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【明報專訊】近年樓價不斷攀升，就連九龍鳳德邨一個公屋單位，也剛以高達400萬元在二手市場成交，令人嘩然。按理，在香港做業主，應該愈做愈富貴，也愈做愈開心，不過香港最大業主——政府旗下的房委會卻鬧窮起來，財爺曾俊華更剛出手把政府儲備的今年投資收益270億元撥入房屋儲備金，以應付未來10年興建29萬個公營房屋單位。
房委會現時管理70多萬間公屋，長遠更會增至90多萬間，但只能收取遠低於市值的租金。
最大業主房委也鬧窮
誠然，政府有責任不令市民冇瓦遮頭，但事實是現估計有數以萬計公屋富戶，他們應有能力自置物業，或以市值租金租住私人樓，卻也要房委繼續「照顧」（美其名會支付2至3倍所謂「市值」租金），一來不公平，二來浪費了本可照顧其他有住屋需要的低收入家庭的資源，也變相增加了房委的財政壓力。
如果政府有辦法令公屋富戶全數遷出並轉往私樓，便可騰出數以萬計公屋單位，有助縮短有需要人士輪候公屋上樓的時間。不過，公屋戶乃龐大選票票倉，只要政府有些微動作，對於有票便是娘的一些議員，便會跳出來「捍衛」他們的權益。
政府可重新研究出售公屋
港大經濟教授王于漸曾建議政府大規模將公屋單位售予現時住戶，一來令他們可以上車，二來令房委可以放下要不斷維修及管理的財政包袱，十多年前政府曾出售部分公屋，只是當時樓市向下調整，輿論並不支持，而當年買入了公屋的家庭，在樓價大升如上述鳳德邨單位能以高達400萬元成交，這些家庭變成了名副其實的「富戶」，或許將來政府也會重新研究並出售公屋。
日前長遠房屋策略委員會發表報告，指未來10年的住宅目標供應量為48萬個單位，較之前說47萬個多了約1萬個。有分析指一來未知政府是否可找到足夠地皮起樓，二來說48萬個未必足夠應付市民的需要，而發展局長陳茂波昨公布本財政年度第四季推出的地皮，連同市建局及港鐵項目，可興建約2800個單位，估計整個財政年度賣地可興建2.07萬單位，較原來預期的1.88萬個算是「超標」。
新落成住宅將超新增家庭數目
事實上，根據交銀國際的研究，未來數年的公私營住宅單位落成量，將高於新家庭組成數目（圖1），扭轉過去長期香港住宅落成量經常低於新家庭組成數目的情况，則樓市供不應求的局會也會漸漸紓緩。
買樓，不是自住，便是投資，如非炒賣，便要計算收租回報。如供抵過租，買樓自住便相當合理，若是收租，也要看其他相似項目是否能提供更好的收益，比方買股票、地產股、房託或存人幣，派息會否較租金回報更高？根據交銀國際的統計，在2012年底時買樓收租，淨租金回報與上述其他項目相若，到了現在，則香港房託普遍有6.1厘的派息，人民幣定存和整體港股也可有3.5厘息率回報，而收租住宅與地產股的回報同樣約為2.9厘（見表），令買樓收租的相對吸引力減低。
買樓收租回報吸引力減
根據星展的統計，不計炒到熱爆的領匯，現時香港上市的房託，收息率介乎5.6厘至9.8厘（圖2）。如果未有首期買樓，買入相關房託收息來交租，其實是一種可以考慮的方法。
近月油價大瀉，拖累極倚重石油出口的俄羅斯經濟，俄國盧布也備受壓力，迫至央行在深夜將基準利率由10.5厘狂加6.5厘至17厘，反令市場更恐懼央行會實施外匯管制，盧布竟在數小時內一度急挫達38％，之後極度反覆。
GOOGLE市值大過俄國股市
或許大家不知，近月俄國股市大跌，而Google股價仍在相對高位徘徊，單是Google一間公司的市值，竟較整個俄羅斯股市的市值還高（圖3）！
要知道，Google雖是科網巨子，也只是聘用了4.7萬名員工，而俄羅斯目前是世界上疆域最大的國家，面積近1710萬平方公里，覆蓋超過八分之一的地球陸地，也是世界人口第9多的國家，2014年有1.46億人口，其股市市值還不及一家科網公司！
