新聞類別
港聞
詳情#
【明報專訊】差餉物業估價署的最新數據顯示，今年6月份，私樓樓價再度破頂，而且更是連升3個月，豪宅及小型單位都錄得逾1%的升幅。若以近期成為城中地產行業熱話的小型單位、即實用面積430平方呎以下的單位而言，這類單位今年1月指數為263.9（以1999年指數100為基準），6月份為270.5，升幅2.5%。由於小型單位銀碼不大，借貸較為容易，頗受歡迎，於上車一族及投資客俱是如此。個別地產發展商窺準這一方向，入紙申請更改圖則，大型單位一分為二甚至一分為三，這股小型或袖珍樓宇單位熱潮方興未艾。
供應不足出現瓶頸
上車族轉向小單位
從用家角度來說，當五六百呎的傳統家庭式單位，動輒銀碼都在五六百萬元甚至更多，對出來社會工作不久，或準備結婚的年輕男女是極為沉重的負擔。以500萬元的樓價為例，光是首期便要三成約150萬元，以今天工薪族的收入水平，樓價按港人家庭年收入中位數計算水平達13.5倍，這一巨大差距，令得「上車一族」要麼望樓興嘆，要麼便要退而求其次「以價就樓」，轉向入場門檻較低的小型單位入手——先走上小單位的第一台階，日後藉着換樓，改善居住空間。
上車一族走到這一步是非不得已，因為私樓單位的供應，到這刻仍是距離目標甚遠，儘管上月底運輸及房屋局的數字顯示，未來3至4年的私樓供應量約為7.3萬個單位，更追平2004年3月有紀錄以來的新高數字，不過這些都是未來落成的樓宇，遠水難救近火，香港每年有約5萬對新婚夫婦，新居需求始終強勁，可是供應長時期無法跟上，瓶頸難以解決。另一方面，儘管「辣招」對樓價曾經一度起到遏抑作用，但需求長年不減之下，息率長期又處於低水平，壓下來的樓價不久即反彈，並且愈彈愈高，過去可以買中型單位的價格，隨着樓價上升，只能購買小型單位。
類似的情况不僅香港獨有，人口密集的大城巿如東京及紐約，都有類似由於地小人多而出現的小型單位。當然，這並非應該堂而皇之允許出現的情况，應該說，一個在各方面都合乎居住要求的真正城巿，人均居住面積不可能侷促在丁方之間；出現這一情狀，這個城巿說不上是宜居宜住之地，而只是像商務旅館的度宿一宵的逆旅之地。然而，事實是香港今天就是如此，缺地建屋，即便有地，但發展商的入門門檻不低，像觀塘巿中心重建那樣流標的不在少數，雖然第二次招標，觀塘項目入場門檻大幅修改，取消令中小型發展商望而卻步的80億元入場費，可是建屋時間已白白流逝，令人扼腕。
外圍因素影響走勢
本地經濟樓市堪憂
在解決居住方面，類似的小型單位，的確在某一特定時空受到歡迎，因為銀碼小，普羅大眾較能負擔得起，相信未來一段時間，這種單位仍有巿場；而且由於單位供應一時間跟不上，炒賣空間不小。至於會否成為另一個泡沫，此刻來說言之尚早，不過，以香港如今的低息環境，游資充裕，「細細粒，容易食」，二三百萬可炒一轉，暫時升幅前景不比豪宅差，這種情况最易出現過熱，必須提防。
香港的樓宇價格有幾個基本要素左右，一是供應，若運房局的3至4年內有7.3萬個單位兌現，現時僧多粥少供不應求的情况必會改變；二是外圍因素，美國加息屬早晚之事，歐洲情况未見樂觀，意大利連續第二季GDP負增長，以經濟學的定義即是進入技術性衰退；若情况持續，今年意大利經濟可能是負增長0.3%。三是本地經濟因素，雖然香港經濟持續向好，但某些過去長榮不衰的行業出現令人憂心的走向，6月份零售額按年跌6.9%，今年上半年也是2009年金融海嘯以來表現最差的上半年。伴隨着是早幾年的「旺舖天價租出」不聞久矣，吉舖在旺區卻見租不出。加上財政司長曾俊華表明上半年香港經濟表現較預期差，有必要下調全年經濟增長預測，樓市風險未完全受控，有再次升溫的迹象，凡此種種，皆為提醒人們的警號。
