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【明報專訊】政府推出辣招多時,惟樓價及租金指數仍然狂飈,差餉物業估價署(下稱差餉署)公布8月最新數據顯示,樓價及租金指數同創新高,惟期內租金回報卻是紀錄以來新低,低見2.2厘水平。有學者認為,私宅租金回報率低企敲響樓市警號,反映租金升幅追不上樓價升勢,預期雖然短期內細價樓租金亦有上調空間,但明年在外圍市况或轉差下,料樓價將回調,令私宅租金回報回到較合理水平。
差餉署早前公布8月份,整體私人住宅樓價及租金指數創歷史新高,當中整體樓價指數錄260.8點,首8個月累升6.6%,升幅跑贏去年全年5.4%;期內整體私人住宅租金指數達159.9點,首8個月累升2.83%,惟升幅未及去年全年的3.85%。
SARS樓市低迷 回報6厘
本報翻查過去17年的差餉署租金回報數據,發現正當近四年樓價升勢再猛烈期間,租金回報卻長期低於四厘,即使近年最受市場歡迎的細價樓,租金回報亦不足4厘左右,去年1月起至今年8月,實用面積430.5方呎或以下的細單位回報率只在3.1至3.2厘之間,而實用面積1722.24方呎或以上的豪宅租金更早在2011年12月已跌穿2.5厘,近年回報更低見2.2厘,反映即使租金指數已連升多月,惟升幅仍未追上樓價,以致私宅租賃回報率一直低企。
相反,在17年間樓市最低迷的時間,如九七金融風暴後2年,實用面積430.5方呎或以下的細單位租金回報,卻由97年的4.2厘回升至99年的5.2厘,隨後3年至2013年SARS,細單位回報率更企穩逾6厘水平。
差餉寬免結束或變相加租
經濟學者關焯照表示,過去2至3年間樓價及租金指數反覆向上,但由於租金升幅仍需視乎市民承擔能力而定,故此租金升幅一般較樓價升幅緩慢;及至近月各類別住宅租金指數全面上揚,但租金回報未見反彈,可見租金升幅仍然追不上樓價。
關氏指出,必須留意私宅租賃回報率企穩在2至3厘已有一段日子,可算是樓市一個警號,一方面租金因公眾承受能力未來升幅有限,加上目前住宅供應亦已逐步增加以及外圍和加息因素。
此外,由今季起差餉寬免已結束,小業主或有機會把相關成本轉嫁予租戶,綜合各項目因素,相信短期內會支持租金向上,但豪宅升幅有限,及至明年樓價亦大有機會回調,屆時私宅租金回報將回到較合理水平。
明報記者 劉詠怡
差餉署早前公布8月份,整體私人住宅樓價及租金指數創歷史新高,當中整體樓價指數錄260.8點,首8個月累升6.6%,升幅跑贏去年全年5.4%;期內整體私人住宅租金指數達159.9點,首8個月累升2.83%,惟升幅未及去年全年的3.85%。
SARS樓市低迷 回報6厘
本報翻查過去17年的差餉署租金回報數據,發現正當近四年樓價升勢再猛烈期間,租金回報卻長期低於四厘,即使近年最受市場歡迎的細價樓,租金回報亦不足4厘左右,去年1月起至今年8月,實用面積430.5方呎或以下的細單位回報率只在3.1至3.2厘之間,而實用面積1722.24方呎或以上的豪宅租金更早在2011年12月已跌穿2.5厘,近年回報更低見2.2厘,反映即使租金指數已連升多月,惟升幅仍未追上樓價,以致私宅租賃回報率一直低企。
相反,在17年間樓市最低迷的時間,如九七金融風暴後2年,實用面積430.5方呎或以下的細單位租金回報,卻由97年的4.2厘回升至99年的5.2厘,隨後3年至2013年SARS,細單位回報率更企穩逾6厘水平。
差餉寬免結束或變相加租
經濟學者關焯照表示,過去2至3年間樓價及租金指數反覆向上,但由於租金升幅仍需視乎市民承擔能力而定,故此租金升幅一般較樓價升幅緩慢;及至近月各類別住宅租金指數全面上揚,但租金回報未見反彈,可見租金升幅仍然追不上樓價。
關氏指出,必須留意私宅租賃回報率企穩在2至3厘已有一段日子,可算是樓市一個警號,一方面租金因公眾承受能力未來升幅有限,加上目前住宅供應亦已逐步增加以及外圍和加息因素。
此外,由今季起差餉寬免已結束,小業主或有機會把相關成本轉嫁予租戶,綜合各項目因素,相信短期內會支持租金向上,但豪宅升幅有限,及至明年樓價亦大有機會回調,屆時私宅租金回報將回到較合理水平。
明報記者 劉詠怡
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