兩選擇 港鐵仍是大贏家

【明報專訊】雖然今次港鐵（0066）大圍站上蓋項目補地價大減接近兩成，又同時提供兩款入標方案令發展商入標更具彈性，不過，無論發展商選擇A餐還是B餐，最終還是肥了港鐵。


A餐分紅或多收近10億

市場消息指，今次大圍站分紅「起跑線」，是在發展商所付之總成本的70%開始，與過往扣除所有成本後才分紅，有顯著的分別。若發展商最終以A餐成功投標，假設總投資額為220億元，即未來賣樓金額在154億元以上即可獲分紅，換言之發展商有多66億元要分紅予港鐵，以最低分紅比例15%，港鐵多收10億元。


若發展商以B餐成功投標，雖然港鐵要支付75億元之補地價，但發展商成本亦隨即大減至約145億元，即賣樓收益在101.5億元以上便要分紅，港鐵可收的分紅將更多，並可全資擁有項目之商場業權。不過，實際分紅金額，亦要視乎發展商投標時提出的條件再作決定。


為應付全年1.88萬伙的供應量，政府不惜調低入標門檻，加快大型項目批標進度。以月初批出的「巨無霸」項目觀塘市中心第2、3期發展區為例，市建局於首次流標後，大幅度修改招標條款，包括撤銷原定80億元入場門檻，改由發展商自行釐定入標價及分紅比例；10家發展商更可自行合組財團，甚至可與未獲邀的發展商合作，變相拆細項目招標。市場估計，如大圍站上蓋項目順利售出，今年首2個財年季度共8200伙的供應量則有望達標。