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【明報專訊】如果一間公司業績持續半年都出現倒退，老闆會有何行動？停止擴張、凍薪、減薪，還是裁員？政府近日公布本港7月份零售貨值按年下跌3.1％，為連續6個月出現倒退，如情况持續，甚至惡化，筆者相信到年底前，便可能出現零售業的減薪裁員潮，大家認為這對近期火熱的樓市，是有利還是不利？
香港中文大學香港亞太研究所上星期以電話調查方式，成功訪問了738名18歲或以上的市民，以了解他們對樓價的看法（見表）。雖然絕大多數受訪者指現時樓價過高，但估計未來一年樓價仍然會繼續攀升的受訪者，亦接近四成（37.3%）。相反，預料樓價下降的只有11%，而認為樓價將會和現時差不多的相對最多，佔42.5%。若和去年9月的同類調查相比，受訪市民對升跌的預期剛好倒轉。去年9月調查時，估計樓價將上升的只有15％，預料下降的接近三成（28.9%），相信未來樓價將沒變化的則約佔一半（50.2%）。
牛證街貨多熊證一倍 股市即回
看好後市的市民比例大增，似乎配合近月樓市升溫，尤其細價樓屢錄破頂成交的市况，但是否人人看好樓市，便代表後市無憂？回顧香港亞太研究所過往的調查，2012年8月時受訪市民認為樓價會上升的比例也高達29.7％，看跌則只有10.6％，之後政府推出加辣招，樓價便也較長時間受壓，而當去年9月看升比例大跌，看淡比例大增時，樓價卻偏偏跌不下去。看來，樓市也似乎存在「相反理論」，當人人看淡時反而可以放心入市，人人看好時最好要小心一點。
事實上，不論樓市或股市，群眾往往是「羊群」，都是喜歡追漲殺跌，看見股價、樓價升，便進一步看好，看到股價樓價跌，便變得悲觀，往往落後形勢，成了「大鱷」的點心。不信？近日恒指衝上25,000點以上，不少人便認為在滬港通下，不怕高追入市，以至本周三和本周看好恒指的牛證街貨比例，比看淡的熊證街貨高出一倍（圖1）。可是，恒指卻偏偏在周四結算日不能企於25,000點以上，反而向下調整，相信不少高追買牛證的散戶投資者，要捱上一刀！
羊群心理 愛追漲殺跌
現在樓市人人變好友，但剛公布業績的信和（0083），其主席黃志祥卻指香港樓市「極具敏感性」，又指管理層會密切關注市場動向及迅速應對市場變化。筆者細看該公司的業績公告，發覺信和原來自2011年7 月至今，只買了8幅地皮以及從港鐵投得朗屏站（北）的發展權，而集團應佔有關地皮可建總樓面面積約140萬平方呎。即是信和用了3年時間，新購得的地皮只可興建140萬平方呎樓面，如果興建單位平均為700平方呎，即只可興建2000個單位，除以3年時間，平均每年只是600餘伙。
信和業績另一有趣的地方，是該集團於今年6月30日，擁有現金及銀行存款144億餘元，扣除貸款總額80億餘元，擁有淨現金63億元多。要知道，以往信和一直被視為樓市「大好友」，近3年不單買地少，也告別以往高借貸、不惜貴價搶地的策略，是黃志祥變了？還是他認為未來樓市好景難及以前，由高負債變成淨現金，以增加防守力和候機待樓市出現大調整才擇肥而噬？
其實，不單香港的地產大好友發展商變得保守，現在內地以高槓桿操作的發展商也意識到要降低負債水平。就如負債比率高達67％的碧桂園（2007），日前便宣布大折讓達30％供股，以集資31億多元來將負債水平降至60％。供股消息一出，碧桂園翌日股價便跌了5％，市值蒸了逾30多億元，超過供股集資額，反映該集團的減債決心。
息口看升 理應減負債
其實，如息口看升，減低負債和槓桿便屬明智。而買樓若要承做按揭，便變成了高槓桿的投資行為，對息口變化便要多加留意。投資者張大朋說，他的一位銀行朋友引述一份研究報告，指近期美國2年期債券和10年期債券息口差距出現收窄，而自1975年至今，合共出現了8次美國短債和長債息差收窄的現象，其中7次美股便隨之出現較明顯調整，所以現在股市投資者要小心。
筆者看罷張大朋的言論，便也嘗試將上述美國2年期和10年期債券的差息與中原樓價指數合併作比較（圖2），發覺過去20年，當有關息差出現較長時期的明顯收窄，則隨後香港樓價也多會出現調整或至少變得牛皮。
事實上，近月美國10年期債息雖然由3厘回落至高於2.3厘徘徊，但美國的2年至5年期債息卻向上攀升，專家指美國2年至5年期債息變動，更能反映聯儲局貨幣政策的預期走向。
