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【明報專訊】運輸及房屋局日前公布新一季「私人住宅一手市場供應」資料顯示，去年私人住宅落成量錄約15,700伙，比起前年8300伙急升約89%，創八年來新高。落成量急升，卻似無阻樓價繼續攀升，到底是什麼原因？
交銀國際發表研究報告指出，雖然去年私人住宅落成量急升，但因種種緣故，真正交樓的單位卻僅維持在前一年相若水平，當中有約7000個單位至延至今年才陸續交樓，所以預估雖然今年私人落成量或會回落，但整體交樓數目卻會急增（圖1），而這將會對私人住宅的租金造成壓力，進而有助壓抑樓價。
去年落成量大增 實質交樓卻少
事實上，交銀指根據統計，以往私人住宅落成約3至6個月便可交樓，而近兩年有關時差卻擴闊至9至12個月，而包括如元朗溱柏（1620伙）、荃灣環宇海灣（1717伙）、大埔嵐山（1071伙）和佐敦The Austin（576伙）都是去年已落成，卻要延至今年首季才陸續交樓，交銀指一日樓盤未交樓，都不可自住或出租，所以去年落成量增而交樓量未升，便無助壓抑租金以至以用家主導的樓價升勢。
當然，落成量或收樓量，只是會影響樓價的供應因素，而樓價升或跌，很多時也要考慮其他影響需求的原因。比方說，美元強弱及息率走向，在過去便曾對香港樓價的升跌扮演了重要的角色。
美倘加息 強美元火上加油
「股神」巴菲特和前通用CEO韋爾奇，最近接受傳媒訪問時便同時表示，美國聯儲局應放棄加息念頭，原因是美元現正處大強勢，而美國一旦加息，將會令美元升勢火上加油，那便會損害美國出口和其他經濟部門的競爭力。
事實上，美元強勢的殺傷力不容小覷，美元兌主要貨幣的匯價指數自去年中升了超過20％，相隨便見到油價跌了超過一半，更不用說如歐元、日圓及澳元等貨幣備受沽壓。然而，金價過去一年卻不跌反升，而金價傳統上是對抗通脹和避險工具，現在全球債息向下，出現通縮威脅，金價反而企硬，便令人要思考是否金融體系正在醞釀重大風險？
本地零售弱 美元因素不容忽視
香港政府日前公布，去年本港零售總銷貨價值為4933億元，較2013年全年下跌0.2%，而向來是零售旺季的12月，銷售不增反跌，未能延續前4個月的升勢，按年跌3.9%，也是有關數據出現自2003年SARS後首次下跌。
大家又看看另一段新聞﹕銅鑼灣羅素街26地舖，現租客為Swatch集團旗下鐘表品牌寶珀（Blancpain），最近獲業主不加租續租3年，每月租金為152萬元，呎租約1520元。
同一時間，由「小巴大王」馬亞木持有的銅鑼灣羅素街60號一個600呎舖位，原由太子珠寶以每月120萬承租，但租約快將到期，太子珠寶已表示不續租，馬亞木則指若太子珠寶願意續租，則可減租至100萬元。
上述的數據和舖位租賃成交，反映香港的零售業轉差，有人歸咎於佔中，也有人說是因港人對內地旅客和消費者不友善，也有指是因內地反貪腐等原因。較少人提及的是，可能是去年中起美元表現極強勢，兌主要貨幣的美匯指數半年多時間便升了約20%，而因聯繫匯率關係，港元與美元掛鈎，美元強等同港元強，單以幣值因素，港元跟美元升值，零售貨物便等同加價了約兩成，吸引力自然大減。
筆者記得，1997年出現的亞洲金融風暴，肇因之一是美元強勢，亞洲貨幣及股市紛紛被狙擊，而港元卻因掛鈎美元也變成超強，終導至香港競爭力受損，出現通縮，股市大挫，相隨便是樓價大跌六成多，跌足接近七年。
97後實質利率高 擊垮樓市
現在又見美元強勢，而1997年因有「八萬五」關係而房屋供應急增，而現在的房屋供應也開始由低位急彈，那香港樓價會否急跌？當然，現時與1997年也有一些重要的分別，就是九七後曾出現挾息，之後雖逐步減息，但又隨之出現通縮，以至將名義利率計入通縮後，其實仍是極高的實質利率，對樓價不利。
現在低呢，樓價固然高處不勝寒，供應也在增加，美元亦在展開強勢，但香港卻是處於實質負利率（圖2）。若是美國在今年中開始加息，港息自也將會跟隨，而當到了某一天港息重現實質正利率，會否便是壓垮駱駝的最後一根稻草？
