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【明報專訊】美國聯儲局再削減買債規模，市場普遍預期10月份QE便會完結，而美國加息便會進入倒數程序。聯儲局最新的議息聲明指在結束買債後，仍維持低息「相當長一段時間」（considerable time），那我們是否便可以繼續大安旨意，股照炒，樓照搶？
儲局成員料2017年加息至3.75厘
其實，除了議息聲明，大家也應留意聯儲局同時發表的一幅該局各成員預計聯邦基金利率未來變化的「點陣圖」，成員估計明年底時適當的聯邦基金利率預估中值為1.375厘，高於6月時預估的1.125厘。2016年底的預估中值則升至2.875厘，亦超過前次預估的2.5厘。而在2017年底時，利率料將回到中性水平約3.75厘（圖1及圖2）。
現在美國聯邦基金利率維持在0至0.25厘的水平，如果聯儲局成員的預測準確，即有關利率明年升至1.375厘的話，那明年美國便可能加息5次（每次1/4厘），如香港按揭也有相若加幅，我們的供樓負擔便會增加一成以上！
按息加1厘 供款增9%
事實上，除了1997年亞洲金融風暴香港遭挾息後的一段時間，自2000年以後香港按揭利率與美國聯邦基金利率的走勢關係極為密切，則假若明年起美國進入加息周期，到2017年美國聯邦基金利率真的升至3.75厘的話，香港的按揭利率也將會有明顯加幅。粗略推算，香港每加1厘按揭利率，每月按揭供款便會增加約9％。
香港現時的住宅租金回報率約為2厘高一點，與現時的香港按揭利率相若，不少人買樓投資，主要是在超低息環境下，可以接受偏低的租金回報率，但如美息升，香港按息也升，除非香港租金也升，而升幅更要超過樓價，否則香港租金回報率便會進一步下跌或不變，那到了香港隨美國加息後，按息便隨時高過租金回報率，買樓收租便難計到數，就算是買樓自住，也可能發覺會是租抵過供。
根據中原地產計算土地註冊處的統計數字，今年第三季新界區的A類型（面積小於430呎）住宅單位，平均登記成交金額為311.33萬元（見表）。假若有關單位的買家做七成按揭，供款期為25年，按揭利率為2.15厘，則平均每月供款約為9397元，而2013年香港家庭月收入中位數為2.24萬元，代入以上新界區A型住宅單位樓價，平均每月供款約佔收入42％，仍屬可負擔水平，但也開始見吃力。
不過，須知道A型住宅已是最細類型的住宅單位，以香港一般家庭收入計，現買入新界這類單位的供款已見吃力。假若未來香港按揭利率升至4厘或5厘，而如果香港人收入無增加，而樓價又不變，一般香港家庭買入新界最細類型住宅單位的供款負擔比率，便會升至51.4％和57％，已是超出銀行能夠批出按揭的標準！
零售轉弱影響經濟 無綫也裁員
當然，大家也可以說，香港人也會加人工，收入也會上升，不過最近無綫電視周二宣布裁員的新聞，大家也應留意，不要對前景太樂觀。無綫稱裁員約50人，主要是非戲劇製作分部、節目發展分部、製作統籌及品牌傳播科等部門人員，並解釋裁員是由於今年零售業持續下跌影響廣告收入增長，加上盜版猖獗，對本港及海外收費電視業務造成不利影響，以及新免費電視持牌人加入致競爭加劇，成本上漲，為提升效率需重整運作模式及節目資源。
無綫稱「零售業持續下跌影響廣告收入增長」，事實上，政府公布香港零售總額已連跌7個月，又豈止會對無綫的廣告收入構成影響？筆者相信，如果今年十一黃金周內地到港旅遊人數和消費數據繼續疲弱，相信不少零售業的經營者會感到灰心，屆時不少零售從業員不要說明顯加薪，不減人工，不被裁員已感偷笑，對香港經濟和收入增長，肯定不是好消息。
港人仍沉醉「磚頭」文化
現在，不少人對樓市依然向好，提出理據之一是資金沒出路。大家可有注意最近金管局總裁陳德霖說，有機會在滬港通啟動之前，撤銷港人每日最多只可兌換人民幣2萬元的上限？
其實，現在不少香港銀行已能提供約3厘的人民幣存款息口，高於一般住宅的租金回報，而買樓收租，其實還要支付管理、差餉及維修保養等費用，實質租金回報率更低。不過，由於現時港人每日最多只可兌換2萬元人民幣，假若要存100萬元人民幣，便要花上50個工作天，實在麻煩。而當有關兌換上限撤銷後，會否有更多港人寧願存人民幣，也不肯去買樓，便值得研究。
萬眾矚目的超級新股阿里巴巴昨晚香港時間終在美國上市，據傳開市前競價曾見85美元，較68美元的招股價高出25％。阿里巴巴能夠以逾萬億元市值上市（去年全港一手銷售總額少於1000億元），當拜對手騰訊（0700）能在上市10年內升值逾百倍有關；其實，美國早年的微軟、Apple、Google，以至近年的Tesla和Facebook等科技股大放異彩，顯示知識型經濟的無限潛力，但香港人現在依然沉醉在「磚頭」文化，仍在對2厘的租金回報樂此不疲，能不令人感嘆？
