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【明報專訊】政治紛爭一天也嫌長，政府與學聯的對話，說暫停就暫停。經濟和股市也一樣，聯儲局香港時間周四凌晨發布的會議紀錄指擔心美元太強和美國以外的經濟太差，令市場解讀為美國不會急於加息，美港股市齊齊勁飈，但一天後市場又擔心全球經濟放緩，以致股市又跌凸，予人風高浪急的感覺。
聯儲局主要擔心歐州的經濟轉壞，其實，世界銀行日前發表的《東亞經濟半年報》，也調低了多個東亞國家的經濟增長預測，其中中國的GDP增幅預測今明兩年會放慢至7.4%和7.2%，低於去年的7.7%增長，2016年的中國經濟增長則降至7.1%，而之前世銀預期中國今年經濟增長為7.6%，明年和後年增長7.5%。
中國GDP增長7.5%不保 房地產萎縮
及至昨日，社科院發表《中國經濟形勢分析與預測——2014年秋季報告》，預計今年中國經濟增長只有7.3%左右，比去年回落0.4個百分點，同時預計明年經濟增速還會放緩至7%，即是將會放棄市場一直相信的保7.5％。
社科院指中國的今年投資增速將繼續下滑至14.1%，而GDP放緩的主要原因是今年以來房地產市場加大調整，佔總投資四分之一的房地產投資的增速顯著下滑，而儘管政府加大佔總投資五分之一的基礎設施投資力度，預計全年增長20%以上，但因融資制約、項目準備不足、投資回報率低等問題而難以完全對冲房地產投資增速的下滑。
內地住宅存貨增 發展商動工減
事實上，世銀的報告也指出，近年內地樓價在出現拐點前不斷攀升，住宅存貨激增，發展商開始減少地盤動工（圖1）。雖然政府推出刺激經濟措施，但只着重於刺激基建，而流向製造業和房地產的固定投資資金正在減少（圖2），這和社科院的描繪相似，而內地房地產市場萎縮，勢必為經濟增長添壓。大家想想，中國經濟不好，香港會有運行嗎？
同時，世銀的報告分析了過去長時間影響內地樓價升跌的因素（以相關因素的一個標準差變化對樓價升跌幅的影響作評估），發覺內地樓價長時間攀升，乃受國民收入增加、就業改善，以及人口增長的影響，這些因素遠遠超過空置量對樓價的影響（圖3、圖4）。
國民收入就業率影響內地樓價
如此，當內地經濟增長放緩，國民收入和就業則一定會受壓，對樓價也會產生不利的影響。這讓筆者想起中文大學未來城市研究所副所長姚松炎教授的研究﹕香港與澳門兩地的樓價與當地住宅空置率的相關系數極低，反而和實質利率（名義利率扣除通脹率）有更大的關係。
如世銀和姚松炎教授的研究有參考意義，則雖然香港現時的住宅空置率極低，但未必是樓價屢破新高的主要原因，而是主要靠低利率，近年港人個別階層的收入增加，低失業率，以及曾出現的雙非嬰潮人口因素。
然而香港已截了雙非嬰來港，結婚數字也回落，而香港大學近日也調低了今年香港GDP的增長預測，由早前公布的3.4%大降至2.2%，而預測尚未納入佔中行動的因素，若香港經濟開始轉差，失業率會否回升？收入增長會否受壓？這都是關心樓市人士所要留意的。
石油冧價 預示全球經濟放緩？
有說銀行是百業之母，筆者就覺得，若存在「百業之父」，石油一定當之無愧。
近日油價急跌，紐約期油跌穿了延伸了5年的上升軌（也可說是下破了大型頭肩頂的頸線），昨日亞洲電子交易時段，油價曾急挫至84美元以下水平。大家認為，有那個行業可完全脫離石油的使用？只要用電，尤其是製造業，在在需油，而油價這樣急跌，除了是因為美國增產，甚至是陰謀論的藉此打擊俄羅斯的經濟外，更具說服力應是市場對全球多國的經濟放緩極為擔憂。
至於美國何時會加息，之後香港跟隨？美國聯儲局上次公布的議息聲明指會將低息維持「較長時間」（considerable time），到底是甚麼意思？聯儲局副主席費希爾（Stanley Fischer）周四出席布魯克金斯學院活動時，就聯儲局提及「較長時間」內維持超低息解畫，指就他個人而言，「較長時間」內不加息的意思，是「2個月至1年」。