可見在現今世代，真正創造財富，乃是知識，香港雖然樓價隨時是全球第一，能否孕育出可創造如Google、微軟、Facebook等公司？而就算是阿里巴巴，也放棄在香港而在美國上市，難道香港的未來，就靠可以不斷升值的「磚頭」？
明報記者 陸振球
房委會現時管理70多萬間公屋，長遠更會增至90多萬間，但只能收取遠低於市值的租金。
最大業主房委也鬧窮
誠然，政府有責任不令市民冇瓦遮頭，但事實是現估計有數以萬計公屋富戶，他們應有能力自置物業，或以市值租金租住私人樓，卻也要房委繼續「照顧」（美其名會支付2至3倍所謂「市值」租金），一來不公平，二來浪費了本可照顧其他有住屋需要的低收入家庭的資源，也變相增加了房委的財政壓力。
如果政府有辦法令公屋富戶全數遷出並轉往私樓，便可騰出數以萬計公屋單位，有助縮短有需要人士輪候公屋上樓的時間。不過，公屋戶乃龐大選票票倉，只要政府有些微動作，對於有票便是娘的一些議員，便會跳出來「捍衛」他們的權益。
政府可重新研究出售公屋
港大經濟教授王于漸曾建議政府大規模將公屋單位售予現時住戶，一來令他們可以上車，二來令房委可以放下要不斷維修及管理的財政包袱，十多年前政府曾出售部分公屋，只是當時樓市向下調整，輿論並不支持，而當年買入了公屋的家庭，在樓價大升如上述鳳德邨單位能以高達400萬元成交，這些家庭變成了名副其實的「富戶」，或許將來政府也會重新研究並出售公屋。
日前長遠房屋策略委員會發表報告，指未來10年的住宅目標供應量為48萬個單位，較之前說47萬個多了約1萬個。有分析指一來未知政府是否可找到足夠地皮起樓，二來說48萬個未必足夠應付市民的需要，而發展局長陳茂波昨公布本財政年度第四季推出的地皮，連同市建局及港鐵項目，可興建約2800個單位，估計整個財政年度賣地可興建2.07萬單位，較原來預期的1.88萬個算是「超標」。
新落成住宅將超新增家庭數目
事實上，根據交銀國際的研究，未來數年的公私營住宅單位落成量，將高於新家庭組成數目（圖1），扭轉過去長期香港住宅落成量經常低於新家庭組成數目的情况，則樓市供不應求的局會也會漸漸紓緩。
買樓，不是自住，便是投資，如非炒賣，便要計算收租回報。如供抵過租，買樓自住便相當合理，若是收租，也要看其他相似項目是否能提供更好的收益，比方買股票、地產股、房託或存人幣，派息會否較租金回報更高？根據交銀國際的統計，在2012年底時買樓收租，淨租金回報與上述其他項目相若，到了現在，則香港房託普遍有6.1厘的派息，人民幣定存和整體港股也可有3.5厘息率回報，而收租住宅與地產股的回報同樣約為2.9厘（見表），令買樓收租的相對吸引力減低。
買樓收租回報吸引力減
根據星展的統計，不計炒到熱爆的領匯，現時香港上市的房託，收息率介乎5.6厘至9.8厘（圖2）。如果未有首期買樓，買入相關房託收息來交租，其實是一種可以考慮的方法。
近月油價大瀉，拖累極倚重石油出口的俄羅斯經濟，俄國盧布也備受壓力，迫至央行在深夜將基準利率由10.5厘狂加6.5厘至17厘，反令市場更恐懼央行會實施外匯管制，盧布竟在數小時內一度急挫達38％，之後極度反覆。
GOOGLE市值大過俄國股市
或許大家不知，近月俄國股市大跌，而Google股價仍在相對高位徘徊，單是Google一間公司的市值，竟較整個俄羅斯股市的市值還高（圖3）！
要知道，Google雖是科網巨子，也只是聘用了4.7萬名員工，而俄羅斯目前是世界上疆域最大的國家，面積近1710萬平方公里，覆蓋超過八分之一的地球陸地，也是世界人口第9多的國家，2014年有1.46億人口，其股市市值還不及一家科網公司！
可見在現今世代，真正創造財富，乃是知識，香港雖然樓價隨時是全球第一，能否孕育出可創造如Google、微軟、Facebook等公司？而就算是阿里巴巴，也放棄在香港而在美國上市，難道香港的未來，就靠可以不斷升值的「磚頭」？
明報記者 陸振球
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