明報記者 陸振球
交銀國際發表研究報告指出，雖然去年私人住宅落成量急升，但因種種緣故，真正交樓的單位卻僅維持在前一年相若水平，當中有約7000個單位至延至今年才陸續交樓，所以預估雖然今年私人落成量或會回落，但整體交樓數目卻會急增（圖1），而這將會對私人住宅的租金造成壓力，進而有助壓抑樓價。
去年落成量大增 實質交樓卻少
事實上，交銀指根據統計，以往私人住宅落成約3至6個月便可交樓，而近兩年有關時差卻擴闊至9至12個月，而包括如元朗溱柏（1620伙）、荃灣環宇海灣（1717伙）、大埔嵐山（1071伙）和佐敦The Austin（576伙）都是去年已落成，卻要延至今年首季才陸續交樓，交銀指一日樓盤未交樓，都不可自住或出租，所以去年落成量增而交樓量未升，便無助壓抑租金以至以用家主導的樓價升勢。
當然，落成量或收樓量，只是會影響樓價的供應因素，而樓價升或跌，很多時也要考慮其他影響需求的原因。比方說，美元強弱及息率走向，在過去便曾對香港樓價的升跌扮演了重要的角色。
美倘加息 強美元火上加油
「股神」巴菲特和前通用CEO韋爾奇，最近接受傳媒訪問時便同時表示，美國聯儲局應放棄加息念頭，原因是美元現正處大強勢，而美國一旦加息，將會令美元升勢火上加油，那便會損害美國出口和其他經濟部門的競爭力。
事實上，美元強勢的殺傷力不容小覷，美元兌主要貨幣的匯價指數自去年中升了超過20％，相隨便見到油價跌了超過一半，更不用說如歐元、日圓及澳元等貨幣備受沽壓。然而，金價過去一年卻不跌反升，而金價傳統上是對抗通脹和避險工具，現在全球債息向下，出現通縮威脅，金價反而企硬，便令人要思考是否金融體系正在醞釀重大風險？
本地零售弱 美元因素不容忽視
香港政府日前公布，去年本港零售總銷貨價值為4933億元，較2013年全年下跌0.2%，而向來是零售旺季的12月，銷售不增反跌，未能延續前4個月的升勢，按年跌3.9%，也是有關數據出現自2003年SARS後首次下跌。
大家又看看另一段新聞﹕銅鑼灣羅素街26地舖，現租客為Swatch集團旗下鐘表品牌寶珀（Blancpain），最近獲業主不加租續租3年，每月租金為152萬元，呎租約1520元。
同一時間，由「小巴大王」馬亞木持有的銅鑼灣羅素街60號一個600呎舖位，原由太子珠寶以每月120萬承租，但租約快將到期，太子珠寶已表示不續租，馬亞木則指若太子珠寶願意續租，則可減租至100萬元。
上述的數據和舖位租賃成交，反映香港的零售業轉差，有人歸咎於佔中，也有人說是因港人對內地旅客和消費者不友善，也有指是因內地反貪腐等原因。較少人提及的是，可能是去年中起美元表現極強勢，兌主要貨幣的美匯指數半年多時間便升了約20%，而因聯繫匯率關係，港元與美元掛鈎，美元強等同港元強，單以幣值因素，港元跟美元升值，零售貨物便等同加價了約兩成，吸引力自然大減。
筆者記得，1997年出現的亞洲金融風暴，肇因之一是美元強勢，亞洲貨幣及股市紛紛被狙擊，而港元卻因掛鈎美元也變成超強，終導至香港競爭力受損，出現通縮，股市大挫，相隨便是樓價大跌六成多，跌足接近七年。
97後實質利率高 擊垮樓市
現在又見美元強勢，而1997年因有「八萬五」關係而房屋供應急增，而現在的房屋供應也開始由低位急彈，那香港樓價會否急跌？當然，現時與1997年也有一些重要的分別，就是九七後曾出現挾息，之後雖逐步減息，但又隨之出現通縮，以至將名義利率計入通縮後，其實仍是極高的實質利率，對樓價不利。
現在低呢，樓價固然高處不勝寒，供應也在增加，美元亦在展開強勢，但香港卻是處於實質負利率（圖2）。若是美國在今年中開始加息，港息自也將會跟隨，而當到了某一天港息重現實質正利率，會否便是壓垮駱駝的最後一根稻草？
明報記者 陸振球
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