人心不難測 轉捩點難估

【明報專訊】曾有一套港產片，虛構了存在所謂「地主會」，說有一班香港大孖沙，經常會集合一起，一邊玩「鬥地主」的啤牌遊戲，一邊商討如何藉內幕交易炒起香港的股市，管它世界末日，「地主會」要港股升就一定升，要做淡就誰也托不起。原來，香港也有一班頂級投資者，會每個月進行飯局聚會，指點江山。


這十幾個頂級投資者，身家全部億億聲，一些更是以百億元計，他們剛在本周一又進行月會，話題自然離不開投資股份、物業等。據其中一位與會者透露，當日有出席月會者大多手持重貨，但他們對樓市的預測，莫講話上升，大多數都預測樓市下行，橫行都很少，連在場負責招呼的兩位阿姐級侍應，聽到之後都忍不住問點解，為何他們大多數會預測樓市下跌？


其中一位大哥級的投資者說，如果講近5年預測，最有把握就是今年，上半年想跌都難，下半年想唔跌都唔得，因樓市走勢是根據人心而定，當人人心雄的時候，樓市不升也難，倘若人心惶惶，樓市一定下跌，只是樓價跌多跌少而已，不過他又補上一句：人心難測。


只懂樂觀不認真 容易輸錢

這位投資者又說，現在最瘋狂的分析員，最多都只是預測樓市有15%升幅，如果為了15%升幅而入市，輸了真的是認真不值。一般投資人士，都不會追求最後的利潤，反而會趁這段時間減持，那些現在入市的人很難全身而退，其實，稍為接觸物業投資市場便會非常了解這個情况，所以，現時入市的人大多數是初次置業者，他們有一句安慰自己的說話，就是「物業是自用，就算樓市升，都只是紙上富貴，倘若跌，都是自用，沒有什麼大不了」，有這種心態的人其實非常樂觀，不過抱着樂觀態度的人多數輸錢，因為他們不認真，輸咗又冇所謂。


筆者自然沒資格參加這班投資大佬的聚會，不過對於那位「大哥」說「人心難測」那句話，卻有一點想法：人心可以說難測，也可以說易測。筆者觀察樓市多年，大眾多數都是見好看好，見淡看淡，所以說人心不難測，而難就難在如何測中人心轉變的時間，會是突然逆轉，還是慢慢轉軚？


根據國際研究機構Demographia發表的最新報告，說香港的樓價負擔比率是排名全球第一，平均房價是港人全年中位數收入的17倍，即是一般家庭要17年不吃不喝，才可以買入一個普通住宅單位。當然，這統計數字頗有可斟酌之處，比如有網上文章指人不會17年不加人工，又說買樓不用「現兜兜」一次過支付樓價，只要有首期而利息低，買樓總是先苦後甜。


港樓價負擔 與其他城市差距擴大

筆者也同意，全球不同城市，比如供樓利率不同，土地供應也有異，以及稅制也可影響可支配的收入，不能單以該負擔比率便指香港樓價一定不健康。不過，筆者更關注的是香港的樓價負擔，是否與其他城市的差距愈來愈大，因比如全球都是低息，如是有利樓市，全球城市的樓價也會受惠，又或稅制或土地政策，只會一次性對某個城市的樓市造成利好，所以各城市的樓價負擔比率相對差距，可以存在巨大差異，但卻不應不斷擴大。


然而，Demographia的數據反映，香港的樓價負擔比率，近數年卻是和其他主要城市的差距愈來愈大（圖1），便須加以關注。如是因為香港有新的利好因素，令樓價相對市民收入的負擔比率進一步飈升，還可說是合理，若只是因如上述的「人心」，只因為樓價愈高，大家愈看好樓市，以至進一步搶高樓價，令與市民的收入愈來愈脫節，便是一種警號或泡沫膨脹的先兆！


中國剛宣布去年的GDP增長僅為7.4％，為20年來最低，而國際貨幣基金組織（IMF）更估計內地GDP將難以「保七」，而若以國務院總理李克強指最能反映內地經濟表現的「李克強指數」（綜合鐵路貨運、電力消耗和銀行借貸的指標），並將之與中國GDP併在一起觀察（圖2），中國的經濟表現實在不容樂觀。以中國和香港經濟關係的密切，如內地經濟不斷放緩，則香港的經濟和港人收入，也會受壓，而若樓價再升而港人收入增長不前，那香港的樓價負擔比率只會愈來愈高，與其他城市的樓價負擔比率差距也會進一步拉闊。


美若零息或負利率 非好事

最近美國10年期債息又跌回2厘以下，令市場開始懷疑美國聯儲局能否在今年加息。技術而言，美國10年期國債息率仍處自1989年開始形成的下降通道中間位置（圖3），理論上可再試1厘的低位後才回升至下降通道的頂部。不過，該下降通道的底部已與零息極為接近，難道真可跌穿而出現零息甚至負利率？若是如此，相信若必然是美國以至全球經濟出現慘不忍睹的局面，則縱使低息維持，對香港的經濟和樓市，也未必是好事。


明報記者 陸振球

■「2015股樓大作戰」研討會

踏入2015年，外匯、商品及股市繼續大幅波動，美國退市、歐洲量寬、瑞郎脫鈎、息率欲升還跌，加上國際油價暴挫，內地A股瘋炒如過山車，香港樓價繼續破頂，種種變數均令投資環境難以觸摸。


如何掌握經濟及投資新形勢？股市、樓市投資前景又會如何？《明報》請來星級基金經理黃國英、有「中環巴菲特」稱號的中環資產投資行政總裁譚新強，以及樓市權威學者、中大文學未來城市研究所副所長姚松炎教授，於2月7日（周六）舉行研討會，為大家分析2015年的經濟、股市及樓市走勢，及教你相應部署方法。到場者可獲贈《明報》投資及地產版主編陸振球最新出版的《樓市博弈 勝者為王》（圖）乙本，報名及查詢可登入以下網址：http://mpfinance.com/fin2015.htm