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【明報專訊】自今年5月底立法會通過放寬雙倍印花稅（DSD）的換樓退稅期限，住宅樓市被壓抑的需求釋放出來，成交轉趨活躍，一手和二手樓價也相繼破頂，後市將會如何？里昂證券地產研究部主管王豔認為，住宅樓市近期轉趨熾熱，除了是因被壓抑的需求釋放，也開始看到了一些「恐慌性」入市個案，其實屬透支未來的需求，而住宅供應在增加已是不爭的事實，按揭供款年期延長，也反映市民的供樓負擔能力在減弱，加上美國將會加息，因此預期未來一年半樓價會有15％的下調空間。
王豔指出，今年私人住宅預測落成量多達14,088個單位，為8年來新高（見圖），而興建中的私人住宅單位更是超過6萬個，反映以往偏低的供應情况出現改變是不爭的事實。
「有一些分析指根據過往的吸納量，推算出香港每年要有超過1.8萬個私人住宅落成，才可以滿足所謂『剛性需求』，所以就算新供應在增加，也仍是供不應求，樓價也只能繼續上升。我對有關說法極不認同。」
王豔認為，需求一定是與價格掛鈎。「5元一個橙，你可能會買20個，難道賣20元一個橙，仍一樣會買20個？同樣道理，以往樓價較低時，可能住宅需求是每年1.8萬個，但當樓價升至脫離負擔水平時，需求量不會減嗎？樓價低時，要結婚便會買樓搬出來住，但當樓價極高時，便肯定會多了一些新婚家庭願意選擇和父母居住，而放棄自置居所……所謂剛性需求，也是要負擔得起才是真實的需求，負擔不起，那只會是『無效需求』！」
負擔不起 需求變「無效」
王又表示，市民供樓負擔能力在減弱的一個證據，是新做按揭的供款年期愈來愈長，在2000年時只是17年左右，去年已延長至25年，到了今年再進一步延長至26年。「人們為何要延長供款年期，原因之一便是不延長，因樓價高企，新做按揭的每月供款額佔家庭收入，便增加至銀行不可通過審批。」
發展商急散貨 低二手價賣樓
另一令王豔對香港樓市覺得要擔心的地方，是現時最心急入市，是相對缺乏經驗和財力的細價樓買樓。「統計顯示，過去數月1000萬元以下住宅成交比例急增，2000萬元以上住宅的買賣比例卻下跌，反映『醒目資金』對後市相對保守，而最醒目的發展商，更是心急散貨，以至待批預售樓花單位數目，在短短3個多月急飈達53％，而根據發展商對傳媒公布的賣樓計劃，今年尚餘3個月的時間，他們可算開盤的單位數目，竟較今年以來已售單位還多出56％。」
「發展商現時發覺，就算平賣單位，比如信和（0083）出售的白石角樓盤，邊際利潤只有約一成，只要能及早套現，原來可以以更低價補充地皮，如信和最近便成功以每呎不用5000元的樓面地價，投得市建局的官塘大型發展項目。另外，信和以往因對後市極看好，不怕以較高負債率來買地，但其最近公布的業績，卻顯示該公司在今年6月30日，竟擁有多達60億元的淨現金，另龍頭發展商新鴻基地產（0016），負債率也只是16％，如不計上海新項目涉及的200多億元資本投入，負債率更是單位數字，足以反映他們對後市是如何審慎。」
王豔說，發展商看好後市，一手新盤定價高於二手樓的溢價可達3成以上，現時卻反而有約3.8％的折讓，這只在2000年和2002年樓市最低潮才會出現，可反映發展商現在賣樓，絕對是「求量不求價」。
基於上述因素，王豔認為香港住宅樓價必須出現調整。「預計一年半內下調15％，已沒有考慮到美國聯儲會大幅和急速加息，以及會出現大型的經濟和政治動盪事件。」
明報記者 陸振球
攝影 劉焌陶
王豔指出，今年私人住宅預測落成量多達14,088個單位，為8年來新高（見圖），而興建中的私人住宅單位更是超過6萬個，反映以往偏低的供應情况出現改變是不爭的事實。
「有一些分析指根據過往的吸納量，推算出香港每年要有超過1.8萬個私人住宅落成，才可以滿足所謂『剛性需求』，所以就算新供應在增加，也仍是供不應求，樓價也只能繼續上升。我對有關說法極不認同。」
王豔認為，需求一定是與價格掛鈎。「5元一個橙，你可能會買20個，難道賣20元一個橙，仍一樣會買20個？同樣道理，以往樓價較低時，可能住宅需求是每年1.8萬個，但當樓價升至脫離負擔水平時，需求量不會減嗎？樓價低時，要結婚便會買樓搬出來住，但當樓價極高時，便肯定會多了一些新婚家庭願意選擇和父母居住，而放棄自置居所……所謂剛性需求，也是要負擔得起才是真實的需求，負擔不起，那只會是『無效需求』！」
負擔不起 需求變「無效」
王又表示，市民供樓負擔能力在減弱的一個證據，是新做按揭的供款年期愈來愈長，在2000年時只是17年左右，去年已延長至25年，到了今年再進一步延長至26年。「人們為何要延長供款年期，原因之一便是不延長，因樓價高企，新做按揭的每月供款額佔家庭收入，便增加至銀行不可通過審批。」
發展商急散貨 低二手價賣樓
另一令王豔對香港樓市覺得要擔心的地方，是現時最心急入市，是相對缺乏經驗和財力的細價樓買樓。「統計顯示，過去數月1000萬元以下住宅成交比例急增，2000萬元以上住宅的買賣比例卻下跌，反映『醒目資金』對後市相對保守，而最醒目的發展商，更是心急散貨，以至待批預售樓花單位數目，在短短3個多月急飈達53％，而根據發展商對傳媒公布的賣樓計劃，今年尚餘3個月的時間，他們可算開盤的單位數目，竟較今年以來已售單位還多出56％。」
「發展商現時發覺，就算平賣單位，比如信和（0083）出售的白石角樓盤，邊際利潤只有約一成，只要能及早套現，原來可以以更低價補充地皮，如信和最近便成功以每呎不用5000元的樓面地價，投得市建局的官塘大型發展項目。另外，信和以往因對後市極看好，不怕以較高負債率來買地，但其最近公布的業績，卻顯示該公司在今年6月30日，竟擁有多達60億元的淨現金，另龍頭發展商新鴻基地產（0016），負債率也只是16％，如不計上海新項目涉及的200多億元資本投入，負債率更是單位數字，足以反映他們對後市是如何審慎。」
王豔說，發展商看好後市，一手新盤定價高於二手樓的溢價可達3成以上，現時卻反而有約3.8％的折讓，這只在2000年和2002年樓市最低潮才會出現，可反映發展商現在賣樓，絕對是「求量不求價」。
基於上述因素，王豔認為香港住宅樓價必須出現調整。「預計一年半內下調15％，已沒有考慮到美國聯儲會大幅和急速加息，以及會出現大型的經濟和政治動盪事件。」
明報記者 陸振球
攝影 劉焌陶
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