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【明報專訊】香港中文大學未來城市研究所副所長、中文大學地理與資源管理學系副教授姚松炎（圖）認為，除了採用傳統的經濟分析，比方實質利率對樓價升跌有高度相關性（當名義利率高於通脹率，即正實質利率時，樓價多跌；反之出現負實質利率，樓價多升），也可利用博弈理論來看香港的樓市。
姚松炎指出，著名經濟學巨人凱恩斯，在1936年所寫的《通論》中以選美來比喻投資，投資決定除了考慮基本因素之外，更高層次的博弈在於了解其他投資者的投資取向，選別人所選，而非應選的。因此，最後勝出者並不一定與基本因素相符，反而取決於博弈者之間的知己知彼，運籌帷幄。
投資如選美 選別人所選
他又表示，凱恩斯的選美理論是以猜測別人的想法作為博弈的基礎，但高一層次的博弈可以直接以行動和策略來改變其他投資者的決定，這就是社會學家羅伯特•默頓的「自我實現預言」理論。「當有人公開對後市作出一種預測，只要市場上有足夠的人相信，跟着預測來進行投資，這一預測就會自動成真。當某一預言家的預言能成真的次數愈來愈多，他的預測就必然更受人重視和相信，因此能夠自我實現預言的能力也愈高，這現象在科學上稱之為正回饋作用。」
「然而，最精彩的博弈在於操控基本因素。本來，所謂基本因素應是不為個人能力意志所阻的因素，譬如市場利率和匯率等變化，因為市場參與者眾，能夠操控的機會相對較低。」不過，自1971年取消金本位制度，各國貨幣的匯率變成無錨的船，大國政府可以隨意印製銀紙，在匯率市場興風作浪；更不時透過中央銀行的貼現窗或者干預國庫債券市場來進行定價，控制利率市場。
換言之，各國政府與機構投資者在全球各類市場進行基本因素的博弈，小投資者則以凱恩斯的博弈大法，從陰謀論的角度去猜測各國政府如何決定未來基本因素的變化，非根據各國的實質經濟需要或發展來推測。與政府官員友好的大投資者透過公開自己對未來基本因素變化的預測和買賣，成功與其他投資者的決策形成一道正回饋旋渦，預言自動成真。
政府大戶操控基本因素 小股民靠估
「此外，政府除可透過自身的壟斷權力決定基本因素外，更可以利用加稅、獎罰、資源調撥、豁免權、外匯管制、銀行風險管理規定與及其他法規限制和執法嚴謹程度等行政博弈大法，決勝於千里之外。近年各國行長更加常常出口術，稱之為預期管理，實行由上而下製造一套自我實現預言劇本，功效顯著。」
姚松炎認為，如今當基本因素亦成為博弈棋子，投資市場已變成一套封閉系統，成為一局局不折不扣的博弈棋賽，只在比併各方棋藝，金融或樓市，往往已與經濟無關（如香港經濟及收入增長放緩，卻無阻樓價升勢）！
[陸振球、尉奕陽 理財專題]
姚松炎指出，著名經濟學巨人凱恩斯，在1936年所寫的《通論》中以選美來比喻投資，投資決定除了考慮基本因素之外，更高層次的博弈在於了解其他投資者的投資取向，選別人所選，而非應選的。因此，最後勝出者並不一定與基本因素相符，反而取決於博弈者之間的知己知彼，運籌帷幄。
投資如選美 選別人所選
他又表示，凱恩斯的選美理論是以猜測別人的想法作為博弈的基礎，但高一層次的博弈可以直接以行動和策略來改變其他投資者的決定，這就是社會學家羅伯特•默頓的「自我實現預言」理論。「當有人公開對後市作出一種預測，只要市場上有足夠的人相信，跟着預測來進行投資，這一預測就會自動成真。當某一預言家的預言能成真的次數愈來愈多，他的預測就必然更受人重視和相信，因此能夠自我實現預言的能力也愈高，這現象在科學上稱之為正回饋作用。」
「然而，最精彩的博弈在於操控基本因素。本來，所謂基本因素應是不為個人能力意志所阻的因素，譬如市場利率和匯率等變化，因為市場參與者眾，能夠操控的機會相對較低。」不過，自1971年取消金本位制度，各國貨幣的匯率變成無錨的船，大國政府可以隨意印製銀紙，在匯率市場興風作浪；更不時透過中央銀行的貼現窗或者干預國庫債券市場來進行定價，控制利率市場。
換言之，各國政府與機構投資者在全球各類市場進行基本因素的博弈，小投資者則以凱恩斯的博弈大法，從陰謀論的角度去猜測各國政府如何決定未來基本因素的變化，非根據各國的實質經濟需要或發展來推測。與政府官員友好的大投資者透過公開自己對未來基本因素變化的預測和買賣，成功與其他投資者的決策形成一道正回饋旋渦，預言自動成真。
政府大戶操控基本因素 小股民靠估
「此外，政府除可透過自身的壟斷權力決定基本因素外，更可以利用加稅、獎罰、資源調撥、豁免權、外匯管制、銀行風險管理規定與及其他法規限制和執法嚴謹程度等行政博弈大法，決勝於千里之外。近年各國行長更加常常出口術，稱之為預期管理，實行由上而下製造一套自我實現預言劇本，功效顯著。」
姚松炎認為，如今當基本因素亦成為博弈棋子，投資市場已變成一套封閉系統，成為一局局不折不扣的博弈棋賽，只在比併各方棋藝，金融或樓市，往往已與經濟無關（如香港經濟及收入增長放緩，卻無阻樓價升勢）！
[陸振球、尉奕陽 理財專題]
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