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【明報專訊】本港樓市近來有一個怪現象。愈是蚊型的樓盤，樓價升幅愈凌厲；愈是大單位，樓價反而下跌。按差餉物業估價署的數字，本年5月，最小型的單位樓價創了新高。最大型的單位樓價，2012年11月見頂後持續回落；今年4、5月才見回穩。
細單位升大單位跌 情况異常
這情况並不正常。對上一次有類似情况，是2008至2010年，即次按危機和全球金融海嘯及其餘波影響猶存期間，在那個時候，愈有資產的人損失愈大，豪宅價格下跌壓力大、復蘇亦較遲緩。相反，1999至2007期間，豪宅樓價升幅遠比蚊型樓的樓價大。差餉物業估價署的樓價指數以1999年為基礎。該年A、Ｂ、C、D、E類的樓價指數都是100。2007年底，最小型的A類，指數是112.8；最大型的E類，指數是188.5。即是說，8年內A類樓價升了12.8%；E類樓價升了88.5%。
換樓變困難 二手供應大減
特首在2013年的施政報告稱，多於一半的私人住宅實用面積小於50平方米。可以說：以香港這個相對發達的地區，面積過小的單位供應已屬過多。很多家庭十分渴望能狹小的居住空間能獲改善，但長期以來，寬敞的住宅供應過低，造成該類住宅樓價升幅大，換樓困難。但發展商按市場需要自動調節，如果沒有政府的干預，很少發展商會主動發展上車盤的。然而這不打緊，換樓客在改善居住空間的同時，會騰出原來的狹小單位給上車客。而且，這些二手上車盤散佈全港各地，包括對很多人極具吸引力的市區。記得當年曾蔭權主政的時候，就曾勸喻擬置業的年輕人買舊樓。
可惜，可買舊樓這個舊調今天已不能再彈。自從額印、加強版額印、和雙倍印花稅等陸續出台，換樓活動大降，二手上車盤的供應大減。上車盤本來就是以二手供應為主、一手供應為副。二手供應大減意味着整體供應大減。無怪上車盤的樓價狂升。但這絕對是畸形的、源於政策扭曲市場的現象。
上車盤供應更少
現時樓市以上車盤為大熱，不論租售，供應都較緊絀。DSD雖稍作放寬，換樓客仍不多。多數自置業主取態是一動不如一靜。由於換樓客仍不多，發展商多仍以不同優惠搶客，以致二手大單位承接薄弱。賣不出的多變成租盤，以致租金跟樓價同樣回軟。
政府的異種印花稅，變相把屬於擠迫戶的業主換樓改善居住環境的好夢打破，卻對未上車擬上車的潛在買家幫倒忙，十分愚昧。
嶺南大學 公共政策 研究中心主任
[何濼生 濼觀天下]
細單位升大單位跌 情况異常
這情况並不正常。對上一次有類似情况，是2008至2010年，即次按危機和全球金融海嘯及其餘波影響猶存期間，在那個時候，愈有資產的人損失愈大，豪宅價格下跌壓力大、復蘇亦較遲緩。相反，1999至2007期間，豪宅樓價升幅遠比蚊型樓的樓價大。差餉物業估價署的樓價指數以1999年為基礎。該年A、Ｂ、C、D、E類的樓價指數都是100。2007年底，最小型的A類，指數是112.8；最大型的E類，指數是188.5。即是說，8年內A類樓價升了12.8%；E類樓價升了88.5%。
換樓變困難 二手供應大減
特首在2013年的施政報告稱，多於一半的私人住宅實用面積小於50平方米。可以說：以香港這個相對發達的地區，面積過小的單位供應已屬過多。很多家庭十分渴望能狹小的居住空間能獲改善，但長期以來，寬敞的住宅供應過低，造成該類住宅樓價升幅大，換樓困難。但發展商按市場需要自動調節，如果沒有政府的干預，很少發展商會主動發展上車盤的。然而這不打緊，換樓客在改善居住空間的同時，會騰出原來的狹小單位給上車客。而且，這些二手上車盤散佈全港各地，包括對很多人極具吸引力的市區。記得當年曾蔭權主政的時候，就曾勸喻擬置業的年輕人買舊樓。
可惜，可買舊樓這個舊調今天已不能再彈。自從額印、加強版額印、和雙倍印花稅等陸續出台，換樓活動大降，二手上車盤的供應大減。上車盤本來就是以二手供應為主、一手供應為副。二手供應大減意味着整體供應大減。無怪上車盤的樓價狂升。但這絕對是畸形的、源於政策扭曲市場的現象。
上車盤供應更少
現時樓市以上車盤為大熱，不論租售，供應都較緊絀。DSD雖稍作放寬，換樓客仍不多。多數自置業主取態是一動不如一靜。由於換樓客仍不多，發展商多仍以不同優惠搶客，以致二手大單位承接薄弱。賣不出的多變成租盤，以致租金跟樓價同樣回軟。
政府的異種印花稅，變相把屬於擠迫戶的業主換樓改善居住環境的好夢打破，卻對未上車擬上車的潛在買家幫倒忙，十分愚昧。
嶺南大學 公共政策 研究中心主任
[何濼生 濼觀天下]
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