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【明報專訊】萬科（2202）前天公布上半年業績，一如以往，重點不在萬科本身的業績，投資者最想聽到的是這個內房老大哥對整個市場的短期看法，以及中期的重要趨勢。
業績方面，收入按年微跌1%至410億元（人民幣•下同），主要是交付面積跌6%至360萬平方米，佔全年目標的27%，比例偏低。管理層解釋是由於春節後找工人難，另外是由於較強的驗樓準則導致交樓時間拖長。毛利率按年跌1.9個百分點至21.9%，主要是交付的項目低價較高（雖然均價亦較高）所致。
這次業績的亮點來自於「投資收益」大幅增加2.4倍至13億元。留意這個所謂的「投資收益」其實就是萬科近年強調的「輕資產」商業模式，即萬科於項目中佔小股權但負責「操盤」（即擔任Proj ect Manager）；好處是充分利用萬科的超強管理能力，但同時間由於佔小股權所以又不會佔用太多資金；管理層強調這個「投資收益」並不是一次性，將會是經常性的。由於「投資收益」的幫助，核心淨利潤率才能輕微改善0.2個百分點至11.1%，核心淨利則微升0.6%。
輕資產模式 改善核心淨利潤率
至於內地房地產市場的前期，短期來說，管理層認為銷售方面經過上半年的調整後已經差不多，預計下半年將會將上半年有所改善。但另一方面，管理層認為土地市場的調整還沒結束，主要是因為地價調整幅度不足；當被問及預計的調整，管理層認為要「調整至2013年的水平」。政策方面，管理層認為限購放鬆效果不會很大，最後還是要看個別城市的供需關係，但特別提到非省會城市而人口又是凈流出的壓力會比較大。
至於中期趨勢方面，管理層認為整個行業的毛利率會是一個下行的走勢，因為整個房地產行業將會從以前的「黃金時代」，進入「白銀時代」。以前賺錢太容易，發展商「被寵壞了」。管理層認為未來國內房地產市場將會變為「買家市場」，決定勝負的關鍵是掌握客戶資源，充分了解客戶需求。以往囤地靠土地升值的時代已經過去了。
萬科另一個搞作是「全民營銷」，即利用互聯網平台，讓任何人都可以通過平台註冊成為萬科樓盤的經紀人，通過介紹客戶購買而獲得佣金。管理層認為「我們也應該有自己的平台，這樣才不會把客戶拱手相讓」。
股飈
gubiao388@gmail.com
逢周一、二、三、五刊出
業績方面，收入按年微跌1%至410億元（人民幣•下同），主要是交付面積跌6%至360萬平方米，佔全年目標的27%，比例偏低。管理層解釋是由於春節後找工人難，另外是由於較強的驗樓準則導致交樓時間拖長。毛利率按年跌1.9個百分點至21.9%，主要是交付的項目低價較高（雖然均價亦較高）所致。
這次業績的亮點來自於「投資收益」大幅增加2.4倍至13億元。留意這個所謂的「投資收益」其實就是萬科近年強調的「輕資產」商業模式，即萬科於項目中佔小股權但負責「操盤」（即擔任Proj ect Manager）；好處是充分利用萬科的超強管理能力，但同時間由於佔小股權所以又不會佔用太多資金；管理層強調這個「投資收益」並不是一次性，將會是經常性的。由於「投資收益」的幫助，核心淨利潤率才能輕微改善0.2個百分點至11.1%，核心淨利則微升0.6%。
輕資產模式 改善核心淨利潤率
至於內地房地產市場的前期，短期來說，管理層認為銷售方面經過上半年的調整後已經差不多，預計下半年將會將上半年有所改善。但另一方面，管理層認為土地市場的調整還沒結束，主要是因為地價調整幅度不足；當被問及預計的調整，管理層認為要「調整至2013年的水平」。政策方面，管理層認為限購放鬆效果不會很大，最後還是要看個別城市的供需關係，但特別提到非省會城市而人口又是凈流出的壓力會比較大。
至於中期趨勢方面，管理層認為整個行業的毛利率會是一個下行的走勢，因為整個房地產行業將會從以前的「黃金時代」，進入「白銀時代」。以前賺錢太容易，發展商「被寵壞了」。管理層認為未來國內房地產市場將會變為「買家市場」，決定勝負的關鍵是掌握客戶資源，充分了解客戶需求。以往囤地靠土地升值的時代已經過去了。
萬科另一個搞作是「全民營銷」，即利用互聯網平台，讓任何人都可以通過平台註冊成為萬科樓盤的經紀人，通過介紹客戶購買而獲得佣金。管理層認為「我們也應該有自己的平台，這樣才不會把客戶拱手相讓」。
股飈
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