央行鬆房貸救了誰？

【明報專訊】樓市旺季「銀十」的前一天，中國央行鬆綁了執行4年多的限貸政策。隨着首套房的認定標準放寬，以往在調控政策下被誤傷的改善性需求有望獲得釋放，房貸新政顯然於極待消化庫存的房地產開發商有利。但央行此番鬆綁房貸是否就如坊間猜測般為了救開發商、救樓市呢？


並不盡然。救人的前提是要有人陷入危險，但內地開發商還遠未瀕臨危險。筆者從多家房地產企業內部獲悉，他們其實並不差錢，很多大房企都保持着百億人民幣左右的現金流。


房企多持百億元現金流

為了解答今年房地產市場降溫對開發商的實際影響，一家龍頭房企的總裁從另一個角度為筆者算了一筆帳：房價下跌確實讓企業在賣房子的時候少賺了點錢；但樓市降溫也讓土地市場走低，地價下降，企業「買地」的時候競爭沒那麼激烈了，也不用付出旺市時同等大的代價就能拿到好地。這樣一來，成本其實有所下降，綜合來看，房地產企業的利潤空間並未下滑多少。


上半年，數百家房地產上市公司的毛利率仍然維持在30%以上，淨利潤率在14%以上。相比製造業4％至5%左右的利潤率已經高出太多。從這個意義上看，中國房地產市場尚很難看到崩盤危險，央行「救市」也並非為了拯救樓市本身。


那麼誰需要被救？其實這個問題並不難回答。房地產作為中國國民經濟的支柱產業一直以來都是拉動經濟增長的重要引擎。目前房地產開發投資佔到同期固定資產投資額的20%左右。這也意味着樓市一旦降溫，開發商停止開發投資，整體經濟就會失速。今年8月份內地出現的工業增加值、固定資產投資、消費、發電量等指標全線走低，有的甚至創出近十餘年的新低，很大程度上就是受到了樓市下滑的拖累。


雖然中央政府近期一直在力推經濟結構轉型，改變以往的投資驅動型經濟，但這顯然需要漫長的時間。而現階段穩定房地產，有利於穩定經濟。


此外，地方政府也是房貸鬆綁的直接受益者。雖然地方依賴賣地收入的「土地財政」備受詬病，但樓市下行，地產商拿地驟減，確實使許多地方的財政捉襟見肘。尤其是近期國務院提出，中央政府對地方債實施不救助原則，那麼地方政府的借債發債行為必然受到約束。可以想見，在未來一段時間內，地方政府對慣常使用的土地財政還需要多加倚重。


紓地方政府資金壓力 亦救經濟

這裏的邏輯很簡單：房貸鬆綁，購房者壓力減輕，增加買房，房地產開發商更快更多地消化庫存，也更有錢再拿地，於是地方政府的財源得到保障。


另外，雖然政策看起來似乎希望金融機構讓利，給予更多購房者優惠，但事實上，這一政策也可以消除以房地產為主要抵押物的金融機構的風險隱患。


這樣看來，央行此舉並非僅僅是「救樓市」，而是「救經濟」。不過，人們都應該意識到，中國的住房已經告別絕對短缺，房地產市場從黃金時代到白銀時代的轉變正在發生，以後靠刺激房地產來維持亮麗的經濟資料的日子也屈指可數了。


馮其十