新聞類別
財經
詳情#
【明報專訊】上周基金經理黃國英在香港電台的一個節目上表示，投資要贏大錢，必要找到可以堅持的信念，才會不畏市場波動而長揸有關投資項目，最終食到大升浪。他舉例，以往香港人堅信明天會更好，所以願意買「磚頭」與香港共享繁榮，不少人因此押對注而獲利不菲，又如他的母親信任「誠哥」，便買入長實（0001）長揸數十年，得到數十以至上百倍的利潤。
聽完黃國英的分析，筆者便想，香港人現時買樓自住或投資的「信念」是什麼？以前是堅信明天會更好，人工只升不減，所以買樓只會買貴，不會買錯。不過，筆者今天聽到最多人說的買樓理由，並不是認為香港明天一定會更好，而是相信低息持續，銀紙必會貶值，持有實質資產如「磚頭」，就算租金回報只得2厘，也好過揸現金。
投資者信經濟愈差愈利股樓
至於為何會低息，因大家都相信，歐美經濟難好，只能繼續透過量寬（QE）放水，所以經濟數據愈差，便愈難加息，反愈有利股市和樓市。最近內地經濟數據轉弱，大家也是基於相似邏輯，認為反有利阿爺放水，竟解讀為利好股市和樓市的消息！
大家覺得好笑嗎？以往買樓的信念，是相信明天會更好，現在則是覺得歐美、中國以至環球的經濟愈差，反而更利好股市和樓市！世界真的變了。
上周本欄提及，歐洲央行突宣布減息，美國10年期債息不跌反升，近兩天更回升至2.5厘以上，實在值得留意。美銀美林原預期美國聯儲局會在明年9月才加息，但剛修訂為預期提早至明年6月便加息，並估計之後的一年半內，聯儲局會在每次議息會議後都加息，將聯邦基金利率由接近零加至約4厘水平。
港息若升 租樓或更划算
大家都知道，在聯繫聯率下，如美息開始上升周期，港息也必然要跟隨，而如果美國聯邦基金利率加至4厘，香港的按揭息口也可能會升2厘多至接近5厘水平，除非到時香港的住宅租金回報也可以急升，如租金回報率仍是維持在約2厘多的水平，則買樓收租便會變成倒貼租客，而租樓住可能較供樓更划算！
說開美銀美林，《金融時報》引述該行最新發表的一份研究報告指出，中國正面臨許多日本在上世紀90年代金融危機前經歷過的問題：「日本政府用了10年時間才正確認識到，銀行系统在多年大肆借貸及政府刺激之後，積累了大量不良貸款。」
「從2009年開始，中國政府為了將全球經濟衰退隔絕在中國之外，向國內注入了大量信用……儘管中國各銀行報出的壞帳水平仍處於非常溫和的狀態，不幸的是，中國的發展在很大程度上沿襲了日本在大約30年前上演過的劇本。」
「和日本一樣，中國政府為了維持增長，採取了包括寬鬆貨幣政策和支援性住房政策在內的刺激措施。然而，這麽做無意間造成了房地產的通脹，而房地產往往是通過舉債提供資金的。
部分為了降低資產通脹，部分為了限制債務增長，央行提升了銀行間利率，於是房地產市場可能會就此崩潰……目前，中國政府正在採取微刺激措施維持增長，這會令金融體系中的壞債進一步惡化。」
美銀：中國似在走日本舊路
事實上，中國不少經濟指標與上世紀80年代末到90年代初的日本頗為相似，其中包括金融體系資金的迅速積累（圖1）、貨幣大幅升值（圖2）和不斷攀升的地價（圖3），以及對新修道路和橋梁等固定資產的大量投資。究竟中國會否如30年前的日本，因過度借貸和過度投資，以至出現泡沫並最終爆破，會如日本的經濟、股市和樓市，將衰足四分之一個世紀？
事實上，中國近期似已見樓市拐點，銀行亦開始收縮信貸，內地股市經過5至6年尋底後，才見輕微反彈，但經濟增長又開始放緩。如中國出事，香港的經濟和樓市，又是否可以獨善其身？
遠期樓花熱賣 樓市未來更波動
立法會在5月底通過放寬換樓客要付雙倍印花稅（DSD）的退稅期限，令換樓客買入樓花新盤後，可在新單位完成交易後半年內售出舊有的自住單位，仍能退回DSD稅款，大大刺激了遠樓花期的銷售。
根據美聯的統計，近月樓花期20至25個月，以及25個月以上的遠期樓花盤銷售比例，已雙雙超過20個月以內較短期樓花盤的銷售比例（圖4）。這便解釋了為何近月樓市二手放盤減少，因購入了新盤的買家，並不急於將原來自住的單位放售，加劇了供求的暫時性失衡，並因此推高了樓價。
