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【明報專訊】新年流流，各大報章的頭條新聞，卻是令人慘不忍睹的上海外灘因太多人聚集觀看迎接2015年的燈光及煙火匯演，竟出現人踩人，導至數十人傷亡事件。投資市場有一種說法，就是「眾地莫企」，即是要小心太過擠擁的交易（crowded trades），謂意當人人都極度看好，或極度看淡某個投資市場時，好倉或沽倉過於傾斜，只要風吹草動，便容易出現人踩人的震倉或挾倉行動，隨時將投機者殺得血流成河。
過去一年，投資市場最矚目的屠宰事件，自是油價短短數月大跌近半，連累俄羅斯經濟受創，盧布匯價也急插。而在去年年頭，大家仍覺得因全球地緣政治緊張，油價易升難跌，但偏偏當人人看好油價時，反是殺戮時機將至。
好了，到了現在，又是人人看淡油價，原油期貨沽倉變得「擠擁」，到底油價今年會進一步尋底，還是將會大反彈？筆者看到一個統計，過去十多年，當油價攀升，美國開採油井的數目也會漸漸增加，亦即代表原油產量也會飈升。直至供過於求，油價便會展開跌浪，而當油價大跌以後，採油利潤大減，一些油井甚至要蝕本經營，此時美國會減少開採油井，油價便也會穩定下來，而又再展開新的升浪（圖1）。
樓市如油市 價格升刺激供應
最近，美國的開採油井數目開始減少，加上油價已極度超賣，如油價短期反彈，筆者將不感意外。其實，油價與開採油井數目的關係，放諸於分析樓市，也會有一定啟發。
在香港，只要土地供應正常化，如樓價上升，發展商亦會「增產」，加快起樓和趁高價賣樓，令樓盤供應增加；二手樓業主也更願意賣樓，如此便能紓緩樓價上升，甚至將樓價壓下來。而當樓價不斷下跌，發展商便也漸漸欠缺買地起樓的意欲，最終樓盤供應減少，樓價便也會穩定下來，等待再次重拾升浪。
辣招無助改善供求失衡
然而過去數年，香港政府只懂透過辣招壓抑需求，但增加供應卻較大眾預期為慢，樓價一度受壓，反而失卻刺激發展商多買地多起樓的興趣。然而需求並沒真正消失，只是短時期內受壓抑，將購買力累積起來，令供應更失衡，一待政府稍為放寬辣招（買入新樓可待至成交半年後才售出原來自住單位，仍可退回辣招稅），購買力釋放，便出現了市民失控式的恐慌入市，樓價不斷破頂，只希望香港樓市不會出現「過度擠擁」，當樓市逆轉時出現人踩人局面。
說到油價，大家可留意現時在香港上市的中石油（0857）H股，和內地上市的A股，股價竟出現約一半的差距！理論上，在滬港通開車後，基金可沽內地的高價A股，並同時買入「低水」的H股，有關差價自應收窄，但近期內地A股變得瘋狂，AH股差價反而愈來愈大，有時候更會出現A股升，H股跌的情况，以致中石油AH股的差價竟然可拉闊至五成，投資市場真的沒有最瘋，只有更瘋。
「不合理」不會永遠存在
不過，筆者認為不合理的事只會存在於一時，短炒或可以陪市場去癲，只要能夠嚴守止蝕，但長期而言，過於不合理的市况始終會作出修正。投資「王道」，乃是去找出價格低於合理值的項目，買入後持有，待市場正常化，甚至走到另一極端時於高位套現，而不是參與「擠擁」的交易，去與別人鬥傻。
如果大家覺得現時如中石油的A股較H股抵買，作為理性的長線投資者，便應捨貴取廉的短期動力或較弱的H股，而非高追也被搶貴至匪夷所思、全靠內地股民夠癲才會追捧的A股。
地產股回報跑贏樓市
或許，基於同一道理，「四叔」恒基地產主席（0012）李兆基近一兩年便一直說買地產股好過買樓，皆因地產股的股價，遠低於有關公司持有的資產價值。「四叔」不是說說而已，過去一年多他不斷增持恒基股票，而去年樓價指數升了13％，已令不少業主亢奮，而其實恒基去年股價升幅高達35％，遠遠跑贏樓價（圖2），李兆基認為今年仍是買地產股勝買樓。
今年料較多投資者放售物業
早前曾訪紀惠集團行政總裁湯文亮，他認為今年樓市會先升後回，原因是樓價雖續升，成交卻萎縮，相信一些早年入市的投資者，會趁樓價高企在年中以後賣貨獲利，令樓市形成回吐壓力。筆者早前也聽另一位物業投資基金的主理人說過，他預計一些在金融海嘯趁低入市的基金，也因漸屆滿原來預設的投資期限，預計今年會有較多基金出貨或換馬，令盤源增加。
