內地二三線樓市增長空間大

【明報專訊】上次講到從2006年到2012年，最富裕且人口淨增長最快的長三角，樓價增長卻是最慢，為什麼呢？關鍵在於一般的見解是用「人口」作為買樓需求的分析單位，但實際上買樓是以「住戶」為單位的。雖然長三角、珠三角、環渤海地區從2008至2012年的人口淨增長分別達到10%、7%及5%，高於其他如中部及北部地區的0至3%，以及東北、西南及西北地區的負增長，但住戶增長最快的區域卻是北部地區，達11%，東北部達9%，西北部達9%。相反，人口增長快的長三角及珠三角地區，住戶增長同期分別只有2%及4%。


住戶數目增長 料大於較發達城市

瑞穗認為導致人口增長及住戶增長有這麼大出入的原因有兩個。第一，已發展地區如長三角及珠三角的城鎮化率已達65%，而發展中地區如西部的鎮化率只有45%，代表後者未來的城鎮化速度及所導致的住戶增長會較高。數字上，2012年的城鎮化西南及中部地區的城鎮化率增長為1.8%及1.7%，高於長三角及珠三角的1%及0.9%。


第二，發展中地區的社會發展較已發展地區起步慢，年輕夫婦結婚搬出去住的習慣才剛開始，導致發展中地區的住戶人數下降（Household Downsizing）速度較明顯。瑞穗提供了另一組以城市等級劃分的住戶增長比較數字。2008至2012年間，以人口增長比較，一線城市及省會城市達約14%，而非一線城市非省會城市差不多零增長。但若以住戶增長來比較，省會城市最快，達約9%；但一線城市，及非一線城市非省會城市的住戶增長其實差不多，均約為5%。


瑞穗再提供了另一組以賣樓均價的比較數字。瑞穗以19家大型上市發展商的賣樓均價為例，過去3年只從每平方米11,268元人民幣增長12%至12,600元人民幣，但同期全國的賣樓均價卻從4,723元人民幣大升72%至6,033元人民幣，因為大型上市發展商只集中於一、二線城市開發。


由此可以看出，二三線城市的市場增產空間其實不比一線城市少，只是大家給媒體所報道的個別「鬼城」嚇倒了。下回再續。


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