美國聯儲局將在今年10月終止買債，市場正討論美國是否明年中以前便會加息，而當人人看好樓市而將樓價再搶高，加息預期卻在升溫之際，是否也是一種樓市警號？
陸振球 明報記者
香港中文大學香港亞太研究所上星期以電話調查方式，成功訪問了738名18歲或以上的市民，以了解他們對樓價的看法（見表）。雖然絕大多數受訪者指現時樓價過高，但估計未來一年樓價仍然會繼續攀升的受訪者，亦接近四成（37.3%）。相反，預料樓價下降的只有11%，而認為樓價將會和現時差不多的相對最多，佔42.5%。若和去年9月的同類調查相比，受訪市民對升跌的預期剛好倒轉。去年9月調查時，估計樓價將上升的只有15％，預料下降的接近三成（28.9%），相信未來樓價將沒變化的則約佔一半（50.2%）。
牛證街貨多熊證一倍 股市即回
看好後市的市民比例大增，似乎配合近月樓市升溫，尤其細價樓屢錄破頂成交的市况，但是否人人看好樓市，便代表後市無憂？回顧香港亞太研究所過往的調查，2012年8月時受訪市民認為樓價會上升的比例也高達29.7％，看跌則只有10.6％，之後政府推出加辣招，樓價便也較長時間受壓，而當去年9月看升比例大跌，看淡比例大增時，樓價卻偏偏跌不下去。看來，樓市也似乎存在「相反理論」，當人人看淡時反而可以放心入市，人人看好時最好要小心一點。
事實上，不論樓市或股市，群眾往往是「羊群」，都是喜歡追漲殺跌，看見股價、樓價升，便進一步看好，看到股價樓價跌，便變得悲觀，往往落後形勢，成了「大鱷」的點心。不信？近日恒指衝上25,000點以上，不少人便認為在滬港通下，不怕高追入市，以至本周三和本周看好恒指的牛證街貨比例，比看淡的熊證街貨高出一倍（圖1）。可是，恒指卻偏偏在周四結算日不能企於25,000點以上，反而向下調整，相信不少高追買牛證的散戶投資者，要捱上一刀！
羊群心理 愛追漲殺跌
現在樓市人人變好友，但剛公布業績的信和（0083），其主席黃志祥卻指香港樓市「極具敏感性」，又指管理層會密切關注市場動向及迅速應對市場變化。筆者細看該公司的業績公告，發覺信和原來自2011年7 月至今，只買了8幅地皮以及從港鐵投得朗屏站（北）的發展權，而集團應佔有關地皮可建總樓面面積約140萬平方呎。即是信和用了3年時間，新購得的地皮只可興建140萬平方呎樓面，如果興建單位平均為700平方呎，即只可興建2000個單位，除以3年時間，平均每年只是600餘伙。
信和業績另一有趣的地方，是該集團於今年6月30日，擁有現金及銀行存款144億餘元，扣除貸款總額80億餘元，擁有淨現金63億元多。要知道，以往信和一直被視為樓市「大好友」，近3年不單買地少，也告別以往高借貸、不惜貴價搶地的策略，是黃志祥變了？還是他認為未來樓市好景難及以前，由高負債變成淨現金，以增加防守力和候機待樓市出現大調整才擇肥而噬？
其實，不單香港的地產大好友發展商變得保守，現在內地以高槓桿操作的發展商也意識到要降低負債水平。就如負債比率高達67％的碧桂園（2007），日前便宣布大折讓達30％供股，以集資31億多元來將負債水平降至60％。供股消息一出，碧桂園翌日股價便跌了5％，市值蒸了逾30多億元，超過供股集資額，反映該集團的減債決心。
息口看升 理應減負債
其實，如息口看升，減低負債和槓桿便屬明智。而買樓若要承做按揭，便變成了高槓桿的投資行為，對息口變化便要多加留意。投資者張大朋說，他的一位銀行朋友引述一份研究報告，指近期美國2年期債券和10年期債券息口差距出現收窄，而自1975年至今，合共出現了8次美國短債和長債息差收窄的現象，其中7次美股便隨之出現較明顯調整，所以現在股市投資者要小心。
筆者看罷張大朋的言論，便也嘗試將上述美國2年期和10年期債券的差息與中原樓價指數合併作比較（圖2），發覺過去20年，當有關息差出現較長時期的明顯收窄，則隨後香港樓價也多會出現調整或至少變得牛皮。
事實上，近月美國10年期債息雖然由3厘回落至高於2.3厘徘徊，但美國的2年至5年期債息卻向上攀升，專家指美國2年至5年期債息變動，更能反映聯儲局貨幣政策的預期走向。
美國聯儲局將在今年10月終止買債，市場正討論美國是否明年中以前便會加息，而當人人看好樓市而將樓價再搶高，加息預期卻在升溫之際，是否也是一種樓市警號？
陸振球 明報記者
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