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【明報專訊】剛收到曾是大摩的地產星級分析員、現是Portwood Capital主席卓百德傳來的一份研究報告，指雖然近期股市大幅波動，也仍可視為正常的調整，反而現時最令人擔心的是歐洲國家主權債的不穩定。筆者看罷報告，覺得卓百德的分析，一定程度對香港的房地產市場有參考意義。
卓百德指出，歐債的最大問題是價格過高，或是孳息太低，比如經濟極差的法國，其10年期國債孳息竟可低至1厘！而失職率極高，經濟也同樣是慘不忍睹的西班牙，國債息率竟也可低至與美國相同水平！
現價買樓 租金回報偏低
卓氏認為，能接受到如此低的息率回報的投資者，可以是預期通脹會長期低企，但有一個更重要的大前提，是要假定發行這些債券的國家，其違約機率是接近零。這樣的話，如有關國家一旦被市場懷疑可能出事，債價便會勁跌，亦即孳息會勁飈，如希臘債息便可在短短數日間由6.6厘升至9厘！
筆者覺得，如套用卓百德的分析架構，在現水平仍覺得香港住宅抵買，覺得賺取僅2厘多一點或更低租金回報，仍是較將錢存放在銀行有着數，似同樣是假定了樓市會一直會向好，低息會永遠維持，經濟不會有任何出事的機率，而這樣的預期合理嗎？
環球經濟數據差 引通縮憂慮
息率低企，很多時是因為經濟放緩，甚至有通縮危機所造成。事實上，中國日前公布的9月份消費物價指數（CPI）按年升幅只有1.6%，為近5年新低，工業品價格指數（PPI）更連續31個月負增長，加劇市場對中國以至全球，隨時陷於通縮的憂慮。
除了中國的CPI低於市場預期，英國9月CPI也僅有1.2%，是2009年9月以來最低；法國及意大利的最新CPI更加是負增長。而反映上游通脹的PPI，中國9月份錄得按年下跌1.8%，是第31個月負增長；美國則下跌0.1%，為去年8月以來首度下降，紐約期油最近更一度跌穿80美元水平，都增加了全球通縮的壓力。
中國房地產暴跌 增通縮壓力
雖說香港最近的CPI也有3.9％，距離通縮即CPI低於零仍有頗大距離，但勿忘香港屬於外向型經濟，近年常要面對輸入通脹的問題，如有朝一日要面對輸入通縮，那便不是可以開玩笑的事。為什麼﹖因通脹代表價格不斷向下，即持有現金，愈遲花費，稍後的購買力便會愈增加，如此人們便不願意消費，也不利資產價格，如日本因出現長期通縮，其經濟便也衰足20多年。
如果大家不善忘，便應該記得香港的通脹率在1997年急跌，在1998年更開始出現通縮，直到2004年香港才走出通縮困局。而香港的樓價，亦相應在1997年中以後大跌六年多，跌足了接近七成，於2003年SARS後樓價見底，而在香港2004年通縮完結，香港樓價亦展開了10年以上的大升浪（圖1）！
內房雅居樂（3383）主席被「軟禁」和供股觸礁，令內房債息急飈。評級機構穆迪在其最新的經濟前景展望中警告稱，「中國房地產暴跌可能讓全球經濟復蘇脫軌。」《金融時報》引述穆迪的報告指出，今年第二季度中國住宅銷售同比下降9.3%，為自2008年底以來最嚴重的萎縮。而中國國家統計局（NBS）的資料顯示，今年8月，在70個大中城市中，房價環比下降的城市有68個。
穆迪估計，一個悲觀但合乎情理的場景是，中國房地產交易和價格若平均出現10%的下跌，那麽中國的國內生產總值（GDP）增長將會比當前預測的低1.5到2個百分點，即下降至5%至6%之間。穆迪警告稱，中國經濟增長率下降將會「抑制」全球貿易，打擊信心，「並可能對全球增長產生顯著的負面影響」。
筆者覺得，如穆迪的評估正確，大家便要多留意中國樓市的走向，因一旦內地房價崩潰，便會大大不利內地的經濟，從而對全球增長也構成負面影響，而香港更可能會首當其衝，增加了通縮的可能性。
同時提供A餐（住宅連同商場發展）和B餐（只發展住宅）供發展商競投的大圍站項目，最終由新世界（0017）奪得住宅部分的發展權。有分析指是新世界放棄了商場部分，為的是能夠支付較少的補地價，可減發展風險。
其實，新世界同時都入了A餐和B餐的標書，與其說是「放棄」了商場，不如換個角度思考，可能只是港鐵想要大型商場權益所帶來的租金收入，所以只批出住宅部分予新世界，讓自己付75億元才換取發展大圍大型商場的權益。
商場租金收入豐厚 買港鐵股代磚頭
大家要知道，港鐵近年的收益，除了來自鐵路的營運和從與發展商合作的項目得到賣樓分紅，其擁有大量沿鐵路的商場項目，也帶來極龐大的租金收入。所以，其實港鐵股票也可視為其中一種代替「磚頭」的投資項目。
