人性。因股市好，或樓市也好，低位時總是負面消息不斷，而接近頂位時，則是好消息充斥。比方1997年香港樓價升至瘋癲，當時的住宅空置率也是處於低位，但當亞洲金融風暴掩至和「八萬五」出台，空置率回升，樓價便也急跌，而到了2003年空置率升至高位，樓價已跌至不似人形，而樓市便也在這一刻扭轉跌勢。現時不少人認為香港樓價高企合理，乃是因為空置率極低，不過，如回看香港1997和2003年的情况，現時低空置率和高樓價（圖1），會否又是另一次接近轉勢的時刻？
同一道理，去年內地樓價見頂，到了今年初多了人看淡，樓價偏在一月起反彈。其實，根據星展的研究，內地主要城市隨發展商不斷出貨和減少起樓，新盤存貨量已急速下降（圖2），會否又是至少出現短期拐點的時刻？
明報記者 陸振球
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