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【明報專訊】中原城市領先指數（CCL）最新報127.46點，按周升0.52%，再創歷史新高。說實在的，近月該指數破頂已不是新鮮事，反而中原數日前公布指出，有關指數的成分屋苑中，約80個的平均實用呎價首度升穿1萬元水平，佔整體118個成分屋苑約67.8%，令人更有「感覺」。
樓價收入比率逼近97水平
每呎1萬元的樓價有什麼意思？以今年第二季香港家庭收入中位數約2.25萬元計算，即一般家庭每月的收入，若不吃不喝，也只可以買入2.25呎的有關屋苑住宅樓面，若有關家庭要用一半收入來應付日常支出，只餘下一半收入可以買樓，則每月只可以買入1.125呎樓面，要買入一個500呎單位的話，便要需時37年！
當然，人們買樓可只付首期，然後透過按揭供樓，而香港人的收入也並非平均分配，較高收入的家庭，自然可支付較高的首期和承擔較高的供款，所以現時雖然不少屋苑的實用呎價已超過1萬元水平，並不代表樓市短期便會爆煲，但至少反映一個事實，除非港人收入可以不斷提升，否則供樓將會愈來愈吃力。
金管局：買租價差正擴大
金管局最新發表的《貨幣與金融穩定情况半年度報告》，內容涉及港人供樓負擔能力的分析。報告指出，「樓價與收入比率於第二季維持在14年的高位（即以一般私人住戶家庭收入計算，要不吃不喝，用盡14年收入才可買入一個50平方米普通單位），僅略低於1997年時的最高位，而收入槓桿比率（即以20年還款期，七成樓按下的供樓款項佔家庭收入比例，俗稱供樓負擔比率）仍在61.9%徘徊，高於50%的長期平均水平（圖1）」。
報告又指出，假如按揭利率上升至更為正常的水平，例如加息3厘，則收入槓桿比率會颷升至80.8%，「此外，買租價差有所擴大，反映置業相對租住的成本繼續攀升（即買樓供樓的每月支出高於租樓支出，圖2）。而住宅租金收益率（租金回報率）在1月至7月平均處於2.2厘至3.2厘的低位，接近10年期外匯基金債券的收益率（圖3）」。如此，買樓收租相對買港元債券收息，實在並不吸引。
按揭利率升3厘 供樓負擔增三成
金管局指出，如未來按揭利率上升3厘，估計20年期供樓負擔便會增加30.5%，令投資物業及或買樓自住的吸引力減低。問題是，香港的按揭利率會否有3厘的上升空間？筆者沒有水晶球，不過正如上周本欄指出，美國聯儲局各成員預測至2017年底，聯邦基金利率會由現時零至四分之一厘，升至3.75厘（中位預測值），則香港的按揭利率在2017年底上升3厘，又似乎並非不可能。
不少人會認為，美國一日未加息，加息便都只是「空想」，不用太過擔心。不過，美國一位股票策略師Sam Stovall的一項研究指出，自1946年第二次世界大戰以來，美國合共出現16次加息周期，而在首次加息前的半年時間內，美股便多有不利反應﹕當中6次美股標普控股出現5％至10％的後抽（pullback）、4次標普出現10％至20％的調整（correction），甚至有3次出現下跌20％或更多的熊市。
或可以這樣說，如美國明年初或明年中真的加息，美股便可能在半年以前，即現在便會受壓，而機率高達81％（以十三次除以十六次計）！筆者手頭沒有數據計算以往香港加息前半年，香港的股市和樓市是否也會先一步出現調整，但從美國加息半年前美股多數偏軟或大跌，如大家覺得美國明年便加息，便也應早作部署，或至少減低槓桿操作。
人人看好 最危險之時
說到美股出現調整，美國周四股市便錄得2個月來的最大跌幅，是否應驗了「加息前的詛咒」？而周四美股跌市中最矚目的股份，自然是剛推出新款iPhone的Apple，股價單日勁挫逾4％。大家可留意，Apple上次推出iPhone 5時，股價也隨後大跌，令人想起股市和樓市，見頂時多是投資者興高采烈，對利淡因素最沒有戒心之時！又如上周五才在美國上市的阿里巴巴，首天股價也曾逼近100美元，但兩天以後，股價便已一度低見87美元以下，又是一宗投資市場當人人看好，便是最危險之時？