在2003年SARS剛過時，港鐵股價低見接近8元，近月則曾高見接近32元，不計收息的股價升幅接近3倍，絕不遜於同期的樓價升幅（圖2）。對沒首期買樓又或怕收租麻煩的人，可考慮買入港鐵對冲沒有樓的「風險」。
明報記者 陸振球
卓百德指出，歐債的最大問題是價格過高，或是孳息太低，比如經濟極差的法國，其10年期國債孳息竟可低至1厘！而失職率極高，經濟也同樣是慘不忍睹的西班牙，國債息率竟也可低至與美國相同水平！
現價買樓 租金回報偏低
卓氏認為，能接受到如此低的息率回報的投資者，可以是預期通脹會長期低企，但有一個更重要的大前提，是要假定發行這些債券的國家，其違約機率是接近零。這樣的話，如有關國家一旦被市場懷疑可能出事，債價便會勁跌，亦即孳息會勁飈，如希臘債息便可在短短數日間由6.6厘升至9厘！
筆者覺得，如套用卓百德的分析架構，在現水平仍覺得香港住宅抵買，覺得賺取僅2厘多一點或更低租金回報，仍是較將錢存放在銀行有着數，似同樣是假定了樓市會一直會向好，低息會永遠維持，經濟不會有任何出事的機率，而這樣的預期合理嗎？
環球經濟數據差 引通縮憂慮
息率低企，很多時是因為經濟放緩，甚至有通縮危機所造成。事實上，中國日前公布的9月份消費物價指數（CPI）按年升幅只有1.6%，為近5年新低，工業品價格指數（PPI）更連續31個月負增長，加劇市場對中國以至全球，隨時陷於通縮的憂慮。
除了中國的CPI低於市場預期，英國9月CPI也僅有1.2%，是2009年9月以來最低；法國及意大利的最新CPI更加是負增長。而反映上游通脹的PPI，中國9月份錄得按年下跌1.8%，是第31個月負增長；美國則下跌0.1%，為去年8月以來首度下降，紐約期油最近更一度跌穿80美元水平，都增加了全球通縮的壓力。
中國房地產暴跌 增通縮壓力
雖說香港最近的CPI也有3.9％，距離通縮即CPI低於零仍有頗大距離，但勿忘香港屬於外向型經濟，近年常要面對輸入通脹的問題，如有朝一日要面對輸入通縮，那便不是可以開玩笑的事。為什麼﹖因通脹代表價格不斷向下，即持有現金，愈遲花費，稍後的購買力便會愈增加，如此人們便不願意消費，也不利資產價格，如日本因出現長期通縮，其經濟便也衰足20多年。
如果大家不善忘，便應該記得香港的通脹率在1997年急跌，在1998年更開始出現通縮，直到2004年香港才走出通縮困局。而香港的樓價，亦相應在1997年中以後大跌六年多，跌足了接近七成，於2003年SARS後樓價見底，而在香港2004年通縮完結，香港樓價亦展開了10年以上的大升浪（圖1）！
內房雅居樂（3383）主席被「軟禁」和供股觸礁，令內房債息急飈。評級機構穆迪在其最新的經濟前景展望中警告稱，「中國房地產暴跌可能讓全球經濟復蘇脫軌。」《金融時報》引述穆迪的報告指出，今年第二季度中國住宅銷售同比下降9.3%，為自2008年底以來最嚴重的萎縮。而中國國家統計局（NBS）的資料顯示，今年8月，在70個大中城市中，房價環比下降的城市有68個。
穆迪估計，一個悲觀但合乎情理的場景是，中國房地產交易和價格若平均出現10%的下跌，那麽中國的國內生產總值（GDP）增長將會比當前預測的低1.5到2個百分點，即下降至5%至6%之間。穆迪警告稱，中國經濟增長率下降將會「抑制」全球貿易，打擊信心，「並可能對全球增長產生顯著的負面影響」。
筆者覺得，如穆迪的評估正確，大家便要多留意中國樓市的走向，因一旦內地房價崩潰，便會大大不利內地的經濟，從而對全球增長也構成負面影響，而香港更可能會首當其衝，增加了通縮的可能性。
同時提供A餐（住宅連同商場發展）和B餐（只發展住宅）供發展商競投的大圍站項目，最終由新世界（0017）奪得住宅部分的發展權。有分析指是新世界放棄了商場部分，為的是能夠支付較少的補地價，可減發展風險。
其實，新世界同時都入了A餐和B餐的標書，與其說是「放棄」了商場，不如換個角度思考，可能只是港鐵想要大型商場權益所帶來的租金收入，所以只批出住宅部分予新世界，讓自己付75億元才換取發展大圍大型商場的權益。
商場租金收入豐厚 買港鐵股代磚頭
大家要知道，港鐵近年的收益，除了來自鐵路的營運和從與發展商合作的項目得到賣樓分紅，其擁有大量沿鐵路的商場項目，也帶來極龐大的租金收入。所以，其實港鐵股票也可視為其中一種代替「磚頭」的投資項目。
在2003年SARS剛過時，港鐵股價低見接近8元，近月則曾高見接近32元，不計收息的股價升幅接近3倍，絕不遜於同期的樓價升幅（圖2）。對沒首期買樓又或怕收租麻煩的人，可考慮買入港鐵對冲沒有樓的「風險」。
明報記者 陸振球
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