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【明報專訊】政府發表政改報告，當中提及的「主流民意」又惹來爭論。何為「主流」？香港年年大小遊行示威不絕，以至醞釀佔領中環運動，有人說，這是反映港人對香港的極度失望和不滿，也有指早前舉行的「民間公投」才真正反映民意。筆者就認為，用鈔票投票，才最能反映市民的真正意願。
中潤證券董事總經理徐潤民，人稱「徐老闆」，除了在股壇縱橫數十年而身家豐厚之外，他也是極成功的物業投資者，更曾在香港起樓，近年又在內地樓市大展拳腳。他最近在香港電台的財經節目及個人博客發表的意見，頗為有趣。
樓價上升 反映政治穩定
徐老闆說，他父親從前在上海法租界有物業，後來離開上海到台灣，又來香港，從來不買物業。
他說，物業跑不動且不信任執政者；當時國家要麽被侵略，要麽發生內亂，因此他認為投資物業風險最大，「樓價上升，最基本的條件是沒有戰爭，沒有內亂，必須政治穩定，社會秩序良好，國家安全，人民和諧。而最近樓市回升，證明市民對香港經濟和施政非如一些傳媒所說的民怨冲天，否則不會用真金白銀去買樓，這才是真正民意的體現」。
那麼徐老闆是否也看好香港樓市？他認為，現時不是投資住宅的好時機，因租金回報率偏低，只得兩厘幾，不如跟「四叔」李兆基買大折讓的地產股，而恒指不少成份股有四厘幾高息，但市盈率只得10倍左右，遠較「磚頭」抵買，「現在細價新界樓最多人瘋搶，就正如股市的三四線股也炒到㷫烚烚之時，乃水尾見頂先兆」。
羅傑斯：「聰明人」正在賣樓
香港細價樓屢屢破頂，相信不少買家是財政較緊絀的上車客，而「商品大王」羅傑斯最近則表示，他繼續看淡香港樓市，原因除了香港樓價偏高，也看到他認識的不少「聰明人」，正在沽出或部署出售持有的香港物業。
說到樓市的「聰明人」，筆者便又再想起「超人」李嘉誠自2012年10月已沒有在香港買地，早前更放棄競投最熟悉的天水圍地皮，而剛在本周截標的觀塘市建局地王項目，他也沒有入標。
同一時間，「李超人」旗下的大埔新盤嵐山I期周四正式開價，折實各種優惠後，實用呎價8000餘元，當然這反映了樓盤的位置及建築質素等因素。
不過，大家應想一下，上周新鴻基地產（0016）以41億餘元投得天水圍毗鄰濕地公園兩幅地皮，每呎樓面地價只是1800多元，但市場預期日後開售樓花時呎價可達9000至1萬元，甚至更高，並進一步刺激同區嘉湖山莊的樓價和成交。
且看嵐山I期，不計當年的買地成本，在2007年達成的補地價每呎已要2800元，遠高過剛成交的天水圍地皮價格，而樓盤已接近現樓，李嘉誠開價折實反而只是8000餘元，那麼他是在賣大包，還是其他原因？
投資應放眼全球
從來，投資者最重要是克服貪婪和恐懼，要在人人看淡時執平貨，大家看好搶貨時離場，才有好成績，而能做到這境界，便要多看多學，將視野擴闊和對有興趣事物作深入分析。筆者最近看到羅兵咸永道發表的《房地產業2020：建構未來》研究報告，說投資房產要看得遠和「think globally（要有全球視野）」，其實如李嘉誠在全球多國經營不同生意，擁有全球最新的資訊和視野，放棄在香港投地和往往以低於市場預期價格賣樓，是否值得大家重視？
說到「think globally」，可能一般人只會想到不在香港買樓，可以選擇到海外置業，而其實就算只在香港投資，也要留意外圍的經濟變化。
筆者最近回母校中文大學演講，便曾與中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量教授就一幅有趣的圖表作討論。原來過去20年的中原樓價指數，竟與澳元匯價的走勢高度脗合（圖1），神奇不神奇？
港樓價與澳元走勢相似
筆者與莊教授的看法大致相同，香港樓價與澳元走勢關係密切，原因應是中國經濟崛起，製造業興旺，需要大量輸入如鐵礦等原材料，其中一個重要入口國家便是澳洲，所以當中國經濟好，澳州也會受惠，澳元便會走強，相反當中國經濟放緩，澳元也會疲軟。
同一時間，香港與中國經濟也是息息相關，中國興旺，香港經濟也會向好，樓價自然也更有上升動力，反之亦然。事實上，早前國際貨幣基金組織（IMF）完成的研究報告，也指出香港和澳洲的經濟，在亞太區中與中國的關係最密切，因此便可解釋了為何香港樓價與澳元走勢有如此高的相關性，那又對我們的投資有何意義？
筆者覺得，這一來反映預測香港樓價，不可能不理中國經濟的走勢，如覺得未來中國的經濟會放緩，便不應對近期的樓市亢奮太高興。二是一些人既買香港樓，又同時買澳元收息，覺得可以分散風險，實在大錯特錯，因兩者一升俱升，一跌俱跌。而若是因看淡香港樓市而沽港樓，轉而買澳元「避險」，同樣是自欺欺人。
美息料升 領匯勢受壓
其實，除了「磚頭」和澳元，也有不少香港人喜歡買領匯（0823）收息。現在領匯預期派息率接近4厘，確高於一般住宅的租金回報，且上市至今也升了近3倍，過去數年買領匯賺到的絕不遜於買樓。
