新聞類別
港聞
詳情#
【明報專訊】深水埗一家馳名老字號麵廠，多年來拒絕發展商收購重建，發展商最近向土地審裁處申請強制拍賣（下稱強拍），麵廠能否保住店面，繼續做生意，發展商能否完成收購，落實重建，且待法官裁決。這宗官司，暴露了4年前政府修訂強拍條例時，防小業主「作弊」，卻不防發展商「取巧」，有向發展商傾斜之嫌，對小業主不公平；無論官司如何判決，政府應該堵塞漏洞，體現強拍法例的公平性。
發展商合併業權
業主抗不了強拍
4年前，政府修例降低強拍門檻，由以往必須集齊90%業權，降低至80%業權或以上，但是要符合3個條件，包括地段上每個單位均多於10%業權、樓齡達50年以上，或樓宇位於非工業地帶的工業大廈。當時修訂強拍條例在社會和立法會引發極大爭議，反對人士和團體指摘政府向發展商利益輸送，協助發展商搶奪民產等；政府則強調降低強拍門檻是為小業主利益着想，因為若樓宇殘舊，日久失修，只要個別業主不接受收購，其他業主也不能改善居住環境，拖慢整體舊樓重建進度，不僅影響市容，還有可能危及住客和途人安全。
強拍條例在爭議聲中通過，多年來哪一方因為降低強拍門檻而得益，抑或小業主與發展商雙贏，由於沒有量化統計，無從判別，不過，深水埗這家老麵廠與發展商的互動，卻暴露了條例方便發展商申請強拍的實質。
老麵廠位於深水埗基隆街銀基樓，高5層，每層有3個單位，以不分割業權份數計算，樓上每個單位1份，兩個地舖各有3份，原本合共21份。2010年發展商麗新以美裕投資公司名義收齊樓上住宅及一家地舖，集合了八成多業權份數，在強拍條例通過未幾，即申請強拍，但是被當局拒絕。當時發展局官員解釋，銀基樓不符合八成強拍的3個條件，因為樓上5層共15個單位，每個單位各佔4.8%業權，不符合業權份數要多於10%的規定，又說若想強拍要等到樓齡50年（銀基樓今年樓齡38年）。
不過，麗新未待銀基樓年屆50，上月再度向土地審裁處申請強拍，原來銀基樓每層3個單位被合併，打通後變為每層1個單位，每單位所持有的不可分割業權份數變成14.3%，符合法例規定10%以上，達到強拍門檻要求。
發展商合併樓宇單位業權，然後申請強拍，在法律上是否有爭議，土地審裁處審理此事時，相信麵廠方面會提出反對理據，由法官判決。另外，有關麵廠舖位面積約1050方呎，發展商收購曾開價至2450萬元或「以舖換舖」加200萬元搬遷費，麵廠則一度還價6000萬元，雙方談不攏才發展到對簿公堂，業主是否獅子開大口，有不同看法。發展商的做法，當然辯稱依法而行，不過，關注團體則質疑走法律罅，違背了立法原意，另外，此乃發展商首次合併業權然後申請強拍，他們擔心其他發展商會仿效，損害舊樓業主利益，要求政府堵塞漏洞。
政府防業主 「作弊」
任由發展商 「取巧」
當年降低強拍門檻，除了要符合的3個條件，法例還規定涉及強拍的單位，若在法例生效之後劃分為2個或以上的單位，仍然會被視為一個單位。就這一點，當時政府提供給立法會的文件，表明是為「防尚未收購的『最後一個』單位的業主作弊」。劃分單位和合併單位，實際上是一體之兩面，當時政府官員想到提防小業主「作弊」，理應同時警覺發展商為了完成收購，也可能在既定牌理以外出招，合併單位以符合多於10%業權的規定，這個招數，不難想出來。政府制訂政策、草擬法例，一貫以思慮周密、滴水不漏見稱，修訂強拍條例只想到提防業主作弊，卻未預防發展商「取巧」，這個遺漏，有意抑或無意，市民只能猜度。
無論如何，這家老字號麵廠與發展商的互動，已經證明發展商利用法例並未規定的空間，佔據上風，按強拍法例的規定，麵廠業主的處境極其不利；從事態發展看來，法例的公平性在此事上並未體現出來，不管審裁處日後如何判決，政府都要堵塞漏洞，使發展商不能藉合併業權方式，對付不接受收購的業主。類似銀基樓單位少的單棟舊樓，還有很多，若發展商的收購都玩「業權合併」這一招，就會佔盡優勢，小業主的利益得不到充分保障。強拍法例對發展商與業主應該一視同仁，既然不容許小業主劃分單位「作弊」，也不能讓發展商合併業權「取巧」；在收購舊樓重建過程中，政府的角色是使持份者公平互動，大家才信服。
