科一物業按揭 葉高昭﹕借二按入市 埋計時炸彈

【明報專訊】自從去年4月一手條例實施， 一手樓經過了約半年的冷卻期後，漸漸活躍，原因包括各大發展商為買家提供大量優惠，好像提供雙倍印花稅（DSD）和買家印花稅（BSD）補貼，樓花提早上會額外折扣等，個別更會提供二按。


科一物業按揭總經理葉高昭認為，利用發展商提供的二按入市，可說「有辣有唔辣」，買家固然可以用較少首期買樓，但也要小心，一來不是每宗個案都一定批出二按，二來二按還款期較短，一旦未能成功在指定期限還清二按，便要支付遠高於一按的利息支出。


葉高昭指出，發展商提供各類現金補貼目的其實非常簡單，就是要營造一個價格抵買的氣氛，令買家覺得不要「走寶」，刺激入市神經，而這是市場策劃的技考而已，只要買家感到超值，發展商賣得歡喜，並無不妥。


發展商提供二按 刺激入市神經

「不過，發展商提供不同的二按計劃，對某一部分未有能力繳付足夠首期的買家，可能等同埋下『計時炸彈』。」


葉指出，近幾年政府推出的按揭政策，主要是提高置業門檻，排拒某些資金不足或薪金不足的潛在買家入市，希望降低假若將來樓市逆轉時市場對他們的傷害。「市面上所有銀行必須遵從政府推出的政策，唯獨發展商或財務公司所推出的二按計劃，較少受政府按揭政策監管，美其名為幫助業主上會，實際是挑戰政府的政策底線！」


倘樓市逆轉 業主將臨兩難

他又表示，近年政府不斷收緊按揭供款比率，提高首期資金門檻，加上樓價不斷攀升，促使買家開始依賴二按計劃提供額外資金來源。


「地產代理及發展商以提供優惠二按計劃作招徠，但二按計劃並不是風險池，不是必能成功借出的。就算買家成功承做二按，也可能會因樓市波動下調以致『供死會』。」


另外，「二按計劃的按揭利息往住遠高於銀行按揭利息，縱使有些計劃以首數年低息作招徠，但假若優惠期後二按按揭未能清還，利息便會調整至遠高於一按利率，令買家供款壓力突然加重，更甚是假若不幸地那時樓價往下調整，而香港銀行息口調整向上，業主便有可能發生供又供不起，賣樓又要補回差價（負資產）的困局。」


葉高昭覺得，最大的問題是發展商及物業代理往往因現時政策下，經常以二按作推銷賣點，營造二按按揭必能貸出的假象，客戶信以為真，可以以較少首期置業而簽下臨時買賣合約，最後發現發展商以各種理由拒絕其申請，資金不足的買家便手足無措，甚至無法上會而撻訂。


建議政府規管二按審批

「所以，政府也有責任規管發展商或財務公司有關供二按的程序，客戶更應量力而為，縱然眾多香港人會以置業為人生其中一個重要目標，一但購入後最終撻訂，或令往後日子帶來無可預計的沉重壓力，受害的永遠是買家本身，反觀歡喜的永遠是發展商及物業代理。」


明報記者