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分辨樓市領先指標 助投資決策長青網文章

2014年10月25日
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Submitted by 長青人 on 2014年10月25日 06:35
2014年10月25日 06:35
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財經
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【明報專訊】投資很多時都會參考各種經濟數據,但要留意的是,有關數據是屬於領先指標、同步指標,還是滯後指標。如是領先指標,自然具預測作用,雖然預測總有測不準的機率,但總好過單以同步或滯後指標做決策。


何謂經濟領先指標?比如貨幣供應量或股票指數,前者會影響往後的經濟活動,後者則一般較經濟早六至九個月出現變化,所以具有領先的指導性。至於一般大眾頗為重視的經濟增長(GDP),其實是屬於與經濟表現同步的數據(已不計算時差),至於消費物價指數(CPI),更已是經濟的「果」,屬滯後指標。


樓價實屬滯後指標 要留意施工量

要分析樓市,又有哪些是領先、同步或滯後的指標?現時代理或傳媒,每周都會提供樓價指數,然後分析是否在創新高、跌破新低、牛皮或出現反彈……但樓價本身是綜合市場各種因素後得出的「果」,就算不計其計算時差,也已實屬滯後指標,但不少人卻往往會說,「嗱,樓價又破頂,所以會繼續升,一定要高價搶貨!」這與一些人買股,入市理由只是看到身邊曾買股的人都賺了錢,所以覺得股市也會一直升,有何分別?

至於另一些樓市數據,比如落成量或空置率,也只可視作樓市的同步指標,這或會短時間影響業主的放盤心態或叫價,又或準買家的追價意欲,就如炒期指要數未平倉合約一樣,有一定作用,但對長線預測則效用有限。


那什麼會是樓市的較長期領先指標?比如正在施工的樓盤單位數據,便可預示未來的供應量,而樓價永遠是供求關係所左右,如對未來供應大致心裏有數,預測樓價的準繩度便可以提升,所以昨天運房局公布的「潛在新供應單位」數字,便應視作樓市的其中一種領先指標,值得重視。


運房局指出,今年第3季香港潛在新供應單位數目(包括建築中未售出單位數目、已落成而未售出單位數目及已批出土地而仍未動工單位項目)共7.4萬個,較第2季的7.3萬個再增加1000個,更連續上升三個季度,且創出2004年第3季度有紀錄以來新高,反映香港未來3至5年的中期住宅供應為10年來新高。當然,有關單位不會一下子全推出市場,也不是全部即時或短期落成,但可以預見,除非住宅需求突然大增,至少中期的住宅供求失衡情况將會紓緩,現時仍不惜高價搶入市的,絕對應參考這一重要的樓市領先指標。


中國差 香港難好

至於樓市的需求又有何領先指標?筆者覺得香港經濟好,樓市難差,而中國經濟好,絕對會有利香港的經濟和樓市,反之則要小心。


國家統計局日前公布,第三季的中國GDP按年增長7.3%,雖然略比市場估計的7.2%高,卻是自2009年首季以來最低增長。《中國證券網》日前引述社科院副院長李揚表示,於新的政策框架中,潛在增長率、就業、物價水平等,將構成決定宏觀調控政策的主要因素。而據社科院宏觀經濟運行實驗室預測,中國2011至2015年GDP潛在增長率為7.8%至8.7%,2020至2030年為5.4%至6.3%。


很明顯,中國未來經濟繼續放緩,已漸成市場共識,如是事實,遲早也會影響香港的經濟和樓市,只是影響未必一時三刻便浮現,速度快慢也難以預測。其實,內地第三季GDP按年增長7.3%,已有人質疑存在頗大水分,正如《金融時報》一篇評論文章指出,總理李克強便曾說GDP這一數據的參考意義不大,他個人會選擇用另外三個更有指標性的數據作參考——用電量、鐵路貨運量以及貸款發放量,而一些分析員更稱之為「李克強指數」。


《金融時報》的文章指出,今年9月內地用電量同比增長僅2.7%,為18個月來第二慢增速,至於鐵路貨運量9月更是同比下滑6.2%。與此同時,文章引述野村證券分析師稱,新增人民幣貸款雖超出預期,但9月未償還貸款增速同比放慢至13.2%。這些指標似乎表明,中國真實經濟增長可能遜於官方公布的GDP數據。


內地經濟增長呈下行風險

世界大型企業研究會(Conference Board)剛公布的中國先行經濟指數(綜合金融機構人民幣各項貸款總額、5000戶企業家調查擴散指數
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