買樓是不少港人一生當中最貴重的投資，切不可以超出本身負擔能力而勉強為之。小單位有其吸引人之處，但說到底都是一筆不小的資金，力有所及、亦有需要的話，可以量力而為，一旦巿况翻覆，吃虧的是自己。
歡迎回應 editorial@mingpao.com
供應不足出現瓶頸
上車族轉向小單位
從用家角度來說，當五六百呎的傳統家庭式單位，動輒銀碼都在五六百萬元甚至更多，對出來社會工作不久，或準備結婚的年輕男女是極為沉重的負擔。以500萬元的樓價為例，光是首期便要三成約150萬元，以今天工薪族的收入水平，樓價按港人家庭年收入中位數計算水平達13.5倍，這一巨大差距，令得「上車一族」要麼望樓興嘆，要麼便要退而求其次「以價就樓」，轉向入場門檻較低的小型單位入手——先走上小單位的第一台階，日後藉着換樓，改善居住空間。
上車一族走到這一步是非不得已，因為私樓單位的供應，到這刻仍是距離目標甚遠，儘管上月底運輸及房屋局的數字顯示，未來3至4年的私樓供應量約為7.3萬個單位，更追平2004年3月有紀錄以來的新高數字，不過這些都是未來落成的樓宇，遠水難救近火，香港每年有約5萬對新婚夫婦，新居需求始終強勁，可是供應長時期無法跟上，瓶頸難以解決。另一方面，儘管「辣招」對樓價曾經一度起到遏抑作用，但需求長年不減之下，息率長期又處於低水平，壓下來的樓價不久即反彈，並且愈彈愈高，過去可以買中型單位的價格，隨着樓價上升，只能購買小型單位。
類似的情况不僅香港獨有，人口密集的大城巿如東京及紐約，都有類似由於地小人多而出現的小型單位。當然，這並非應該堂而皇之允許出現的情况，應該說，一個在各方面都合乎居住要求的真正城巿，人均居住面積不可能侷促在丁方之間；出現這一情狀，這個城巿說不上是宜居宜住之地，而只是像商務旅館的度宿一宵的逆旅之地。然而，事實是香港今天就是如此，缺地建屋，即便有地，但發展商的入門門檻不低，像觀塘巿中心重建那樣流標的不在少數，雖然第二次招標，觀塘項目入場門檻大幅修改，取消令中小型發展商望而卻步的80億元入場費，可是建屋時間已白白流逝，令人扼腕。
外圍因素影響走勢
本地經濟樓市堪憂
在解決居住方面，類似的小型單位，的確在某一特定時空受到歡迎，因為銀碼小，普羅大眾較能負擔得起，相信未來一段時間，這種單位仍有巿場；而且由於單位供應一時間跟不上，炒賣空間不小。至於會否成為另一個泡沫，此刻來說言之尚早，不過，以香港如今的低息環境，游資充裕，「細細粒，容易食」，二三百萬可炒一轉，暫時升幅前景不比豪宅差，這種情况最易出現過熱，必須提防。
香港的樓宇價格有幾個基本要素左右，一是供應，若運房局的3至4年內有7.3萬個單位兌現，現時僧多粥少供不應求的情况必會改變；二是外圍因素，美國加息屬早晚之事，歐洲情况未見樂觀，意大利連續第二季GDP負增長，以經濟學的定義即是進入技術性衰退；若情况持續，今年意大利經濟可能是負增長0.3%。三是本地經濟因素，雖然香港經濟持續向好，但某些過去長榮不衰的行業出現令人憂心的走向，6月份零售額按年跌6.9%，今年上半年也是2009年金融海嘯以來表現最差的上半年。伴隨着是早幾年的「旺舖天價租出」不聞久矣，吉舖在旺區卻見租不出。加上財政司長曾俊華表明上半年香港經濟表現較預期差，有必要下調全年經濟增長預測，樓市風險未完全受控，有再次升溫的迹象，凡此種種，皆為提醒人們的警號。
買樓是不少港人一生當中最貴重的投資，切不可以超出本身負擔能力而勉強為之。小單位有其吸引人之處，但說到底都是一筆不小的資金，力有所及、亦有需要的話，可以量力而為，一旦巿况翻覆，吃虧的是自己。
歡迎回應 editorial@mingpao.com
留言 (0)
