星600萬元樓 首付逾50%

【明報專訊】新加坡私人樓宇市場與香港一樣，2008年後在全球量化寬鬆低息環境之下急升，而當地政府為了令樓市降溫，在2013年前多次出招抑壓需求，令海外買家在新加坡置業成本大幅提高，香港人若想在新加坡大眾私宅市場購買一個單位，應準備多少資金？

有感於香港樓價過高，且單位實用率低，今年45歲的陳先生，計劃到新加坡置業作投資出租。早前有經紀向他推介參觀新加坡北部烏蘭（Woodlands）數個樓盤，該區鄰近新加坡與馬來西亞新山關卡，素來是兩地市民過境必經之地，加上政府有意將烏蘭發展為市區之外的第3個區域中心，該區樓盤可說是該國平價又具潛力之選。


標準加特別印花稅 共約18%

雖然2014年新加坡私人公寓單位價格略為偏軟，而烏蘭的私人公寓單位多以大眾市場為定位，二手樓價視乎落成年份、單位面積、地點及樓層等因素，每方呎介乎700至1300新加坡元（約4200至7800港元）。陳先生見單位間隔四正實用，計劃買入一個在2006年落成、面積1200方呎、售價100萬新加坡元（約600萬港元）的3房高層單位，作長線收租之用，預計租金收入每月最少可達3000新加坡元（即約1.8萬港元），應可抵銷按揭開支，加上長遠升值潛力，認為值得一試。


不計物業首期，陳先生須繳付樓價15%作為特別印花稅，另加3%標準印花稅。原來新加坡政府在2011年底引入額外印花稅，而海外買家所須繳付的稅率在2013年更由10%調高至15%，即買家單是印花稅支出已佔樓價18%。即是說，如購買100萬新加坡元的物業（即600萬港元），買家須支付17.46萬新加坡元（即104.76萬港元）稅項。


值得香港買家注意的是，新加坡的印花稅條文規定，即使海外買家以公司或商業信託等名義購入及持有物業，仍須繳付15%海外買家的特別印花稅，除非是持有新加坡居留權的外國人，有關稅率會略低。此外，自2013年起成交的物業，業主若在4年內轉手亦須繳付賣方印花稅，首年為樓價16%、第二年為12%、第三年為8％，而第四年為4％。


至於首期支出，首次在當地置業的外國人最高可取得八成按揭成數，不過若有海外未償還按揭貸款則只可借六成，而陳先生雖然已還清香港的按揭貸款，且月入達8萬港元，但年紀較長，所以當地銀行最終只批出七成按揭成數，即陳先生要首期預算為30萬新加坡元（即180萬港元）；再計及其他佣金等雜費，陳先生的置業開支約為307萬港元（見表1）。


貸款入息比收緊 須低於33%

另外，新加坡金管局早前收緊了按揭貸款對收入比率，只可佔申請人月入少於33%，且月入須扣除其他物業供款、信用卡、汽車或個人私人貸款等，而海外申請者亦須申報在新加坡及外地的債務，所以未必可取得足額按揭。


（新加坡樓市系列 之二）

撰文 李智成

[李智成 理財專題]