政策樽頸位 樓市近水尾

【明報專訊】運輸及房屋局昨公布「私人住宅一手市場供應統計數字」報告，截至今年6月底，香港未來3至4年新潛在供應升至7.3萬個單位，追平2004年第三季及2006年第三季的紀錄高位，反映香港住宅供應的低潮確已過去。


若香港未來4年的私人住宅供應為7.3萬個單位，那每年平均新供應約為1.8萬多個，接近過去10年平均每年約1.85萬個單位的吸納量，如有關單位集中在頭3年落成，那3年內的新單位每年平均落成量便超過2.4萬個，高於過去10年平均吸納量，如中間落墨的以3.5年計算，則每年平均落成量也達20,857個，也足以應付吸納需求，則未來要樓價再明顯飈升，只有經濟大好，且通脹攀升而利率繼續保持在低位，但政府最新公布的按年通脹率，卻由今年一月的4.6％，逐漸回落到上月的3.6％。


供應低潮已過 升勢未必持續

雖然香港住宅供應在增加，但一般人做置業或投資決定時，往往只看眼前的市况。去年全港的私人住宅空置率為4.1％，乃16年來新低，對於有自住需要人士，就算知道未來供應會增加而空置率會上升，也總不能「瞓街」而要以高價「焗買」或「焗租」，不會理會當新供應陸續落成入伙以後，可選擇的二手放賣或放租盤會便增加，屆時樓價或租金便有可能回落。


失業率回升 經濟或已轉衰

至於未來利率走勢，美國聯儲局應在今10月便會完成退市，至於何時會加息，有猜測是明年中，也有說會早一點或遲一點，但至少共識是美息應已見底。那香港未來的經濟會怎樣？筆者覺得，一個地方的經濟和樓市，與就業情况有密切關係，而政府統計處上周發表的最新勞動人口統計數字，經季節性調整的失業率由今年3月至5月的3.1%微升至4月至6月（臨時數字）的3.2%，打破了5個月來在超低水平不變的狀况。同期的就業不足率為1.5%，表現持平。


對於上述的就業數據，有讀者來函，提出頗為有趣的分析﹕

「失業率屬滯後指標（lagging indicator） ，以經濟開始轉旺為例，僱主一般通過超時（工作）等應付需要，直至旺市確認，才會加人；同樣，經濟走轉衰時，僱主一般減工時、聘用part-time等處理，而不會即時解僱人員。所以失業率上升，表示約在6至12個月前經濟已經下滑。看失業率來調校政策，等於『望住倒後鏡揸車』，實撞！


說遠些，以貨幣政策為例，調校需具前瞻性（pre-emptive） ，聯儲局一直掛在口邊的卻是滯後指標，雖然就業是央行的雙命令（dual mandate） 之一，但總不能將手段（means） 與目的（ends）混為一談吧！當然耶倫手下謀臣如雨，以上經濟101的討論不會不知，聯儲局口是心非可見一斑。事實上，可供參考的同步（concurrent）勞工市場指標其實不多，亦不甚系統，當中包括工資、新僱用人員質量（quality of newly hired labour）等，說到底，為經濟把脈，既是科學，亦是藝術，大家不必對央行期望過高。


說回香港，過去數年，勞工需求遠高於供應，筆者估計差缺（gap）數目達5萬至10萬之數，在2013年經濟見頂後，差缺開始收縮，至近數月，在需求較接近供應時，部分技術錯配（mismatch）人員開始找不到工，以致失業率上升。估計在未來數月，失業率會緩慢、升兩步跌一步的上升；直至需求和供應相若，或需求低於供應，失業率會真正踏步向上，筆者估計在2015年，失業率會升穿4%。簡單說，經濟已在2013年見頂，並在2014年進入拐點，會在2015年確認走衰。


準業主應小心減薪裁員潮

筆者看見近來細價樓屢見新高，在以上背景下，準業主應自我檢視：每月供款現由數人承擔，如變成較少人供款頂唔頂得順，供款者應問自己及身邊人，是否已為未來數年的裁員潮及減薪潮做好了準備。說白點，如果樓價下跌較多，做好攞錢贖契的心理準備沒有。事實上，裁員潮及減薪潮已在零售、裝修業中靜悄悄出現。


本人只能嘆說，地產商才是真的春江水暖鴨先知，地產商在立法會中有不少代理人N言人，要谷高個市散貨是手到拿來，做法請参考美國金融風暴前的各類打手、叫陣者，對香港情况應自有體會。


要記住，沒有升市是直線上升，而是升兩步回一步；同樣，沒有跌市是直線下跌，是跌两步升一步，直至資金被假陽春吸乾後，才是真正市底。今次熊市過後，牛市會否重臨？各位要思考的是：今天高位買入，在未來十年以至更遠，會否『重見家鄉』？」


未來住宅供應在增加，經濟也呈現不明朗因素，但近期樓市確在升溫，尤其細價樓出現搶買搶租潮，那應如何解讀？行政會議召集人林煥光最近接受雜誌訪問時表示，現時樓價再熾熱，乃是因樓市處於新舊政策交接的「樽頸位」，並指當偏遠細價樓也被熱捧，便猶如股市出現三四線股被炒起時，往往是大市「水尾」見頂的先兆！

炒一轉會德豐 賺幅夠租10年樓

如果大家認同林煥光指樓市處於「樽頸位」，那有甚麼投資可以做的？筆者記得今年四月初接受香港電台節目訪問時，被問及如不看好樓市，賣了樓後又驚樓價和租金會被挾高，那有何對策？筆者當時建議可吸納會德豐（0020），因股價相對資產折讓大，且過去兩年和未來一段賣樓套現金額龐大，估計至少有200多億元的資金可回籠，實乃對冲冇樓風險的好工具。到了昨天，會德豐股價已由當時的31元收市價升至昨日最高的38.5元（圖1），累積升幅約24％。


可以這樣說，不計按揭的槓桿因素，如四月初將賣了已供滿的住宅全部資金買了會德豐，並在昨天高位套現，則炒了一轉的會德豐所賺金額，已夠交10年的租金（假設租金回報在4月時為2.4厘並長期維持）！

筆者又有朋友今年初以約3元左右買入物業代理股美聯（1200），因當時覺得樓市成交低迷，美聯股價受壓，並相信樓市始終會出現小陽春。除近期樓市轉熱，美聯股價周四一度高見4.3元，朋友說他已開始減持，並將部分資金轉投至美聯工商舖（0459），理由如下：


美聯物業和美聯工商舖股價不少時會同步走，但近數月美聯股價勁颷而美聯工商舖股價卻在低位徘徊，兩者出現「背馳」（圖2）。


朋友認為，美聯工商舖現市值約6億元，卻持有5億元現金，防守力極強，並相信工商舖交投也已見底，只要將來工商舖市也如住宅出現「小陽春」，美聯工商舖股價便有大彈的空間。


陸振球 明報記者