【明報專訊】近周樓價指數與港股屢創高位，大家又有沒有留意，美匯指數其實也升至52周高位（圖1），技術走勢上似醞釀突破，市場正等待在Jaskson Hole舉行的央行年會後，美國聯儲局主席耶倫和其他央行行長的言論會否為全球息口走勢提供新的啟示。如美元後市爆上，大家對香港的經濟和樓市最好要小心一點。
過往20多年，由於港元匯率與美元掛鈎，如美元向上，港元兌其他貨幣自也上升，則香港的資產和出口商口及服務價格，對其他國家而言便變得較貴，不利香港的經濟和資產價格。
事實上，美國首度推出貨幣量化寬鬆（QE）時，便有評論指美元會受壓，因而有利香港的股市和樓市。不過，美元匯價自2011年見底後，近3年已在相對高出低位約10％以上徘徊，而美國今年10月便應結束買債，QE完結後加息便進入倒數階段，美匯向上突破的機會也逐漸增加。一旦美匯轉強兼美國加息，流入新興市場包括香港的熱錢也可能回流美國，不利香港的股市和樓市，此所以要留意美匯往後的走勢。
美匯轉強 吸引熱錢回流美國
除了美匯，另一值得關注的是油價。雖然烏克蘭及伊拉克等地的地緣政治仍緊張，但紐約期油本周曾跌至接近92美元的水平（圖2），是否反映環球經濟尤其製造業在轉弱，以至對石油的需求減少，而中國是公認的製造業大國，油價下挫，便容易令人聯想中國的經濟也不樂觀，事實是周四公布的匯豐內地製造業採購經理指數（PMI）遠較預期為差，令中港股市一度受壓。
今年5月屯門井財街一幅住宅地皮招標，當時僅獲6個財團競投，最終由俊和伙拍益兆興業以2.33億元奪得，每呎樓面地價低見1530元，為屯門12年來地價的新低。事隔只3個月，屯門再推出的仁政街和樂翠街兩幅地皮，卻接獲多達51份標書，最終成交每呎樓面地價分別高達5307和11,599元，創出屯門同類地皮價格新高！
龍頭發展商未見搶地 反低價賣樓
有朋友說，股市和樓市多見羊群效應，估不到今次屯門地皮招標，也會出現主要中小型發展商投地的羊群效應，見到樓價近兩個多月升溫，便也即時紛紛出手搶地，只是不見投地老手新鴻基地產（0016）和長實（0001）「癲埋一份」，而值得留意的是，新地剛公布將旗下將軍澳新盤天晉IIIA的首批單位折實呎價約1.18萬元，略低於同區二手樓價。
林本利：調高差餉作退保 成本較輕
政府周四公布委託香港大學學者周永新及其研究團隊做的《香港退休保障的未來發展》報告，當中周永新團隊建議設立「全民老年金」，透過政府注資500億元，再由僱主及僱員按照薪酬分3級，繳納月薪的1%至2.5%「薪俸老年稅」融資，在不設經濟審查情况下，向全港65歲或以上長者發放每月3000元老年金。
隨着香港人口老化，要求政府設立全民退休保障的呼聲日高。筆者近日與理工大學金融學系前副教授林本利多次會晤，談論對香港最新經濟看法，他最近撰文指可考慮調升物業的差餉稅率來應付全民退保的支出。
林本利指出，「現時全港共有310萬個住宅和非住宅物業，總市值約18萬億元，當中260多萬個屬於住宅單位，平均每個私人物業市值約600萬元（按照樓宇買賣成交資料推算）。根據差餉物業估價署的資料，這310萬個住宅和非住宅單位，今年應課差餉租值為5340億元，以差餉徵收率5%計算，可為政府帶來267億元收入。若將徵收率調高2個百分點，可額外為政府帶來百多億元收入。
現時全港240多萬個住戶中，超過一半（125萬戶）居住在自置單位內，絕大部分業主到退休時供樓完畢，有足夠資產應付退休生活所需。即使業主繼續居住在物業內，亦可透過申請安老按揭，600萬元物業每月可領取約12,000元年金，直至終老。若然政府向所有長者提供每月3000元的養老金，筆者建議政府除了撥出部分儲備作啟動基金外，財政資源亦可來自與物業租值相關的稅項，例如調高差餉徵收率。一個月租10,000元的單位，現時每月要繳付500元差餉，若差餉徵收率調高兩個百分點，即每月多付200元，對每月領取3000元養老金的業主來說，不會構成經濟壓力。
按月薪繳退保稅 打工仔付出較多
對在職而未供樓完畢的業主來說，調高差餉徵收率的影響亦較向薪金抽取供款為輕。現時工資中位數約13,000元，若政府要求每月供款2.5%，金額便超過300元，供款數目一般較額外支付2%的差餉為多。收入較高的人，一般居住在租值較高的單位內，甚至擁有物業收租，他們亦有能力支付較多的差餉。現時的水務署，過去的市政局及區域市政局，都是透過差餉補貼營運成本。」
辣招礙上車 不利市民以「磚頭」退休
筆者認為，香港人現在每月生活的最大支出，在於供樓或租金負擔，如退休時擁有已供完的自置居所，大部財經問題要解決不難。不過，現時香港的打壓樓市政策，樓價未必打壓下來，上車卻反變得更難，市民希望退休後有「磚頭」養老，更不容易。
陸振球 明報記者
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