根據《Emerging Trends in Real Estate 2015》引述的最新調查，美國機構投資者設定的物業投資期限，主要為3至5年或5至10年（圖3），若取其中位數，即大多相關投資年期為5至7年，則在2008年左右入市的基金，便有可能在今年較積極放售物業。
陸振球 明報記者
過去一年，投資市場最矚目的屠宰事件，自是油價短短數月大跌近半，連累俄羅斯經濟受創，盧布匯價也急插。而在去年年頭，大家仍覺得因全球地緣政治緊張，油價易升難跌，但偏偏當人人看好油價時，反是殺戮時機將至。
好了，到了現在，又是人人看淡油價，原油期貨沽倉變得「擠擁」，到底油價今年會進一步尋底，還是將會大反彈？筆者看到一個統計，過去十多年，當油價攀升，美國開採油井的數目也會漸漸增加，亦即代表原油產量也會飈升。直至供過於求，油價便會展開跌浪，而當油價大跌以後，採油利潤大減，一些油井甚至要蝕本經營，此時美國會減少開採油井，油價便也會穩定下來，而又再展開新的升浪（圖1）。
樓市如油市 價格升刺激供應
最近，美國的開採油井數目開始減少，加上油價已極度超賣，如油價短期反彈，筆者將不感意外。其實，油價與開採油井數目的關係，放諸於分析樓市，也會有一定啟發。
在香港，只要土地供應正常化，如樓價上升，發展商亦會「增產」，加快起樓和趁高價賣樓，令樓盤供應增加；二手樓業主也更願意賣樓，如此便能紓緩樓價上升，甚至將樓價壓下來。而當樓價不斷下跌，發展商便也漸漸欠缺買地起樓的意欲，最終樓盤供應減少，樓價便也會穩定下來，等待再次重拾升浪。
辣招無助改善供求失衡
然而過去數年，香港政府只懂透過辣招壓抑需求，但增加供應卻較大眾預期為慢，樓價一度受壓，反而失卻刺激發展商多買地多起樓的興趣。然而需求並沒真正消失，只是短時期內受壓抑，將購買力累積起來，令供應更失衡，一待政府稍為放寬辣招（買入新樓可待至成交半年後才售出原來自住單位，仍可退回辣招稅），購買力釋放，便出現了市民失控式的恐慌入市，樓價不斷破頂，只希望香港樓市不會出現「過度擠擁」，當樓市逆轉時出現人踩人局面。
說到油價，大家可留意現時在香港上市的中石油（0857）H股，和內地上市的A股，股價竟出現約一半的差距！理論上，在滬港通開車後，基金可沽內地的高價A股，並同時買入「低水」的H股，有關差價自應收窄，但近期內地A股變得瘋狂，AH股差價反而愈來愈大，有時候更會出現A股升，H股跌的情况，以致中石油AH股的差價竟然可拉闊至五成，投資市場真的沒有最瘋，只有更瘋。
「不合理」不會永遠存在
不過，筆者認為不合理的事只會存在於一時，短炒或可以陪市場去癲，只要能夠嚴守止蝕，但長期而言，過於不合理的市况始終會作出修正。投資「王道」，乃是去找出價格低於合理值的項目，買入後持有，待市場正常化，甚至走到另一極端時於高位套現，而不是參與「擠擁」的交易，去與別人鬥傻。
如果大家覺得現時如中石油的A股較H股抵買，作為理性的長線投資者，便應捨貴取廉的短期動力或較弱的H股，而非高追也被搶貴至匪夷所思、全靠內地股民夠癲才會追捧的A股。
地產股回報跑贏樓市
或許，基於同一道理，「四叔」恒基地產主席（0012）李兆基近一兩年便一直說買地產股好過買樓，皆因地產股的股價，遠低於有關公司持有的資產價值。「四叔」不是說說而已，過去一年多他不斷增持恒基股票，而去年樓價指數升了13％，已令不少業主亢奮，而其實恒基去年股價升幅高達35％，遠遠跑贏樓價（圖2），李兆基認為今年仍是買地產股勝買樓。
今年料較多投資者放售物業
早前曾訪紀惠集團行政總裁湯文亮，他認為今年樓市會先升後回，原因是樓價雖續升，成交卻萎縮，相信一些早年入市的投資者，會趁樓價高企在年中以後賣貨獲利，令樓市形成回吐壓力。筆者早前也聽另一位物業投資基金的主理人說過，他預計一些在金融海嘯趁低入市的基金，也因漸屆滿原來預設的投資期限，預計今年會有較多基金出貨或換馬，令盤源增加。
根據《Emerging Trends in Real Estate 2015》引述的最新調查，美國機構投資者設定的物業投資期限，主要為3至5年或5至10年（圖3），若取其中位數，即大多相關投資年期為5至7年，則在2008年左右入市的基金，便有可能在今年較積極放售物業。
陸振球 明報記者
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