選內房股重財政實力

【明報專訊】今年內地房地產調控先緊後鬆，上半年價格及銷量齊跌，不過，房地產身為一大產業支柱，對地方以至全國經濟有舉足輕重的影響，加上近期多項數據轉差，中央為保經濟增長，46個設有限購令的城市當中，超過八成已經鬆綁。不過，限購鬆綁對樓市作用有限，加上冰封三尺非一日之寒，相信要一段時間才能「解凍」，至於滬港通熱錢能否為一眾內房帶來暖流，專家認為機會不大，因為內房欠缺行業獨特性和AH折讓的炒作元素。


中指院數據顯示，在放鬆限購政策下，7月份40個城市累計成交面積回升5％，1至7月全國商品房銷售面積為5.65億平方米，按年下降7.6%，銷售額為3.6萬億元人民幣，按年下降8.2%。其中，住宅銷售面積4.96億平方米，按年下降9.4%，銷售額為2.99萬億元人民幣，按年下降10.5%。


能否續回暖 看進一步政策

不少內房股7月銷售情况仍出現負增長，按月亦見倒退，摩根資產管理旗下「摩根中國A 股機會基金」基金經理梁碧嫻指，內地通脹受控，房地產價格略為降溫，樓市銷售數據雖然仍在收縮，但隨着放寬限制，部分二、三線城市的成交量已見回升，反映內地房產市產或會慢慢復蘇。


粱表示，已上市的房產商屬行業龍頭，質素不錯，股價經過一輪擠壓後，估值已相當吸引，「現時很多房產商已重新調整策略，不似以往般狂買地，把握到買地、賣樓的節奏，財務狀况亦不斷改善，周轉風險亦較過往控制得好」。


耀才證券研究部高級分析員黃偉豪稱，房產是內地第一大支柱產業，中央為保經濟增長，相信放鬆政策會持續下去，但他認為，放寬限購令對內房的幫助有限，要繼續限貸鬆綁才是真正有效的刺激招數。


鄺民彬﹕鬆綁因為有結構性問題

不過，凱基證券董事及研究部主管鄺民彬卻認為，內房「危機處處」，儘管多個地方政府陸續加入放寬調控樓市的行列，但認為投資者要往更深處思考原因，「為何要放寬調控樓市？這是因為出現了結構性問題，中央看到該行業有危險，才要急急鬆綁。以前大家都以為樓價有升無跌，買房可以保值，但現在趨勢已改變，部分城市的樓價甚至向下，雖然鬆綁會吸引資金炒作，但內房表現按個別企業而言」。他提醒，要特別小心負債比率較高的企業，因為房產商資金回籠速度不夠快，假如中央突然收緊流動性，企業就可能有周轉困難，所以他認為揀內房最重財務實力強勁。


黃偉豪建議投資者，宜選業務全國性、毛利率高的內房，以及上半年銷售數字較差的（表），他解釋：「因為上半年政策尚未鬆綁，如果一早已達標，會影響餘下時間的推盤速度，反而首半年銷售金額稍有落後者，可在下半年更有利的環境下加快推盤，有望後來居上」。


世茂毛利屬同行中高水平

他建議投資可考慮世茂房地產（0813），該公司去年毛利率超過三成，在同行中屬高水平，今年1至7月合約銷售金額為376.3億元人民幣，只達全年銷售目標四成七，下半年有圍機會。


至於滬港通會否炒起內房股，鄺民彬認為機會不大，主因是資金只會炒行業獨特性和AH折讓，但內房不算獨特，A、H股市場皆有不同選擇，加上大部分內房股沒有同時在兩地上市，炒折讓的可能性不高。


明報記者

[余美玉 滬港通尋寶]