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【明報專訊】上回提到萬達的首個隱憂是整個大陸零售市場放緩。今次講另外兩個擔憂。
第二個擔憂是萬達廣場的租金收入增長不可持續。萬達的商業模式是綜合體發展，即商場、住宅、寫字樓及酒店。住宅、寫字樓及酒店正好為萬達廣場穩定的人流及租金收入。這解釋了為何萬達的住宅毛利率只有22%左右那麼低，目的就是吸引住宅買家，從而盡快為商場提供人流。另一方面，母公司持有萬達影院、萬達百貨、大歌星KTV、萬達兒童娛樂等（約佔租金收入18%）為萬達廣場提供穩定主要租戶，這亦部分解析了萬達的超高出租率。當然這個是Double Edged Sword（雙刃劍），因為「自己友」的租金會較低。另外，萬達一開始的租金優惠，所以能快速吸引租戶，亦代表加租空間不小。
最後，有投資者擔心萬達大舉進入二、三線城市會對租金收入造成負面影響，但其實萬達於一線城市的比例很小，而三、四線城市租金收入增長更快。
萬達廣場收入增長可持續
簡單的說，以可出租建築面積於2014至2016年的複合增長為20%，加上並不進取的每平米月均租金8%的複合增長計算，筆者認為未來兩年租金收入增長超過30%的預測是合理的。
第三個擔憂是萬達物業發展合約銷售增長不可持續，因為中國的商場已經供應過剩了。剛才已說住宅其實是「平賣」不難賣，所謂的寫字樓其實不少是「SOHO Office」。
賣得較少的其實是商舖，不是因為難賣，而是萬達惜售，主要用來調節毛利率水平及為了達到目標合約銷售額。再加上萬達廣場提供的生活配套，住宅項目根本不愁賣。另一方面，有投資者擔心三、四線城市佔比提高會拖低毛利率。住宅方面，確實是這樣子，但未來兩年高毛利的商舖的比例會提高，因此應能抵消大部分影響。簡單的說2014年至2016年合約銷售複合增長16%及穩定的毛利率是合理的預測。
筆者下回會討論萬達最後剩下來的風險因素。
gubiao388@gmail.com
逢周一、三、五刊出
[股飈 飈升股部落]
第二個擔憂是萬達廣場的租金收入增長不可持續。萬達的商業模式是綜合體發展，即商場、住宅、寫字樓及酒店。住宅、寫字樓及酒店正好為萬達廣場穩定的人流及租金收入。這解釋了為何萬達的住宅毛利率只有22%左右那麼低，目的就是吸引住宅買家，從而盡快為商場提供人流。另一方面，母公司持有萬達影院、萬達百貨、大歌星KTV、萬達兒童娛樂等（約佔租金收入18%）為萬達廣場提供穩定主要租戶，這亦部分解析了萬達的超高出租率。當然這個是Double Edged Sword（雙刃劍），因為「自己友」的租金會較低。另外，萬達一開始的租金優惠，所以能快速吸引租戶，亦代表加租空間不小。
最後，有投資者擔心萬達大舉進入二、三線城市會對租金收入造成負面影響，但其實萬達於一線城市的比例很小，而三、四線城市租金收入增長更快。
萬達廣場收入增長可持續
簡單的說，以可出租建築面積於2014至2016年的複合增長為20%，加上並不進取的每平米月均租金8%的複合增長計算，筆者認為未來兩年租金收入增長超過30%的預測是合理的。
第三個擔憂是萬達物業發展合約銷售增長不可持續，因為中國的商場已經供應過剩了。剛才已說住宅其實是「平賣」不難賣，所謂的寫字樓其實不少是「SOHO Office」。
賣得較少的其實是商舖，不是因為難賣，而是萬達惜售，主要用來調節毛利率水平及為了達到目標合約銷售額。再加上萬達廣場提供的生活配套，住宅項目根本不愁賣。另一方面，有投資者擔心三、四線城市佔比提高會拖低毛利率。住宅方面，確實是這樣子，但未來兩年高毛利的商舖的比例會提高，因此應能抵消大部分影響。簡單的說2014年至2016年合約銷售複合增長16%及穩定的毛利率是合理的預測。
筆者下回會討論萬達最後剩下來的風險因素。
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