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【明報專訊】政府調整未來10年房屋供應數量，由原來47萬個單位，增加至48萬個。供應隨着實際需要增加，本來是政府的應有之義，可是由於政府仍未找到足夠土地實現已有規劃，則政府增加供應會否淪為「篤數」，就成為疑問。事實上，檢視政府可用土地匱乏景况，加上開發土地興建樓房流程曠日持久，未來10年住宅單位供應能否達標，面臨嚴峻考驗。10年之後土地從何而來，更未見苗頭；若情况無法根本扭轉，難望改善供需失衡情况。
單位供應量已偏緊
相應土地仍有缺口
昨日政府公布1998年以來首份長遠房屋策略文件，匡正回歸之後疏於規劃的弊端，對房屋政策發展有重要意義。文件從長遠房屋策略督導委員會建議的基礎上，10年內增加供應1萬個居屋單位，達到9萬個。政府投入更多資源興建居屋，是回應市民對居屋的渴求，不過未來10年供應量基本不變，總體供應仍處於偏緊狀態。
未來10年供應48萬個單位，公營和私營房屋比例為6：4，其中19萬個為私營單位，平均每年1.9萬個。這個數量與前任特首曾蔭權後期提出「每年2萬個單位土地供應」，略有遜色。當年曾蔭權構思的供應量，是參考過去10年成交量，可是當時本港正歷經亞洲金融風暴、科網股爆破、SARS肆虐，樓價大跌及成交量萎縮等，因此若視此為真實需求，難免出現偏差。若把參考成交量拉長至30年，則每年成交平均約3萬個單位，較能反映真實需求。另外，近年本港樓市，加上內地人士來港置業投資的因素，政府規劃供應的私營單位供應顯得更緊絀而非充裕。
回顧去年長策會的建議，約有10萬個單位的土地未有着落。1年之後，政府調整單位供應量，不過29萬個公營單位之中，仍然約有3.6萬個未找到土地興建。也就是說，未來10年規劃的住宅單位，政府未有足夠土地對應，之後的情况更不消提，長遠而言政府能否理順住屋需求，是一大疑問。
長遠房屋策略文件披露土地及房屋開發流程，包括規劃工程研究需時約3年，詳細設計研究約3至4年，地盤平整需2至3年，樓宇建設及基礎設施建設需時3至4年。就是說，歷經和完成開發流程，需時約11至14年。嚴格而言，現在開始規劃土地房屋開發，其實是為了11至14年之後的供應；目前連10年內的土地需求也未能滿足，那就更遑論長遠的日子了。
根據政府估計，到2030年本港需要4500公頃土地作居住、基建和經濟發展用途。透過收地（新界東北及洪水橋）、重建、改變土地用途、岩洞及石礦場用地等5種方法，只可提供約3000公頃土地，其餘1500公頃寄望填海造地。以目前的社會氛圍，能否在新界順利收地，存在不少變數；若有阻滯，土地供應就會打折扣。另外，政府提出的填海選址，即使能夠克服險阻而落實，但是所得土地只有600公頃，若遇反對而撤銷或被迫縮小規模，則差距就更大。2030年距今只有約15年，以目前港府之力量，社會各方對土地的開發使用各持己見或只顧一己私利、不循整體和長遠利益體待問題，未來景况難以樂觀。
多個指標顯示
房策績效不彰
特首梁振英一度被認為是「房屋特首」，事實上在他就任後，土地和房屋供應是政府施政的重中之重；他雙管齊下，採取供應主導和需求管理，前者尋求長遠理順需求，後者應對樓價的不合理升浪。梁振英領導下，政府做了不少工夫，但是在缺乏土地和長期低息環境下，成效並不顯著。事實上，兩年半以來，香港居住問題未見改善，反而有惡化之勢。例如，今年統計處調查劏房數目，由去年估計約6萬個劏房戶，大幅增加至8.64萬戶；公屋輪候冊已經有超過26萬個登記，未來10年出租公屋每年平均落成2萬個單位，申請者上樓有望眼欲穿之嘆；另外，市區實用面積260多平方呎的蚊型新樓單位，售價超過450萬元。以這些數字檢視政府施政，成績不可能讓人滿意。
梁振英政府面對可用土地的困境，是政府中斷了10年土地開發的結果。梁振英和政府即使多努力，亦需較長時間證明政策奏效。不過，現在政府就土地開發以陣地戰方式與各方周旋，難有突破，政府應以釜底抽薪的勇氣和意志，尋求徹底解決之道。例如，政府以一籃子方式，促成社會就土地開發和供應開展一場大辯論，包括填海、撥出部分郊野公園土地作發展之用、規劃幾個新市鎮發展等。就土地怎樣使用，讓市民參與決定，以服膺香港的最大利益，改變土地使用成為少數人、特別是環保人士禁臠的現狀。長遠房屋策略揭示的土地情况甚為嚴峻，必須以新思維尋求突破，才有望從根本上解決土地與住屋供應問題。