如果美國2個月內加息，肯定會對香港樓價構成至少心理上的衝擊。如一年後才加息，那是否便代表香港樓市可安枕無憂？
明報記者 陸振球
聯儲局主要擔心歐州的經濟轉壞，其實，世界銀行日前發表的《東亞經濟半年報》，也調低了多個東亞國家的經濟增長預測，其中中國的GDP增幅預測今明兩年會放慢至7.4%和7.2%，低於去年的7.7%增長，2016年的中國經濟增長則降至7.1%，而之前世銀預期中國今年經濟增長為7.6%，明年和後年增長7.5%。
中國GDP增長7.5%不保 房地產萎縮
及至昨日，社科院發表《中國經濟形勢分析與預測——2014年秋季報告》，預計今年中國經濟增長只有7.3%左右，比去年回落0.4個百分點，同時預計明年經濟增速還會放緩至7%，即是將會放棄市場一直相信的保7.5％。
社科院指中國的今年投資增速將繼續下滑至14.1%，而GDP放緩的主要原因是今年以來房地產市場加大調整，佔總投資四分之一的房地產投資的增速顯著下滑，而儘管政府加大佔總投資五分之一的基礎設施投資力度，預計全年增長20%以上，但因融資制約、項目準備不足、投資回報率低等問題而難以完全對冲房地產投資增速的下滑。
內地住宅存貨增 發展商動工減
事實上，世銀的報告也指出，近年內地樓價在出現拐點前不斷攀升，住宅存貨激增，發展商開始減少地盤動工（圖1）。雖然政府推出刺激經濟措施，但只着重於刺激基建，而流向製造業和房地產的固定投資資金正在減少（圖2），這和社科院的描繪相似，而內地房地產市場萎縮，勢必為經濟增長添壓。大家想想，中國經濟不好，香港會有運行嗎？
同時，世銀的報告分析了過去長時間影響內地樓價升跌的因素（以相關因素的一個標準差變化對樓價升跌幅的影響作評估），發覺內地樓價長時間攀升，乃受國民收入增加、就業改善，以及人口增長的影響，這些因素遠遠超過空置量對樓價的影響（圖3、圖4）。
國民收入就業率影響內地樓價
如此，當內地經濟增長放緩，國民收入和就業則一定會受壓，對樓價也會產生不利的影響。這讓筆者想起中文大學未來城市研究所副所長姚松炎教授的研究﹕香港與澳門兩地的樓價與當地住宅空置率的相關系數極低，反而和實質利率（名義利率扣除通脹率）有更大的關係。
如世銀和姚松炎教授的研究有參考意義，則雖然香港現時的住宅空置率極低，但未必是樓價屢破新高的主要原因，而是主要靠低利率，近年港人個別階層的收入增加，低失業率，以及曾出現的雙非嬰潮人口因素。
然而香港已截了雙非嬰來港，結婚數字也回落，而香港大學近日也調低了今年香港GDP的增長預測，由早前公布的3.4%大降至2.2%，而預測尚未納入佔中行動的因素，若香港經濟開始轉差，失業率會否回升？收入增長會否受壓？這都是關心樓市人士所要留意的。
石油冧價 預示全球經濟放緩？
有說銀行是百業之母，筆者就覺得，若存在「百業之父」，石油一定當之無愧。
近日油價急跌，紐約期油跌穿了延伸了5年的上升軌（也可說是下破了大型頭肩頂的頸線），昨日亞洲電子交易時段，油價曾急挫至84美元以下水平。大家認為，有那個行業可完全脫離石油的使用？只要用電，尤其是製造業，在在需油，而油價這樣急跌，除了是因為美國增產，甚至是陰謀論的藉此打擊俄羅斯的經濟外，更具說服力應是市場對全球多國的經濟放緩極為擔憂。
至於美國何時會加息，之後香港跟隨？美國聯儲局上次公布的議息聲明指會將低息維持「較長時間」（considerable time），到底是甚麼意思？聯儲局副主席費希爾（Stanley Fischer）周四出席布魯克金斯學院活動時，就聯儲局提及「較長時間」內維持超低息解畫，指就他個人而言，「較長時間」內不加息的意思，是「2個月至1年」。
如果美國2個月內加息，肯定會對香港樓價構成至少心理上的衝擊。如一年後才加息，那是否便代表香港樓市可安枕無憂？
明報記者 陸振球
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