樓價難跌 地產股折讓料收窄

【明報專訊】恒指昨日跌74點，收報23,333點，成交金額780億元。上證指甫開市即急挫3%，然後「慣例」低位反彈又倒升，午後再展跌浪，收報3032點跌94點。臨近聖誕節長假環球股市皆交投淡靜，但內地股市則照常營業，受到的影響理應較小，然而成交卻大幅萎縮，這絕非一個好兆頭。本港樓價過去半年又升了10%，很明顯在現屆政府任期內，供不應求狀况根本改變不了，即使樓價未必能再大幅上升，但以目前的狀况，要下跌則是近乎不可能任務，而當前本地地產股折讓絕對有收窄空間。


A股持續劇烈波動，往往快速上落3%以上，大家都在追漲殺跌，反映在散戶主導配合槓桿放大後，很難再用投資角度去理解。當前焦點都放在上證指，但筆者覺得短期反而深證指更值得留意。深市現在流通市值為92,976億元（人民幣．下同），融資餘額則為3331億元，比率為3.58%，較滬市更高，而論回落幅度，短短5個交易日便跌了7.4%，跌幅遠較滬市為大。因此，深市是一個很好的壓力測試，看看人類史上規模最大的股票孖展升浪，在遇上沽壓甚或轉勢後會是一番怎樣的光景。


A股急跌成交縮 升市大忌

滬深兩市昨日依舊大幅波動，但不同的是成交金額大幅萎縮，並以深市尤為顯著，僅錄得2193億元，為11月22日減息後開啟的升浪以來最少。由於A股持續追漲殺跌，很多人相信急挫過後便會反彈。但有一點要注意，此前急跌即彈有一個共通點，就是當天成交額會相當大，最明顯是12月9日，當日滬深兩市單日波幅高達10%及5.2%，高位急挫兼且穿頭破腳，走勢相當凶險，但兩市當日成交創新高，多人沽但亦多人買，承接力頗強，而當天的融資買入額亦是近期最高，大量資金勇於低吸，此後的急彈就合情合理。但昨日兩市成交額均大減，跌市承接力顯著轉弱，這是資金推動型的升市的大忌。


高樓價與收入脫節 不一定是泡沫

本地樓市基本因素相當不錯，今年樓價和租金皆上揚，即使絕大部分市民已負擔不起當前樓價，但供不應求持續，樓價還是易升難跌。再說，根據一些百萬富翁調查，全港每10個人便有1個流動資產過百萬，這批人又多數已完成按揭供款，問題是如何理財，即使樓價與打工仔收入脫節，但實際上卻未必是泡沫。


今年恒地暴升30％

本地地產股今年表現亦相當好，長實（0001）、新地（0016）、恒地（0012）、新世界（0017）及信置（0083）至今全數錄得雙位數字升幅，當中又以四叔表現最好，大漲達30%，表現更勝第4季飈升的中資股。論估值，新地明年6月預測市帳率為0.74倍，參考券商資產淨值估計，現價折讓達30％至40%。筆者認為，單以本地因素來看，樓市變數實在不多，始終供應就是這麼多，但剛需、投資需求均相當殷切，問題只是外圍會否爆發危機，例如新興市場會否出現債務違約、俄羅斯會否崩盤等。但即便樓價下跌，但以新地當前的估值水平，現價亦有足夠的緩衝空間，屆時抗跌力相當強；若一切風平浪靜，則明年折讓收窄股價有望回升10%至20%。


[江宗仁 還看今朝]