陸振球 明報記者
儲局成員料2017年加息至3.75厘
其實，除了議息聲明，大家也應留意聯儲局同時發表的一幅該局各成員預計聯邦基金利率未來變化的「點陣圖」，成員估計明年底時適當的聯邦基金利率預估中值為1.375厘，高於6月時預估的1.125厘。2016年底的預估中值則升至2.875厘，亦超過前次預估的2.5厘。而在2017年底時，利率料將回到中性水平約3.75厘（圖1及圖2）。
現在美國聯邦基金利率維持在0至0.25厘的水平，如果聯儲局成員的預測準確，即有關利率明年升至1.375厘的話，那明年美國便可能加息5次（每次1/4厘），如香港按揭也有相若加幅，我們的供樓負擔便會增加一成以上！
按息加1厘 供款增9%
事實上，除了1997年亞洲金融風暴香港遭挾息後的一段時間，自2000年以後香港按揭利率與美國聯邦基金利率的走勢關係極為密切，則假若明年起美國進入加息周期，到2017年美國聯邦基金利率真的升至3.75厘的話，香港的按揭利率也將會有明顯加幅。粗略推算，香港每加1厘按揭利率，每月按揭供款便會增加約9％。
香港現時的住宅租金回報率約為2厘高一點，與現時的香港按揭利率相若，不少人買樓投資，主要是在超低息環境下，可以接受偏低的租金回報率，但如美息升，香港按息也升，除非香港租金也升，而升幅更要超過樓價，否則香港租金回報率便會進一步下跌或不變，那到了香港隨美國加息後，按息便隨時高過租金回報率，買樓收租便難計到數，就算是買樓自住，也可能發覺會是租抵過供。
根據中原地產計算土地註冊處的統計數字，今年第三季新界區的A類型（面積小於430呎）住宅單位，平均登記成交金額為311.33萬元（見表）。假若有關單位的買家做七成按揭，供款期為25年，按揭利率為2.15厘，則平均每月供款約為9397元，而2013年香港家庭月收入中位數為2.24萬元，代入以上新界區A型住宅單位樓價，平均每月供款約佔收入42％，仍屬可負擔水平，但也開始見吃力。
不過，須知道A型住宅已是最細類型的住宅單位，以香港一般家庭收入計，現買入新界這類單位的供款已見吃力。假若未來香港按揭利率升至4厘或5厘，而如果香港人收入無增加，而樓價又不變，一般香港家庭買入新界最細類型住宅單位的供款負擔比率，便會升至51.4％和57％，已是超出銀行能夠批出按揭的標準！
零售轉弱影響經濟 無綫也裁員
當然，大家也可以說，香港人也會加人工，收入也會上升，不過最近無綫電視周二宣布裁員的新聞，大家也應留意，不要對前景太樂觀。無綫稱裁員約50人，主要是非戲劇製作分部、節目發展分部、製作統籌及品牌傳播科等部門人員，並解釋裁員是由於今年零售業持續下跌影響廣告收入增長，加上盜版猖獗，對本港及海外收費電視業務造成不利影響，以及新免費電視持牌人加入致競爭加劇，成本上漲，為提升效率需重整運作模式及節目資源。
無綫稱「零售業持續下跌影響廣告收入增長」，事實上，政府公布香港零售總額已連跌7個月，又豈止會對無綫的廣告收入構成影響？筆者相信，如果今年十一黃金周內地到港旅遊人數和消費數據繼續疲弱，相信不少零售業的經營者會感到灰心，屆時不少零售從業員不要說明顯加薪，不減人工，不被裁員已感偷笑，對香港經濟和收入增長，肯定不是好消息。
港人仍沉醉「磚頭」文化
現在，不少人對樓市依然向好，提出理據之一是資金沒出路。大家可有注意最近金管局總裁陳德霖說，有機會在滬港通啟動之前，撤銷港人每日最多只可兌換人民幣2萬元的上限？
其實，現在不少香港銀行已能提供約3厘的人民幣存款息口，高於一般住宅的租金回報，而買樓收租，其實還要支付管理、差餉及維修保養等費用，實質租金回報率更低。不過，由於現時港人每日最多只可兌換2萬元人民幣，假若要存100萬元人民幣，便要花上50個工作天，實在麻煩。而當有關兌換上限撤銷後，會否有更多港人寧願存人民幣，也不肯去買樓，便值得研究。
萬眾矚目的超級新股阿里巴巴昨晚香港時間終在美國上市，據傳開市前競價曾見85美元，較68美元的招股價高出25％。阿里巴巴能夠以逾萬億元市值上市（去年全港一手銷售總額少於1000億元），當拜對手騰訊（0700）能在上市10年內升值逾百倍有關；其實，美國早年的微軟、Apple、Google，以至近年的Tesla和Facebook等科技股大放異彩，顯示知識型經濟的無限潛力，但香港人現在依然沉醉在「磚頭」文化，仍在對2厘的租金回報樂此不疲，能不令人感嘆？
陸振球 明報記者
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