大圍站減兩成補價 防流標

【明報專訊】港鐵（0066）急推大圍站上蓋項目，繼日前截收意向後昨日旋即招標，汲取早前流標教訓，是次港鐵決定「減辣」重推大圍站項目，補地價大減近20%至103.56億元，每呎補地價3830元，同時破天荒設兩種發展方式增入標彈性，市場估計，大發展商將傾向全數支付百億地價保商場權益，而中小型發展商或合組財團，選擇門檻低至約28億元補地價、放棄商場擁有權的方案入場。


項目下月13日截標，消息指是次不設入場費，標書列明補地價金額為103.56億元，發展商可選擇全數支付地價以取得整個項目發展權（下稱A餐），或由港鐵「孭起」75億元補地價，餘下28.56億元由中標發展商支付，惟商場則由港鐵擁有（下稱B餐）；至於分紅方面，未來住宅單位銷售達成本（補地價連同建築成本）的七成起開始進行分紅，分紅比例最低為15%，隨後的分紅比例安排則由發展商提出。發展商可選擇只參與當中一個發展方式或同時參與兩個發展方式。


4年來批出最大宗補地價

事實上，是次招標條款較兩年前首推項目時大幅「減辣」，當時補地價金額達127億元，相等於每方呎樓面地價約4700元，而現時批出的大圍站補地價金額雖然已回落至103.56億元，不過由於發展規模較大，是次批出的補地價卻是繼2010年南昌站補地價130億元、柯士甸站補地價117億元後新高。


雖然不少獲邀入標的發展商初步研究標書後，紛認為條款較複雜，不過新地（0016）副董事總經理雷霆回應查詢指出，新地會研究入標；另太古地產（1972）亦表示有意入標。


發展商可同時兩方式入標

至於首度提交發展意向的領匯（0823）是否獲邀入標，發言人指暫未有相關消息。


部分發展商指，港鐵今次以「A餐」、「B餐」模式推出大圍站招標，是希望可盡攬各類型發展商入標，藉此減少流標機會，當中「A餐」由發展商全數支付補地價開支，估計只吸引少數龍頭地產商入標；至於「B餐」是由港鐵「孭起」約75億元補地價金額，由於門檻較「A餐」低，因而可吸引中小型發展商合組財團參予競投。


商場擁有權成關鍵因素

業界指出，大圍站提供約2900伙，單位類型以實用700餘方呎為主，估計每方呎建築成本連利息開支介乎4500至5100元，建築總成本料逾120億至137億元，連地價估計總成本介乎約220億至240億元。


明報記者 劉詠怡、林可為、林尚民