歡迎回應 editorial@mingpao.com
發展商合併業權
業主抗不了強拍
4年前，政府修例降低強拍門檻，由以往必須集齊90%業權，降低至80%業權或以上，但是要符合3個條件，包括地段上每個單位均多於10%業權、樓齡達50年以上，或樓宇位於非工業地帶的工業大廈。當時修訂強拍條例在社會和立法會引發極大爭議，反對人士和團體指摘政府向發展商利益輸送，協助發展商搶奪民產等；政府則強調降低強拍門檻是為小業主利益着想，因為若樓宇殘舊，日久失修，只要個別業主不接受收購，其他業主也不能改善居住環境，拖慢整體舊樓重建進度，不僅影響市容，還有可能危及住客和途人安全。
強拍條例在爭議聲中通過，多年來哪一方因為降低強拍門檻而得益，抑或小業主與發展商雙贏，由於沒有量化統計，無從判別，不過，深水埗這家老麵廠與發展商的互動，卻暴露了條例方便發展商申請強拍的實質。
老麵廠位於深水埗基隆街銀基樓，高5層，每層有3個單位，以不分割業權份數計算，樓上每個單位1份，兩個地舖各有3份，原本合共21份。2010年發展商麗新以美裕投資公司名義收齊樓上住宅及一家地舖，集合了八成多業權份數，在強拍條例通過未幾，即申請強拍，但是被當局拒絕。當時發展局官員解釋，銀基樓不符合八成強拍的3個條件，因為樓上5層共15個單位，每個單位各佔4.8%業權，不符合業權份數要多於10%的規定，又說若想強拍要等到樓齡50年（銀基樓今年樓齡38年）。
不過，麗新未待銀基樓年屆50，上月再度向土地審裁處申請強拍，原來銀基樓每層3個單位被合併，打通後變為每層1個單位，每單位所持有的不可分割業權份數變成14.3%，符合法例規定10%以上，達到強拍門檻要求。
發展商合併樓宇單位業權，然後申請強拍，在法律上是否有爭議，土地審裁處審理此事時，相信麵廠方面會提出反對理據，由法官判決。另外，有關麵廠舖位面積約1050方呎，發展商收購曾開價至2450萬元或「以舖換舖」加200萬元搬遷費，麵廠則一度還價6000萬元，雙方談不攏才發展到對簿公堂，業主是否獅子開大口，有不同看法。發展商的做法，當然辯稱依法而行，不過，關注團體則質疑走法律罅，違背了立法原意，另外，此乃發展商首次合併業權然後申請強拍，他們擔心其他發展商會仿效，損害舊樓業主利益，要求政府堵塞漏洞。
政府防業主 「作弊」
任由發展商 「取巧」
當年降低強拍門檻，除了要符合的3個條件，法例還規定涉及強拍的單位，若在法例生效之後劃分為2個或以上的單位，仍然會被視為一個單位。就這一點，當時政府提供給立法會的文件，表明是為「防尚未收購的『最後一個』單位的業主作弊」。劃分單位和合併單位，實際上是一體之兩面，當時政府官員想到提防小業主「作弊」，理應同時警覺發展商為了完成收購，也可能在既定牌理以外出招，合併單位以符合多於10%業權的規定，這個招數，不難想出來。政府制訂政策、草擬法例，一貫以思慮周密、滴水不漏見稱，修訂強拍條例只想到提防業主作弊，卻未預防發展商「取巧」，這個遺漏，有意抑或無意，市民只能猜度。
無論如何，這家老字號麵廠與發展商的互動，已經證明發展商利用法例並未規定的空間，佔據上風，按強拍法例的規定，麵廠業主的處境極其不利；從事態發展看來，法例的公平性在此事上並未體現出來，不管審裁處日後如何判決，政府都要堵塞漏洞，使發展商不能藉合併業權方式，對付不接受收購的業主。類似銀基樓單位少的單棟舊樓，還有很多，若發展商的收購都玩「業權合併」這一招，就會佔盡優勢，小業主的利益得不到充分保障。強拍法例對發展商與業主應該一視同仁，既然不容許小業主劃分單位「作弊」，也不能讓發展商合併業權「取巧」；在收購舊樓重建過程中，政府的角色是使持份者公平互動，大家才信服。
歡迎回應 editorial@mingpao.com
留言 (0)
