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【明報專訊】本文重申，香港樓市極可能在2015年中至19年底出現泡沫爆破，這其中又以在16年至18年爆破的機率最大。當泡沫爆破時，香港市民將須經歷樓價下挫四至六成、金融風暴、經濟嚴重衰退至少5至7年、和失業率升到10%至15%之苦（詳情見筆者過往《明報》文章）。尤有甚者，此一泡沫爆破將透過傳染性效應引發新一輪亞洲金融風暴（即使中國也受頗大傷害），從而暴露香港近年低落到足以引以為恥的宏觀經濟管理水平，使香港在這方面的國際形象嚴重插水，亦會如當年泰國般成為日後學術和國際傳媒討論的重大負面例子。
若出現泡沫爆破，筆者認為曾蔭權、曾俊華和陳德霖須負上重大責任，亦應受到嚴厲譴責。梁振英早期雖有處理樓市問題的宏願，但畢竟因不懂判辨專才而誤用冒牌智囊，從而在任內容許泡沫進一步擴大至終須一爆的水平，相信在泡沫爆破後會飽受來自各方的毁滅性質疑。現在看來，樓市泡沫爆破將是難以避免現實，筆者唯一希望是港人、下任特首甚至中共中央能從此將至災難汲取教訓，用嚴謹的遴選程序選用下任財金高官，否則此類型經濟災難仍會重複發生。
特區政府的連番失誤
自2009年至今，筆者已不下數十次在《明報》和《信報》撰文，提醒特區政府，金融海嘯的完結和美國的量化寬鬆，將意味香港樓價會由低位反彈，繼而逐步進入泡沫的「孕育期」、「發展期」和「最後期」，直至樓市泡沫擴大到終須一爆的水平，並指出最佳處理方法是在孕育期以壓抑措施防止出現「樓價續漲的心理預期」，否則樓市將進入自動邁向巨大泡沫的發展期：如樓價續漲心理預期會引發龐大投資性需求、恐慌性需求和投機性需求，並會透過其所引發的多個市場行為改變、惡性循環和向上螺旋效應把樓市泡沫進一步擴大。此時，政府必須推出相當強大的壓抑樓市措施，才足以阻止泡沫進入終須一爆的最後期。
根據以上論述，上述可預見災難是源於特區政府在樓市和宏觀經濟政策上的連番失誤。首先是曾蔭權拒絕重建居屋、沒規劃足夠建屋土地和沒在泡沫孕育期推出合理壓抑措施，有意無意地留了一個「樓市炸彈」給下屆政府，應是此將至災難的禍首。而曾俊華和陳德霖是此期間財金高官，既沒規劃足夠壓抑措施，也沒盡職勸諫曾蔭權壓樓市，也屬嚴重失職。
及後梁振英上台，其冒牌智囊也用了錯誤分析工具，誤用供求線分析，以為中量增加長期供應即可制住樓價，忽略了「樓價續漲心理預期」所引發龐大投資性、恐慌性和投機性需求的影響，也忽略了發展商定價和托價能力的影響，以至樓價進一步急升。在2013年初，筆者終按捺不住，以強烈責備語氣指出政府樓市政策的多個失誤與盲點，加上民間怨聲載道和部分官員異議，特區財金高官才從新加坡抄措施，推出雙倍印花稅，暫時阻住樓價進一步颷升。
筆者後續文章也把語氣轉緩，並提醒政府樓價尚有再上可能，但終會在美息和美元上升到具足夠殺傷力水平時出現泡沫爆破，政府須在這之前加碼壓抑措施（如把首次和非首次置業樓按年限減至18年和10年），並採用以暫「繳附加利率」為主軸的擠泡沫策略，以防止悲劇發生。雖然明知曾俊華和陳德霖沒足夠理想和識見去面對問題，但筆者還是去信兩人和造訪金管局。果不其然，兩人還是不了了之，以至樓價進一步升至現今水平。
泡沫爆破後會淒慘許多年
由於財金高官延誤，香港已錯失最後擠泡沫時機：不是沒足夠強措施，而是沒足夠時間在美加息前擠掉夠大的部分泡沫。換言之，香港樓市泡沫爆破終將到來，不但會造成哀鴻遍野，經濟衰退期亦會長到許多人捱不住，市民宜及早因應，也不宜寄望上述財金高官有能力處理泡沫爆破後的災難。面對此將至災難，筆者唯一希望是使讀者在泡沫爆破前後明白其間原因，和認識到許多坊間論者、財金高官、冒牌智囊、銀行高管、金融才俊，甚至是一些不對口或已失研發力的經濟學者，根本沒能力管好香港經濟，要解決此問題，必須建立嚴謹遴選制度，以找尋能負重任的專才。
