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【明報專訊】雖然不少人仍認為美國加息屬「狼來了」的猜測，覺得就算明年真的開始加息，速度和加幅也會輕微。不過東亞銀行首席經濟師鄧世安指出，以美國失業率走勢推算，美國聯邦基金利率到2018年升至5厘以上並不出奇，如此明年中以後頻密加息會是常態，而屆時香港的按揭利率也會跟隨，令到相對港人收入偏高的樓價受到壓力，或會出現一成半至兩成的「軟着陸」式跌幅。
鄧世安指出，雖然最近美國聯儲局在議息會議後發表的聲明指出，仍會相當長時間（considerable time）維持超低息，但從該局同時發表的聯儲局各成員對聯邦基金利率的預期，到了2017年底聯邦基利率會由現時零至0.25厘升至3.75厘（預期中位值) ，其實是以不直接說出口方式，向市場傳達美國明年起加息已是共識。
2018年美息或逾5厘
「事實上，近年聯儲局加息或減息，對失業率變化遠較對通脹率敏感，而現時美國的失業率已跌至5.9％的要加息水平，而美國過去失業率在4.6％已視為等同接近全民就業的自然失業率，其時聯邦基金利率高於5厘，若過去數年美國失業率的回落速度能夠維持，則至2018年左右美國失業率便會在5％以下，並應該加息至5厘以上。」
港按息有可能升至4厘以上
鄧世安表示，若美息循上述預測調升，便代表明年中便要關始頻密加息，每年加息1厘多，屆時大家便會感受到加息不會再是「狼來了」，而是壓力不小。「由於港息與美息已長期處於低位，倘美國加息，在聯繫匯率下香港的拆息和按揭利息便也勢必跟隨，升回至長期平均的4厘多以上（圖1）。粗略計算，按息每加1厘，供款負擔便會增加約9％，倘若按息未來加4厘的話，則供款便會增加3成多，令業主的負擔大大增加。」
另一方面，鄧指近年港人願意高價買樓並接受低至2厘的租金回報，主要是息口偏低，若聯儲基金利率升至高於香港住宅租金回報率（圖2），港人買樓自住，又或買樓收租投資的意欲勢必大為削弱。
中國經濟轉弱 樓價受雙重打擊
他又稱，中國與香港經濟關係如GDP密切性不斷加強，而香港與美國的則減弱，但在聯繫匯率下港息和美息走向則幾乎同步。「好了，過去香港樓價長時間做好，一個重要原因是香港經濟受惠中國較高增長，利率卻跟隨美息走低。然而，中國雙位數GDP已不復見，未來GDP低於7％幾是市場共識，但美息卻在明年起出現較急和較大幅度的上升，如此香港樓價也將會受到雙重打擊，下行險大增。」
明報記者 陸振球
攝影 劉焌陶
鄧世安指出，雖然最近美國聯儲局在議息會議後發表的聲明指出，仍會相當長時間（considerable time）維持超低息，但從該局同時發表的聯儲局各成員對聯邦基金利率的預期，到了2017年底聯邦基利率會由現時零至0.25厘升至3.75厘（預期中位值) ，其實是以不直接說出口方式，向市場傳達美國明年起加息已是共識。
2018年美息或逾5厘
「事實上，近年聯儲局加息或減息，對失業率變化遠較對通脹率敏感，而現時美國的失業率已跌至5.9％的要加息水平，而美國過去失業率在4.6％已視為等同接近全民就業的自然失業率，其時聯邦基金利率高於5厘，若過去數年美國失業率的回落速度能夠維持，則至2018年左右美國失業率便會在5％以下，並應該加息至5厘以上。」
港按息有可能升至4厘以上
鄧世安表示，若美息循上述預測調升，便代表明年中便要關始頻密加息，每年加息1厘多，屆時大家便會感受到加息不會再是「狼來了」，而是壓力不小。「由於港息與美息已長期處於低位，倘美國加息，在聯繫匯率下香港的拆息和按揭利息便也勢必跟隨，升回至長期平均的4厘多以上（圖1）。粗略計算，按息每加1厘，供款負擔便會增加約9％，倘若按息未來加4厘的話，則供款便會增加3成多，令業主的負擔大大增加。」
另一方面，鄧指近年港人願意高價買樓並接受低至2厘的租金回報，主要是息口偏低，若聯儲基金利率升至高於香港住宅租金回報率（圖2），港人買樓自住，又或買樓收租投資的意欲勢必大為削弱。
中國經濟轉弱 樓價受雙重打擊
他又稱，中國與香港經濟關係如GDP密切性不斷加強，而香港與美國的則減弱，但在聯繫匯率下港息和美息走向則幾乎同步。「好了，過去香港樓價長時間做好，一個重要原因是香港經濟受惠中國較高增長，利率卻跟隨美息走低。然而，中國雙位數GDP已不復見，未來GDP低於7％幾是市場共識，但美息卻在明年起出現較急和較大幅度的上升，如此香港樓價也將會受到雙重打擊，下行險大增。」
明報記者 陸振球
攝影 劉焌陶
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