【明報專訊】雖然佔中出現後二手樓交投大跌，但樓價未見同步下調，新盤銷情也不俗，則佔中對樓價是否僅為心理影響？
其實樓價若要下調，就必先要有人肯沽售。香港地產商一向情緒穩定，財政健康，通常都不會為個別事件而自亂陣腳，割價求售；二手市場方面會作觀望，現今香港的業主如僅持有一個單位，是不會隨便賣出，再等候機會於低位買回。因為過去數年，香港很多人都看到租金不斷飈升，早前沽出物業者很多都抵不住貴租而最後在高位重新入市。那些有數個物業但又懼怕辣招和梁振英管治者，其實在過去數年早已減持，剩下的就可能是一些資深的物業投資者，有實力和信心，因此不會因個別事件而在短時間內轉為極度恐慌，現况應會是情况膠着，變成交投淡靜了。
樓市再升空間小 向差機會高
從香港歷史上看，在六四、SARS這些事件時，貿然沽樓事後都證明了是錯誤之舉，而其中最大危機應是中英談判香港前途事件，當時的中國並非現在的中國，那時的中國是相對封閉，因此當時香港的市民是相當恐慌的，但人們經過了這樣的政治事件後，得到的經驗是在這樣的情况下恐慌性拋售是很錯誤的。不過，當時樓價是在較低水平，現在則再升空間不大，而且前景向差的機會較高，因此人們現在對樓市的鎮定是引用了過去的經驗，未必是一定會對。
港核心價值乃內地不足
香港現在面對加息和自身環境的風險，歐洲因為表現極差而令美元加息暫緩，令稍前港股借此得到反彈的機會。另一方面，佔中是會對香港有較長遠的影響，因為香港的「核心價值」其實就是中國的「不足」，例如中國有「銷售稅」而香港沒有；中國的食品管理沒有香港般理想，因此就會有很多人來香港消費，這正就是香港的核心價值。
但隨着內地會否勵精圖治，如設立免稅區就可以和香港分庭抗禮，又如內地因為中港矛盾而減少旅遊團的話，也會對香港造成壓力。在貨運和轉口上香港和內地也有競爭，因此只要內地比香港做得更好，就會對香港構成一定的壓力，因此除政制外，經濟也會是有很大的壓力。
我們要想想，旅遊和轉口，是因為內地現在不是做得太好而令香港有商機，假若內地做得更好，又或因為中港矛盾而令這些行業停滯不前的話，可以預期香港人的收入將會下降，對樓市就一定會有影響。
剛性需求仍存在 樓價不會急跌
樓宇交易費用是十分昂貴的，正如巴菲特說，如你一生只能買賣十次股票的話，投資情况可能會更佳，因為每次的投資你都會深思熟慮，交易費用的昂貴就減少了買賣的衝動。香港樓價長期向上，上升預期已深入人心，假若過去30年樓價每年只上升2%的話，人們就不會再熱衷於買樓。可以說樓宇的需求就是來自於這份預期，過去兩星期的一手成交並非太差，反映剛性需求的存在而令樓價暫未下跌。
內地複製香港不難 恐被邊緣化
但我覺得這次真的是一個挑戰，樂觀上來看，香港較內地佳的「核心價值」頂多能維持到2020年左右，到時香港可能會被邊沿化。在佔中靜坐時，我們除了希望政制上的改革，也應想想政府能帶領香港走什麼的路去防止香港踏入邊沿化的階段。
內地很多有錢人喜歡香港，這也正是反映了現在內地城市某些方面的不足，隨着人民幣國際化，景點視野的轉移，香港的優勢未必能持續很久。內地要複製香港並非太難，只要再開一個免稅區就可以了，所以香港要想想有甚麼方法和方向去抗衡內地城市的迎頭趕上，若香港的價值即內地的不足被拉近，香港就會失去優勢。
內地現在除了北京、上海、廣州和深圳外已放寬了限購，其實是為了避免樓價失控下跌而已。內地的樓市其實是很有問題的，從前內地人預期樓價會不斷上升，又不信任其他的投資工具，但現在發現原來樓價並非會必然上升，內地的地產發展商也並非財政很健全，負債比率高，在低潮時就有割價促銷的壓力，變成了人們想買樓時就有了等待的空間，意欲會跟隨着價格來轉變。
內房負債比率高 靜候割價時機
另一方面，中國早前是奉行「一孩政策」，當男女結婚後，男女雙方上一輩的樓宇會最終納入這個家庭，假設這個家庭現在也買了樓，下一代的孫子就可能最終有三層樓在等着他了。若果這樣的推論成立，長遠來說，樓宇就一定供過於求。極端點來說，下一代結婚時，男女雙方可能各自擁有着三層樓宇，一個新家庭就擁有六層樓！難怪國內要放寬一孩政策了。
樓價是會和就業機會掛鈎的，一線城市應該沒有問題，但二三線城市卻會有很大麻煩。香港當然也是一線城市，除非出現就業情况很差，不能吸引別人來香港工作或選擇離開，因此國內的樓價下挫對香港影響未必太大。
雖然我不看好內地經濟和公司盈利能力，但應不會太影響一線城市樓宇的樓價，人們多會聚居在大城市尋求發展機會。不過,我覺得香港的樓宇投資價值正在減退，如已有物業就不必要再增持，如果擁有超過一層樓宇的話，覺得風險太大時應降低持貨量。
減少依賴內地 港方有出路
香港過去的經驗可能並不適用於未來，因此應有多元化的準備去適應香港可能面對的結構性轉變。要降低對內地的依賴，不能單靠內地做得不好來作為香港的優勢。現今世界資訊發達，信息及競爭已一體化，再不能單純依賴內地的轉口和遊客來維持經濟，要想方法去衝出世界，接受其他地區的挑戰，才是香港未來的出路。
本欄內容，乃獲授權輯錄自香港電台第二台節目《60分鐘新視野》逢周六早上11﹕00-12﹕00播出 ，主持︰黃國英、劉羽葳
豐盛金融資產管理董事
[黃國英 財經新視野]
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