租金追不上樓價 回報新低

【明報專訊】政府推出辣招多時，惟樓價及租金指數仍然狂飈，差餉物業估價署（下稱差餉署）公布8月最新數據顯示，樓價及租金指數同創新高，惟期內租金回報卻是紀錄以來新低，低見2.2厘水平。有學者認為，私宅租金回報率低企敲響樓市警號，反映租金升幅追不上樓價升勢，預期雖然短期內細價樓租金亦有上調空間，但明年在外圍市况或轉差下，料樓價將回調，令私宅租金回報回到較合理水平。


差餉署早前公布8月份，整體私人住宅樓價及租金指數創歷史新高，當中整體樓價指數錄260.8點，首8個月累升6.6%，升幅跑贏去年全年5.4%；期內整體私人住宅租金指數達159.9點，首8個月累升2.83%，惟升幅未及去年全年的3.85%。


SARS樓市低迷 回報6厘

本報翻查過去17年的差餉署租金回報數據，發現正當近四年樓價升勢再猛烈期間，租金回報卻長期低於四厘，即使近年最受市場歡迎的細價樓，租金回報亦不足4厘左右，去年1月起至今年8月，實用面積430.5方呎或以下的細單位回報率只在3.1至3.2厘之間，而實用面積1722.24方呎或以上的豪宅租金更早在2011年12月已跌穿2.5厘，近年回報更低見2.2厘，反映即使租金指數已連升多月，惟升幅仍未追上樓價，以致私宅租賃回報率一直低企。


相反，在17年間樓市最低迷的時間，如九七金融風暴後2年，實用面積430.5方呎或以下的細單位租金回報，卻由97年的4.2厘回升至99年的5.2厘，隨後3年至2013年SARS，細單位回報率更企穩逾6厘水平。


差餉寬免結束或變相加租

經濟學者關焯照表示，過去2至3年間樓價及租金指數反覆向上，但由於租金升幅仍需視乎市民承擔能力而定，故此租金升幅一般較樓價升幅緩慢；及至近月各類別住宅租金指數全面上揚，但租金回報未見反彈，可見租金升幅仍然追不上樓價。


關氏指出，必須留意私宅租賃回報率企穩在2至3厘已有一段日子，可算是樓市一個警號，一方面租金因公眾承受能力未來升幅有限，加上目前住宅供應亦已逐步增加以及外圍和加息因素。


此外，由今季起差餉寬免已結束，小業主或有機會把相關成本轉嫁予租戶，綜合各項目因素，相信短期內會支持租金向上，但豪宅升幅有限，及至明年樓價亦大有機會回調，屆時私宅租金回報將回到較合理水平。


明報記者 劉詠怡