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【明報專訊】房委會最新一期居屋將於12月出爐，五屋苑合共提供2160伙，以市價七成定價，售價187萬至326萬元。以白表家庭月入4.8萬元、資產上限101萬元而言，部分準買家既可購買居屋之餘，其實亦可負擔私樓，如何計算入市財務安排極為重要。事實上，雖然居屋售價看似較私樓吸引，但物業設轉售限制，並屬2年長樓花，樓市走勢或存變數。業界表示，若準買家首期不足，需採較高成數按揭，又打算長期持貨，可考慮入市居屋；相反準買家如「水頭」較充裕，期望短期上樓，私樓或是更合適選擇。
居屋雖然設轉售限制，但樓價有折讓，對上車客仍具吸引力。以白表家庭月入及資產上限計，若打算購入居屋，可向銀行申請承做最高九成按揭（綠表達95%），扣除近30萬元基本開支（包括律師費、釐印費、裝修等雜項開支）後，估計準買家約有70萬元可作首期，以最低利率Ｐ按2.15厘計，最長分25年攤還，銀行最高貸款額可達465萬元（現時供樓負擔不逾43.6％才能通過壓力測試計）；連同首期計，準買家最高可負擔樓價約535萬元，每月供款最多2萬餘元。
除市區二手居屋，即使準買家購買今批新居屋最貴326萬元的荃灣尚翠苑、實用逾500方呎的「樓王」單位亦綽綽有餘。
注意加息市况逆轉潛在風險
若準買家資金較充裕，毋須承做高逾九成按揭，日後換樓時又不想受限制，選購私樓會較合適。不過，如以同樣入息及資產限額來購買私樓，貸款額相對較低；有別於居屋，私樓最高還款年期為30年，如需承做高成數按揭，利率2.15厘（亦可選擇H按，利率約1.93厘），同樣以70萬元首期計，最高貸款額及最高可負擔樓價分別為360萬元及430萬元，每月供款約1.3萬元。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳提醒，5個新居屋樓花期長2年，預計2016年底落成，兩年間樓市變化甚大，市場亦預期明年起加息機會增加，雖然居屋買家可承做較高按揭成數及獲得較高借款額，但萬一市况逆轉，買家需要承受一定潛在風險。
新居屋兩年樓花 不能即買即住
倘若準買家急於上車，最好當然是購買二手盤。以新居屋供應量最多的荃灣及青衣計，準買家可以購買同區兩房單位例如荃灣綠楊新邨、荃景花園、青衣翠怡花園，青怡花園等，不過上述屋苑樓齡普遍近30年，日後或需預留一筆維修費用，兩房實用面積約400餘方呎，盤源和單位面積當然不及居屋。
尚悅嵐山II期細戶貼居屋價
如準買家希望購買約430萬元及樓花期較短的新盤，其實選擇不多，已入伙的恒地（0012）及新世界（0017）元朗尚悅是其中之一，另恒地長沙灣曉盈、曉悅，以及長實（0001）大埔嵐山II期亦符合預算，實用約200至500方呎，惟樓花期長約16至26個月。
明報記者 李宛婷
居屋雖然設轉售限制，但樓價有折讓，對上車客仍具吸引力。以白表家庭月入及資產上限計，若打算購入居屋，可向銀行申請承做最高九成按揭（綠表達95%），扣除近30萬元基本開支（包括律師費、釐印費、裝修等雜項開支）後，估計準買家約有70萬元可作首期，以最低利率Ｐ按2.15厘計，最長分25年攤還，銀行最高貸款額可達465萬元（現時供樓負擔不逾43.6％才能通過壓力測試計）；連同首期計，準買家最高可負擔樓價約535萬元，每月供款最多2萬餘元。
除市區二手居屋，即使準買家購買今批新居屋最貴326萬元的荃灣尚翠苑、實用逾500方呎的「樓王」單位亦綽綽有餘。
注意加息市况逆轉潛在風險
若準買家資金較充裕，毋須承做高逾九成按揭，日後換樓時又不想受限制，選購私樓會較合適。不過，如以同樣入息及資產限額來購買私樓，貸款額相對較低；有別於居屋，私樓最高還款年期為30年，如需承做高成數按揭，利率2.15厘（亦可選擇H按，利率約1.93厘），同樣以70萬元首期計，最高貸款額及最高可負擔樓價分別為360萬元及430萬元，每月供款約1.3萬元。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳提醒，5個新居屋樓花期長2年，預計2016年底落成，兩年間樓市變化甚大，市場亦預期明年起加息機會增加，雖然居屋買家可承做較高按揭成數及獲得較高借款額，但萬一市况逆轉，買家需要承受一定潛在風險。
新居屋兩年樓花 不能即買即住
倘若準買家急於上車，最好當然是購買二手盤。以新居屋供應量最多的荃灣及青衣計，準買家可以購買同區兩房單位例如荃灣綠楊新邨、荃景花園、青衣翠怡花園，青怡花園等，不過上述屋苑樓齡普遍近30年，日後或需預留一筆維修費用，兩房實用面積約400餘方呎，盤源和單位面積當然不及居屋。
尚悅嵐山II期細戶貼居屋價
如準買家希望購買約430萬元及樓花期較短的新盤，其實選擇不多，已入伙的恒地（0012）及新世界（0017）元朗尚悅是其中之一，另恒地長沙灣曉盈、曉悅，以及長實（0001）大埔嵐山II期亦符合預算，實用約200至500方呎，惟樓花期長約16至26個月。
明報記者 李宛婷
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