作者是新加坡南洋理工大學經濟系副教授
若出現泡沫爆破，筆者認為曾蔭權、曾俊華和陳德霖須負上重大責任，亦應受到嚴厲譴責。梁振英早期雖有處理樓市問題的宏願，但畢竟因不懂判辨專才而誤用冒牌智囊，從而在任內容許泡沫進一步擴大至終須一爆的水平，相信在泡沫爆破後會飽受來自各方的毁滅性質疑。現在看來，樓市泡沫爆破將是難以避免現實，筆者唯一希望是港人、下任特首甚至中共中央能從此將至災難汲取教訓，用嚴謹的遴選程序選用下任財金高官，否則此類型經濟災難仍會重複發生。
特區政府的連番失誤
自2009年至今，筆者已不下數十次在《明報》和《信報》撰文，提醒特區政府，金融海嘯的完結和美國的量化寬鬆，將意味香港樓價會由低位反彈，繼而逐步進入泡沫的「孕育期」、「發展期」和「最後期」，直至樓市泡沫擴大到終須一爆的水平，並指出最佳處理方法是在孕育期以壓抑措施防止出現「樓價續漲的心理預期」，否則樓市將進入自動邁向巨大泡沫的發展期：如樓價續漲心理預期會引發龐大投資性需求、恐慌性需求和投機性需求，並會透過其所引發的多個市場行為改變、惡性循環和向上螺旋效應把樓市泡沫進一步擴大。此時，政府必須推出相當強大的壓抑樓市措施，才足以阻止泡沫進入終須一爆的最後期。
根據以上論述，上述可預見災難是源於特區政府在樓市和宏觀經濟政策上的連番失誤。首先是曾蔭權拒絕重建居屋、沒規劃足夠建屋土地和沒在泡沫孕育期推出合理壓抑措施，有意無意地留了一個「樓市炸彈」給下屆政府，應是此將至災難的禍首。而曾俊華和陳德霖是此期間財金高官，既沒規劃足夠壓抑措施，也沒盡職勸諫曾蔭權壓樓市，也屬嚴重失職。
及後梁振英上台，其冒牌智囊也用了錯誤分析工具，誤用供求線分析，以為中量增加長期供應即可制住樓價，忽略了「樓價續漲心理預期」所引發龐大投資性、恐慌性和投機性需求的影響，也忽略了發展商定價和托價能力的影響，以至樓價進一步急升。在2013年初，筆者終按捺不住，以強烈責備語氣指出政府樓市政策的多個失誤與盲點，加上民間怨聲載道和部分官員異議，特區財金高官才從新加坡抄措施，推出雙倍印花稅，暫時阻住樓價進一步颷升。
筆者後續文章也把語氣轉緩，並提醒政府樓價尚有再上可能，但終會在美息和美元上升到具足夠殺傷力水平時出現泡沫爆破，政府須在這之前加碼壓抑措施（如把首次和非首次置業樓按年限減至18年和10年），並採用以暫「繳附加利率」為主軸的擠泡沫策略，以防止悲劇發生。雖然明知曾俊華和陳德霖沒足夠理想和識見去面對問題，但筆者還是去信兩人和造訪金管局。果不其然，兩人還是不了了之，以至樓價進一步升至現今水平。
泡沫爆破後會淒慘許多年
由於財金高官延誤，香港已錯失最後擠泡沫時機：不是沒足夠強措施，而是沒足夠時間在美加息前擠掉夠大的部分泡沫。換言之，香港樓市泡沫爆破終將到來，不但會造成哀鴻遍野，經濟衰退期亦會長到許多人捱不住，市民宜及早因應，也不宜寄望上述財金高官有能力處理泡沫爆破後的災難。面對此將至災難，筆者唯一希望是使讀者在泡沫爆破前後明白其間原因，和認識到許多坊間論者、財金高官、冒牌智囊、銀行高管、金融才俊，甚至是一些不對口或已失研發力的經濟學者，根本沒能力管好香港經濟，要解決此問題，必須建立嚴謹遴選制度，以找尋能負重任的專才。
作者是新加坡南洋理工大學經濟系副教授
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