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【明報專訊】前朝敗政，遺害未除，租置計劃，本曾永禁。可惜，舊臣雖尚在，租置復出台，舊酒換新瓶，公屋又出售。
2015年香港《施政報告》提出把新落成公屋，由出租改為出售，計劃甚至包括房協、市建局及平民屋宇有限公司等資助機構亦可出售資助房屋，出售對象為現時公屋租戶，出售價比居屋的三成折讓還再低一截，坊間盛傳可能低至五折，冀形成3層資助房屋階梯，目的為增加公屋流轉云云。
一聽到增加流轉，市民一般直覺以為此計劃可以加快公屋輪候冊家庭的上樓時間，可惜，這只是一廂情願，或者是語言誤導，實情計劃只會令公屋輪候家庭須要等候更久。
本來有新公屋落成，若直接分派給公屋輪候家庭，上樓速度最快。現在提出的新出售公屋計劃，卻先讓現公屋租戶購買新公屋，然後騰空原有的舊公屋，再分配給公屋輪候家庭，一加一減，在數量上不可能帶來任何加快上樓的邏輯。
相反，因為增加了兩項程序，時間必然被推遲，輪候時間勢必拖長。這兩項程序包括：一、讓公屋租戶購買新公屋，然後遷出舊公屋，需時最少4個月。二、重新翻新舊公屋，需時最少5個月。換言之，新政策令公屋輪候家庭的輪候時間最少延長9個月。以1個月租金港幣1萬元計，這項先導計劃若影響500伙，則因延誤9個月的總租值約為港幣4500萬元，尚未計算其他行政和裝修支出。
為增加房委會資金流轉
其實，政府所講的增加流轉，應該是指增加房委會和其他資助機構的資金流轉。因為傳統出租公屋，房委會和其他資助機構須支付巨額建築成本，卻難以從租金收回成本，因此，以現時的建築成本計，每建一間出租公屋，房委會的現金流便會流出100萬元以上，每月的租金收入恐怕連管理維修支出尚且不足應付，實難以帶來現金流入。
相反，若果可以把新公屋以市價五折出售，以市價300萬元一間公屋計，五折出售仍可為房委會馬上帶來150萬元現金流，即時可以支付該單位的建築成本100萬元，尚餘50萬元現金，仍可供房委會等資助機構興建0.5間出租公屋，讓房委會收支平衡，避免2017年房委會出現負債，或者須要停建公屋。
然而，與誠哥跳船舉措一樣，在這樓價高不可攀之際，分拆房產出售，先行套現，減低風險，財技了得。所謂五折出售，實以現時高昂樓價計算，須知現時私樓租金回報率低見2厘，而正常回報率一般在4厘以上，即樓價下跌五成，仍屬正常。到時的市價就是今日的賣價，房委會連地價折讓都「賺埋」，而帳面仍然擁有那五成業權，業主想出租或出售，還須先補足地價給房委會，所以技術上此計劃是一招鎖定利潤（註），拋空泡沫爆破風險之舉。
誠然，政府在本質上有巨大誘因推高置業率，當年的租置計劃就是以提升置業率為目的之政策。推高置業率不但可為政府減低支出，更可馬上增加印花稅和差餉收入，並同時增加銀行按揭等業務，推動經濟增長。但最重要的是，當業主人數愈多，則社會上支持樓價繼續上升和高地價政策的人便會愈多，對政府土地收益有長遠利益。而且樓價有效對冲通脹，甚至跑贏通脹愈倍，業主愈多，支持政府推高通脹的人數便愈多，變相把政府中飽私囊的印銀紙伎倆合理化和正常化，後患無窮。况且，業主為着保護自己的房產投資價值，會傾向支持政府維穩，不想發生任何可能導致樓價下跌的政治事件，變得是非不分，甚至助紂為虐，社會沉淪。
事實上，公屋政策原意，只為避免有人無家可歸，流離失所，故以可負擔之租金出租單位，有房屋條例嚴格約束加租和逼遷安排，行之有效。政府實不適宜誘人買樓，把住屋需要搞成投資需求，變相誘使低收入家庭向銀行借貸，把未來的50年市值租金一次付清，卻全無法例保障，貸款頓成次按，卻因有政府擔保，銀行樂於批行。2007年美國次按風暴記憶猶新，緣起政府推高置業比率，香港卻未有汲取教訓，反而故技重施，請君入甕，實非香港之福。
註：因熱錢流入，投資需求上升所帶動的樓價升值，此部分的額外利潤，必須出售才可獲取，一旦熱錢流出，利潤即逝