不過，到有關換樓客的較遠期樓花盤入伙時，市場的二手放盤便會相應增加，勢將加劇樓價的波動。
明報記者 陸振球
聽完黃國英的分析，筆者便想，香港人現時買樓自住或投資的「信念」是什麼？以前是堅信明天會更好，人工只升不減，所以買樓只會買貴，不會買錯。不過，筆者今天聽到最多人說的買樓理由，並不是認為香港明天一定會更好，而是相信低息持續，銀紙必會貶值，持有實質資產如「磚頭」，就算租金回報只得2厘，也好過揸現金。
投資者信經濟愈差愈利股樓
至於為何會低息，因大家都相信，歐美經濟難好，只能繼續透過量寬（QE）放水，所以經濟數據愈差，便愈難加息，反愈有利股市和樓市。最近內地經濟數據轉弱，大家也是基於相似邏輯，認為反有利阿爺放水，竟解讀為利好股市和樓市的消息！
大家覺得好笑嗎？以往買樓的信念，是相信明天會更好，現在則是覺得歐美、中國以至環球的經濟愈差，反而更利好股市和樓市！世界真的變了。
上周本欄提及，歐洲央行突宣布減息，美國10年期債息不跌反升，近兩天更回升至2.5厘以上，實在值得留意。美銀美林原預期美國聯儲局會在明年9月才加息，但剛修訂為預期提早至明年6月便加息，並估計之後的一年半內，聯儲局會在每次議息會議後都加息，將聯邦基金利率由接近零加至約4厘水平。
港息若升 租樓或更划算
大家都知道，在聯繫聯率下，如美息開始上升周期，港息也必然要跟隨，而如果美國聯邦基金利率加至4厘，香港的按揭息口也可能會升2厘多至接近5厘水平，除非到時香港的住宅租金回報也可以急升，如租金回報率仍是維持在約2厘多的水平，則買樓收租便會變成倒貼租客，而租樓住可能較供樓更划算！
說開美銀美林，《金融時報》引述該行最新發表的一份研究報告指出，中國正面臨許多日本在上世紀90年代金融危機前經歷過的問題：「日本政府用了10年時間才正確認識到，銀行系统在多年大肆借貸及政府刺激之後，積累了大量不良貸款。」
「從2009年開始，中國政府為了將全球經濟衰退隔絕在中國之外，向國內注入了大量信用……儘管中國各銀行報出的壞帳水平仍處於非常溫和的狀態，不幸的是，中國的發展在很大程度上沿襲了日本在大約30年前上演過的劇本。」
「和日本一樣，中國政府為了維持增長，採取了包括寬鬆貨幣政策和支援性住房政策在內的刺激措施。然而，這麽做無意間造成了房地產的通脹，而房地產往往是通過舉債提供資金的。
部分為了降低資產通脹，部分為了限制債務增長，央行提升了銀行間利率，於是房地產市場可能會就此崩潰……目前，中國政府正在採取微刺激措施維持增長，這會令金融體系中的壞債進一步惡化。」
美銀：中國似在走日本舊路
事實上，中國不少經濟指標與上世紀80年代末到90年代初的日本頗為相似，其中包括金融體系資金的迅速積累（圖1）、貨幣大幅升值（圖2）和不斷攀升的地價（圖3），以及對新修道路和橋梁等固定資產的大量投資。究竟中國會否如30年前的日本，因過度借貸和過度投資，以至出現泡沫並最終爆破，會如日本的經濟、股市和樓市，將衰足四分之一個世紀？
事實上，中國近期似已見樓市拐點，銀行亦開始收縮信貸，內地股市經過5至6年尋底後，才見輕微反彈，但經濟增長又開始放緩。如中國出事，香港的經濟和樓市，又是否可以獨善其身？
遠期樓花熱賣 樓市未來更波動
立法會在5月底通過放寬換樓客要付雙倍印花稅（DSD）的退稅期限，令換樓客買入樓花新盤後，可在新單位完成交易後半年內售出舊有的自住單位，仍能退回DSD稅款，大大刺激了遠樓花期的銷售。
根據美聯的統計，近月樓花期20至25個月，以及25個月以上的遠期樓花盤銷售比例，已雙雙超過20個月以內較短期樓花盤的銷售比例（圖4）。這便解釋了為何近月樓市二手放盤減少，因購入了新盤的買家，並不急於將原來自住的單位放售，加劇了供求的暫時性失衡，並因此推高了樓價。
不過，到有關換樓客的較遠期樓花盤入伙時，市場的二手放盤便會相應增加，勢將加劇樓價的波動。
明報記者 陸振球
留言 (0)
