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【明報專訊】香港樓市熱火朝天，政府開售2000多個居屋單位，竟接獲10多萬個登記。相對一般市民，那動輒擁有數百億元資本的跨國物業投資私募基金，又是如何看香港的物業市場？
自2005年至今籌得逾40億美元股本的私募基金基匯資本（Gaw Capital），曾伙拍其他基金購入中環盈置大廈、壹號廣場、汀蘭居式服務住宅等多個香港項目，其創辦人兼董事長吳繼煒認為，現在香港的投資物業市場回報偏低，加上內地經濟放緩等因素，現在不是入市好時機且應要小心，投資者更可趁機減磅。
吳繼煒表示，從基金投資角度分析，中國經濟放緩，勢必對香港有影響，也令到如零售物業和酒店項目的加租能力受到限制，而事實上香港吸納內地旅客的能力也趨於飽和，加上一些香港人的短視反中情緒，都是不利香港的投資物業市場。
內地經濟放緩 不利港投資
「我們在過去12個月，在大中華地區只在北京買入一個項目，相反積極在日本、韓國和歐洲物色投資機會，因那些地方樓價低水，有較高的升值潛力。」
不少市場人士擔心，美國若今年起加息，會大大不利物業投資。「我們雖也認為美國遲早會加息，卻不是特別擔心，因加息是代表經濟好轉，物業的收入通常也會在加息周期上升。當然，現時香港物業的收租回報偏低，若升租能力有限，加息便會進一步削弱其吸引力。」
港人買樓槓桿低 難言泡沫
吳續稱，雖然他覺得再在投資中港物業要小心，但不認為兩地樓市存在泡沫。「任何投資市場，出現泡沫爆破，都是因借貸過度，以至當價格向下調整15％至20％，便容易出現『人踩人』。然而，香港現時樓市的槓桿比率不高，樓價跌一成半至兩成，絕對可承受得起，而內地人買樓，很多時更是『現兜兜』，借貸比率隨時是接近世界最水平，那又何來泡沫？」
作為跨國物業投資私募基金，通常會採用那些投資策略？「我們會按不同地區，採用不同的策略。「比如在國內，主要是『跟着基建走』，會尋找如高鐵、高速公路，以及如城市內地鐵建設會帶來的投資的機會，又或看看新興城市帶來的區域改變。」
用本幣做按揭 對冲強美元
至於如英國，吳繼煒指當地正重新建設大鐵路網絡，也是很好的「尋寶」機會。「至於美國，城市建設大多已成熟飽和，近年會留意一些新趨勢，比如年青人遷移至城市工作居住，對市中心平價租住房屋的需求能夠帶來的機遇。」
進行全球性投資，遇上美元偏強，要如何配合？「在美國投資物業，以美元計價，不用擔心匯兌風險。在歐洲、日本買入物業，便盡量利用當地貨幣做按揭，借那個地方的貨幣買樓，便等同對冲了相關的貨幣風險。」
吳又指出，「美國以後，又到了歐洲量寬印銀紙，即貨幣大趨勢是貶值。如此，投資便一定要持有如物業一類的Hard Asset（硬資產）！」
明報記者 陸振球
■「2015股樓大作戰」研討會
踏入2015年，外匯、商品及股市繼續大幅波動，美國退市、歐洲量寬、瑞郎脫鈎、息率欲升還跌，加上國際油價暴挫，內地A股瘋炒如過山車，香港樓價繼續破頂，種種變數均令投資環境難以觸摸。
如何掌握經濟及投資新形勢？股市、樓市投資前景又會如何？《明報》請來星級基金經理黃國英、有「中環巴菲特」稱號的中環資產投資行政總裁譚新強，以及樓市權威學者、中大文學未來城市研究所副所長姚松炎教授，於2月7日（周六）舉行研討會，為大家分析2015年的經濟、股市及樓市走勢，及教你相應部署方法。到場者可獲贈《明報》投資及地產版主編陸振球最新出版的《樓市博弈 勝者為王》乙本，報名及查詢可登入以下網址：http://mpfinance.com/fin2015.htm