說開Apple的新款iPhone，除了該公司股價遭遇沽壓，參與炒賣新款iPhone的炒家，也開始傳出炒燶個案。網上更有流傳一幅照片，乃是大圍樓盤名城附近一條燈柱掛上的賣樓廣告：「炒燶iPhone 為求補倉 蝕讓名城」，實在有趣。
明報記者 陸振球
樓價收入比率逼近97水平
每呎1萬元的樓價有什麼意思？以今年第二季香港家庭收入中位數約2.25萬元計算，即一般家庭每月的收入，若不吃不喝，也只可以買入2.25呎的有關屋苑住宅樓面，若有關家庭要用一半收入來應付日常支出，只餘下一半收入可以買樓，則每月只可以買入1.125呎樓面，要買入一個500呎單位的話，便要需時37年！
當然，人們買樓可只付首期，然後透過按揭供樓，而香港人的收入也並非平均分配，較高收入的家庭，自然可支付較高的首期和承擔較高的供款，所以現時雖然不少屋苑的實用呎價已超過1萬元水平，並不代表樓市短期便會爆煲，但至少反映一個事實，除非港人收入可以不斷提升，否則供樓將會愈來愈吃力。
金管局：買租價差正擴大
金管局最新發表的《貨幣與金融穩定情况半年度報告》，內容涉及港人供樓負擔能力的分析。報告指出，「樓價與收入比率於第二季維持在14年的高位（即以一般私人住戶家庭收入計算，要不吃不喝，用盡14年收入才可買入一個50平方米普通單位），僅略低於1997年時的最高位，而收入槓桿比率（即以20年還款期，七成樓按下的供樓款項佔家庭收入比例，俗稱供樓負擔比率）仍在61.9%徘徊，高於50%的長期平均水平（圖1）」。
報告又指出，假如按揭利率上升至更為正常的水平，例如加息3厘，則收入槓桿比率會颷升至80.8%，「此外，買租價差有所擴大，反映置業相對租住的成本繼續攀升（即買樓供樓的每月支出高於租樓支出，圖2）。而住宅租金收益率（租金回報率）在1月至7月平均處於2.2厘至3.2厘的低位，接近10年期外匯基金債券的收益率（圖3）」。如此，買樓收租相對買港元債券收息，實在並不吸引。
按揭利率升3厘 供樓負擔增三成
金管局指出，如未來按揭利率上升3厘，估計20年期供樓負擔便會增加30.5%，令投資物業及或買樓自住的吸引力減低。問題是，香港的按揭利率會否有3厘的上升空間？筆者沒有水晶球，不過正如上周本欄指出，美國聯儲局各成員預測至2017年底，聯邦基金利率會由現時零至四分之一厘，升至3.75厘（中位預測值），則香港的按揭利率在2017年底上升3厘，又似乎並非不可能。
不少人會認為，美國一日未加息，加息便都只是「空想」，不用太過擔心。不過，美國一位股票策略師Sam Stovall的一項研究指出，自1946年第二次世界大戰以來，美國合共出現16次加息周期，而在首次加息前的半年時間內，美股便多有不利反應﹕當中6次美股標普控股出現5％至10％的後抽（pullback）、4次標普出現10％至20％的調整（correction），甚至有3次出現下跌20％或更多的熊市。
或可以這樣說，如美國明年初或明年中真的加息，美股便可能在半年以前，即現在便會受壓，而機率高達81％（以十三次除以十六次計）！筆者手頭沒有數據計算以往香港加息前半年，香港的股市和樓市是否也會先一步出現調整，但從美國加息半年前美股多數偏軟或大跌，如大家覺得美國明年便加息，便也應早作部署，或至少減低槓桿操作。
人人看好 最危險之時
說到美股出現調整，美國周四股市便錄得2個月來的最大跌幅，是否應驗了「加息前的詛咒」？而周四美股跌市中最矚目的股份，自然是剛推出新款iPhone的Apple，股價單日勁挫逾4％。大家可留意，Apple上次推出iPhone 5時，股價也隨後大跌，令人想起股市和樓市，見頂時多是投資者興高采烈，對利淡因素最沒有戒心之時！又如上周五才在美國上市的阿里巴巴，首天股價也曾逼近100美元，但兩天以後，股價便已一度低見87美元以下，又是一宗投資市場當人人看好，便是最危險之時？
說開Apple的新款iPhone，除了該公司股價遭遇沽壓，參與炒賣新款iPhone的炒家，也開始傳出炒燶個案。網上更有流傳一幅照片，乃是大圍樓盤名城附近一條燈柱掛上的賣樓廣告：「炒燶iPhone 為求補倉 蝕讓名城」，實在有趣。
明報記者 陸振球
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