歡迎回應 editorial@mingpao.com
單位供應量已偏緊
相應土地仍有缺口
昨日政府公布1998年以來首份長遠房屋策略文件，匡正回歸之後疏於規劃的弊端，對房屋政策發展有重要意義。文件從長遠房屋策略督導委員會建議的基礎上，10年內增加供應1萬個居屋單位，達到9萬個。政府投入更多資源興建居屋，是回應市民對居屋的渴求，不過未來10年供應量基本不變，總體供應仍處於偏緊狀態。
未來10年供應48萬個單位，公營和私營房屋比例為6：4，其中19萬個為私營單位，平均每年1.9萬個。這個數量與前任特首曾蔭權後期提出「每年2萬個單位土地供應」，略有遜色。當年曾蔭權構思的供應量，是參考過去10年成交量，可是當時本港正歷經亞洲金融風暴、科網股爆破、SARS肆虐，樓價大跌及成交量萎縮等，因此若視此為真實需求，難免出現偏差。若把參考成交量拉長至30年，則每年成交平均約3萬個單位，較能反映真實需求。另外，近年本港樓市，加上內地人士來港置業投資的因素，政府規劃供應的私營單位供應顯得更緊絀而非充裕。
回顧去年長策會的建議，約有10萬個單位的土地未有着落。1年之後，政府調整單位供應量，不過29萬個公營單位之中，仍然約有3.6萬個未找到土地興建。也就是說，未來10年規劃的住宅單位，政府未有足夠土地對應，之後的情况更不消提，長遠而言政府能否理順住屋需求，是一大疑問。
長遠房屋策略文件披露土地及房屋開發流程，包括規劃工程研究需時約3年，詳細設計研究約3至4年，地盤平整需2至3年，樓宇建設及基礎設施建設需時3至4年。就是說，歷經和完成開發流程，需時約11至14年。嚴格而言，現在開始規劃土地房屋開發，其實是為了11至14年之後的供應；目前連10年內的土地需求也未能滿足，那就更遑論長遠的日子了。
根據政府估計，到2030年本港需要4500公頃土地作居住、基建和經濟發展用途。透過收地（新界東北及洪水橋）、重建、改變土地用途、岩洞及石礦場用地等5種方法，只可提供約3000公頃土地，其餘1500公頃寄望填海造地。以目前的社會氛圍，能否在新界順利收地，存在不少變數；若有阻滯，土地供應就會打折扣。另外，政府提出的填海選址，即使能夠克服險阻而落實，但是所得土地只有600公頃，若遇反對而撤銷或被迫縮小規模，則差距就更大。2030年距今只有約15年，以目前港府之力量，社會各方對土地的開發使用各持己見或只顧一己私利、不循整體和長遠利益體待問題，未來景况難以樂觀。
多個指標顯示
房策績效不彰
特首梁振英一度被認為是「房屋特首」，事實上在他就任後，土地和房屋供應是政府施政的重中之重；他雙管齊下，採取供應主導和需求管理，前者尋求長遠理順需求，後者應對樓價的不合理升浪。梁振英領導下，政府做了不少工夫，但是在缺乏土地和長期低息環境下，成效並不顯著。事實上，兩年半以來，香港居住問題未見改善，反而有惡化之勢。例如，今年統計處調查劏房數目，由去年估計約6萬個劏房戶，大幅增加至8.64萬戶；公屋輪候冊已經有超過26萬個登記，未來10年出租公屋每年平均落成2萬個單位，申請者上樓有望眼欲穿之嘆；另外，市區實用面積260多平方呎的蚊型新樓單位，售價超過450萬元。以這些數字檢視政府施政，成績不可能讓人滿意。
梁振英政府面對可用土地的困境，是政府中斷了10年土地開發的結果。梁振英和政府即使多努力，亦需較長時間證明政策奏效。不過，現在政府就土地開發以陣地戰方式與各方周旋，難有突破，政府應以釜底抽薪的勇氣和意志，尋求徹底解決之道。例如，政府以一籃子方式，促成社會就土地開發和供應開展一場大辯論，包括填海、撥出部分郊野公園土地作發展之用、規劃幾個新市鎮發展等。就土地怎樣使用，讓市民參與決定，以服膺香港的最大利益，改變土地使用成為少數人、特別是環保人士禁臠的現狀。長遠房屋策略揭示的土地情况甚為嚴峻，必須以新思維尋求突破，才有望從根本上解決土地與住屋供應問題。
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