萬達定價廉宜

【明報專訊】上回講到「萬達投資物業收入增長快速」，這一次講物業發展業務。有別於大部分上市內房股主要賣住宅，萬達則主要賣商業物業，佔去年合銷售的60%。商場及寫字樓分別佔28%及32%。2011至2013年的複合增長為18%，不算特別高，但以去年1,264億元（人民幣•下同）的龐大銷售體量來說卻絕對不錯。毛利率去年為43%，按年跌9.7個百分點，主要是毛利率最高的商場（約75%）佔比減少了，較低毛利的住宅（約22%）及寫字樓（約34%）的佔比提高了。根據花旗的估計，預測今年合約銷售為人民幣1,490億元，按年升18%。2014至2016年預測複合增長為16%。毛利率預計能維持穩定，因為未來兩年商場的佔比會增加。


預測合約銷售複合增長16%

綜合起來，花旗預測今年的核心利潤為157億元，按年升34%。2014至2016年預測復合增長為24%。估值方面，根據包銷商的綜合預測，明年的市盈率為7倍至9倍（未計及綠鞋），預測資產淨值折扣（Estimated NAV Discount，亦是未計及綠鞋）為47%至55%。相比潤地（1109）約11倍市盈率及20%左右的，萬達定價非常廉宜。另一個比較是跟相若市值的內房股龍頭比較，如萬科（2202）、中海外（0688）及保利地產（600048）等，預測資產淨值折扣約為5％至15%左右。所以無論點比，萬達定價都非常廉宜。讀者可能會問為什麼這樣廉宜呢？主要是市場對萬達的數個擔憂。筆者以下會一一分析。


萬達廣場表現 遠勝行業平均

第一個擔憂是對整個中國零售業不看好。都係嗰啲大路嘢，即宏觀經濟不好及不斷受電商衝擊。但有別於不少上市中國收租股，「萬達廣場」走中檔路線以及體驗式消費如電影、唱K及餐飲等佔比較多，因此受電商衝擊挺小的。筆者經常到國內出差，不少商場都「空寥寥」，但萬達廣場人流則不錯，就是因為消費大眾化及能滿足日常生活所需。


下一回續談市場對萬達的其他擔憂。


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