自2005年至今籌得逾40億美元股本的私募基金基匯資本（Gaw Capital），曾伙拍其他基金購入中環盈置大廈、壹號廣場、汀蘭居式服務住宅等多個香港項目，其創辦人兼董事長吳繼煒認為，現在香港的投資物業市場回報偏低，加上內地經濟放緩等因素，現在不是入市好時機且應要小心，投資者更可趁機減磅。
吳繼煒表示，從基金投資角度分析，中國經濟放緩，勢必對香港有影響，也令到如零售物業和酒店項目的加租能力受到限制，而事實上香港吸納內地旅客的能力也趨於飽和，加上一些香港人的短視反中情緒，都是不利香港的投資物業市場。
內地經濟放緩 不利港投資
「我們在過去12個月，在大中華地區只在北京買入一個項目，相反積極在日本、韓國和歐洲物色投資機會，因那些地方樓價低水，有較高的升值潛力。」
不少市場人士擔心，美國若今年起加息，會大大不利物業投資。「我們雖也認為美國遲早會加息，卻不是特別擔心，因加息是代表經濟好轉，物業的收入通常也會在加息周期上升。當然，現時香港物業的收租回報偏低，若升租能力有限，加息便會進一步削弱其吸引力。」
港人買樓槓桿低 難言泡沫
吳續稱，雖然他覺得再在投資中港物業要小心，但不認為兩地樓市存在泡沫。「任何投資市場，出現泡沫爆破，都是因借貸過度，以至當價格向下調整15％至20％，便容易出現『人踩人』。然而，香港現時樓市的槓桿比率不高，樓價跌一成半至兩成，絕對可承受得起，而內地人買樓，很多時更是『現兜兜』，借貸比率隨時是接近世界最水平，那又何來泡沫？」
作為跨國物業投資私募基金，通常會採用那些投資策略？「我們會按不同地區，採用不同的策略。「比如在國內，主要是『跟着基建走』，會尋找如高鐵、高速公路，以及如城市內地鐵建設會帶來的投資的機會，又或看看新興城市帶來的區域改變。」
用本幣做按揭 對冲強美元
至於如英國，吳繼煒指當地正重新建設大鐵路網絡，也是很好的「尋寶」機會。「至於美國，城市建設大多已成熟飽和，近年會留意一些新趨勢，比如年青人遷移至城市工作居住，對市中心平價租住房屋的需求能夠帶來的機遇。」
進行全球性投資，遇上美元偏強，要如何配合？「在美國投資物業，以美元計價，不用擔心匯兌風險。在歐洲、日本買入物業，便盡量利用當地貨幣做按揭，借那個地方的貨幣買樓，便等同對冲了相關的貨幣風險。」
吳又指出，「美國以後，又到了歐洲量寬印銀紙，即貨幣大趨勢是貶值。如此，投資便一定要持有如物業一類的Hard Asset（硬資產）！」
明報記者 陸振球
■「2015股樓大作戰」研討會
踏入2015年，外匯、商品及股市繼續大幅波動，美國退市、歐洲量寬、瑞郎脫鈎、息率欲升還跌，加上國際油價暴挫，內地A股瘋炒如過山車，香港樓價繼續破頂，種種變數均令投資環境難以觸摸。
如何掌握經濟及投資新形勢？股市、樓市投資前景又會如何？《明報》請來星級基金經理黃國英、有「中環巴菲特」稱號的中環資產投資行政總裁譚新強，以及樓市權威學者、中大文學未來城市研究所副所長姚松炎教授，於2月7日（周六）舉行研討會，為大家分析2015年的經濟、股市及樓市走勢，及教你相應部署方法。到場者可獲贈《明報》投資及地產版主編陸振球最新出版的《樓市博弈 勝者為王》乙本，報名及查詢可登入以下網址：http://mpfinance.com/fin2015.htm
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