作者是中大地理與資源管理學系副教授
2015年香港《施政報告》提出把新落成公屋，由出租改為出售，計劃甚至包括房協、市建局及平民屋宇有限公司等資助機構亦可出售資助房屋，出售對象為現時公屋租戶，出售價比居屋的三成折讓還再低一截，坊間盛傳可能低至五折，冀形成3層資助房屋階梯，目的為增加公屋流轉云云。
一聽到增加流轉，市民一般直覺以為此計劃可以加快公屋輪候冊家庭的上樓時間，可惜，這只是一廂情願，或者是語言誤導，實情計劃只會令公屋輪候家庭須要等候更久。
本來有新公屋落成，若直接分派給公屋輪候家庭，上樓速度最快。現在提出的新出售公屋計劃，卻先讓現公屋租戶購買新公屋，然後騰空原有的舊公屋，再分配給公屋輪候家庭，一加一減，在數量上不可能帶來任何加快上樓的邏輯。
相反，因為增加了兩項程序，時間必然被推遲，輪候時間勢必拖長。這兩項程序包括：一、讓公屋租戶購買新公屋，然後遷出舊公屋，需時最少4個月。二、重新翻新舊公屋，需時最少5個月。換言之，新政策令公屋輪候家庭的輪候時間最少延長9個月。以1個月租金港幣1萬元計，這項先導計劃若影響500伙，則因延誤9個月的總租值約為港幣4500萬元，尚未計算其他行政和裝修支出。
為增加房委會資金流轉
其實，政府所講的增加流轉，應該是指增加房委會和其他資助機構的資金流轉。因為傳統出租公屋，房委會和其他資助機構須支付巨額建築成本，卻難以從租金收回成本，因此，以現時的建築成本計，每建一間出租公屋，房委會的現金流便會流出100萬元以上，每月的租金收入恐怕連管理維修支出尚且不足應付，實難以帶來現金流入。
相反，若果可以把新公屋以市價五折出售，以市價300萬元一間公屋計，五折出售仍可為房委會馬上帶來150萬元現金流，即時可以支付該單位的建築成本100萬元，尚餘50萬元現金，仍可供房委會等資助機構興建0.5間出租公屋，讓房委會收支平衡，避免2017年房委會出現負債，或者須要停建公屋。
然而，與誠哥跳船舉措一樣，在這樓價高不可攀之際，分拆房產出售，先行套現，減低風險，財技了得。所謂五折出售，實以現時高昂樓價計算，須知現時私樓租金回報率低見2厘，而正常回報率一般在4厘以上，即樓價下跌五成，仍屬正常。到時的市價就是今日的賣價，房委會連地價折讓都「賺埋」，而帳面仍然擁有那五成業權，業主想出租或出售，還須先補足地價給房委會，所以技術上此計劃是一招鎖定利潤（註），拋空泡沫爆破風險之舉。
誠然，政府在本質上有巨大誘因推高置業率，當年的租置計劃就是以提升置業率為目的之政策。推高置業率不但可為政府減低支出，更可馬上增加印花稅和差餉收入，並同時增加銀行按揭等業務，推動經濟增長。但最重要的是，當業主人數愈多，則社會上支持樓價繼續上升和高地價政策的人便會愈多，對政府土地收益有長遠利益。而且樓價有效對冲通脹，甚至跑贏通脹愈倍，業主愈多，支持政府推高通脹的人數便愈多，變相把政府中飽私囊的印銀紙伎倆合理化和正常化，後患無窮。况且，業主為着保護自己的房產投資價值，會傾向支持政府維穩，不想發生任何可能導致樓價下跌的政治事件，變得是非不分，甚至助紂為虐，社會沉淪。
事實上，公屋政策原意，只為避免有人無家可歸，流離失所，故以可負擔之租金出租單位，有房屋條例嚴格約束加租和逼遷安排，行之有效。政府實不適宜誘人買樓，把住屋需要搞成投資需求，變相誘使低收入家庭向銀行借貸，把未來的50年市值租金一次付清，卻全無法例保障，貸款頓成次按，卻因有政府擔保，銀行樂於批行。2007年美國次按風暴記憶猶新，緣起政府推高置業比率，香港卻未有汲取教訓，反而故技重施，請君入甕，實非香港之福。
註：因熱錢流入，投資需求上升所帶動的樓價升值，此部分的額外利潤，必須出售才可獲取，一旦熱錢流出，利潤即逝
作者是中大地理與資源管理學系副教授
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