不過，筆者認為投資領匯也同樣要think globally，尤其是要留意美國息口的走勢，因領匯上市以來，其股價與美國10年期債息經常朝相反方向走，即美息跌，領匯便升值，而美息升，則領匯股價便受壓（圖2）。
現在，美國差不多肯定10月便完成退市，市場普遍預期美國明年中或以前便有可能加息，則投資領匯，便要加倍留意。另外，領匯股價與香港整體樓價走勢也頗相似，如美國加息，香港樓價也可能會受壓。
明報記者 陸振球
中潤證券董事總經理徐潤民，人稱「徐老闆」，除了在股壇縱橫數十年而身家豐厚之外，他也是極成功的物業投資者，更曾在香港起樓，近年又在內地樓市大展拳腳。他最近在香港電台的財經節目及個人博客發表的意見，頗為有趣。
樓價上升 反映政治穩定
徐老闆說，他父親從前在上海法租界有物業，後來離開上海到台灣，又來香港，從來不買物業。
他說，物業跑不動且不信任執政者；當時國家要麽被侵略，要麽發生內亂，因此他認為投資物業風險最大，「樓價上升，最基本的條件是沒有戰爭，沒有內亂，必須政治穩定，社會秩序良好，國家安全，人民和諧。而最近樓市回升，證明市民對香港經濟和施政非如一些傳媒所說的民怨冲天，否則不會用真金白銀去買樓，這才是真正民意的體現」。
那麼徐老闆是否也看好香港樓市？他認為，現時不是投資住宅的好時機，因租金回報率偏低，只得兩厘幾，不如跟「四叔」李兆基買大折讓的地產股，而恒指不少成份股有四厘幾高息，但市盈率只得10倍左右，遠較「磚頭」抵買，「現在細價新界樓最多人瘋搶，就正如股市的三四線股也炒到㷫烚烚之時，乃水尾見頂先兆」。
羅傑斯：「聰明人」正在賣樓
香港細價樓屢屢破頂，相信不少買家是財政較緊絀的上車客，而「商品大王」羅傑斯最近則表示，他繼續看淡香港樓市，原因除了香港樓價偏高，也看到他認識的不少「聰明人」，正在沽出或部署出售持有的香港物業。
說到樓市的「聰明人」，筆者便又再想起「超人」李嘉誠自2012年10月已沒有在香港買地，早前更放棄競投最熟悉的天水圍地皮，而剛在本周截標的觀塘市建局地王項目，他也沒有入標。
同一時間，「李超人」旗下的大埔新盤嵐山I期周四正式開價，折實各種優惠後，實用呎價8000餘元，當然這反映了樓盤的位置及建築質素等因素。
不過，大家應想一下，上周新鴻基地產（0016）以41億餘元投得天水圍毗鄰濕地公園兩幅地皮，每呎樓面地價只是1800多元，但市場預期日後開售樓花時呎價可達9000至1萬元，甚至更高，並進一步刺激同區嘉湖山莊的樓價和成交。
且看嵐山I期，不計當年的買地成本，在2007年達成的補地價每呎已要2800元，遠高過剛成交的天水圍地皮價格，而樓盤已接近現樓，李嘉誠開價折實反而只是8000餘元，那麼他是在賣大包，還是其他原因？
投資應放眼全球
從來，投資者最重要是克服貪婪和恐懼，要在人人看淡時執平貨，大家看好搶貨時離場，才有好成績，而能做到這境界，便要多看多學，將視野擴闊和對有興趣事物作深入分析。筆者最近看到羅兵咸永道發表的《房地產業2020：建構未來》研究報告，說投資房產要看得遠和「think globally（要有全球視野）」，其實如李嘉誠在全球多國經營不同生意，擁有全球最新的資訊和視野，放棄在香港投地和往往以低於市場預期價格賣樓，是否值得大家重視？
說到「think globally」，可能一般人只會想到不在香港買樓，可以選擇到海外置業，而其實就算只在香港投資，也要留意外圍的經濟變化。
筆者最近回母校中文大學演講，便曾與中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量教授就一幅有趣的圖表作討論。原來過去20年的中原樓價指數，竟與澳元匯價的走勢高度脗合（圖1），神奇不神奇？
港樓價與澳元走勢相似
筆者與莊教授的看法大致相同，香港樓價與澳元走勢關係密切，原因應是中國經濟崛起，製造業興旺，需要大量輸入如鐵礦等原材料，其中一個重要入口國家便是澳洲，所以當中國經濟好，澳州也會受惠，澳元便會走強，相反當中國經濟放緩，澳元也會疲軟。
同一時間，香港與中國經濟也是息息相關，中國興旺，香港經濟也會向好，樓價自然也更有上升動力，反之亦然。事實上，早前國際貨幣基金組織（IMF）完成的研究報告，也指出香港和澳洲的經濟，在亞太區中與中國的關係最密切，因此便可解釋了為何香港樓價與澳元走勢有如此高的相關性，那又對我們的投資有何意義？
筆者覺得，這一來反映預測香港樓價，不可能不理中國經濟的走勢，如覺得未來中國的經濟會放緩，便不應對近期的樓市亢奮太高興。二是一些人既買香港樓，又同時買澳元收息，覺得可以分散風險，實在大錯特錯，因兩者一升俱升，一跌俱跌。而若是因看淡香港樓市而沽港樓，轉而買澳元「避險」，同樣是自欺欺人。
美息料升 領匯勢受壓
其實，除了「磚頭」和澳元，也有不少香港人喜歡買領匯（0823）收息。現在領匯預期派息率接近4厘，確高於一般住宅的租金回報，且上市至今也升了近3倍，過去數年買領匯賺到的絕不遜於買樓。
不過，筆者認為投資領匯也同樣要think globally，尤其是要留意美國息口的走勢，因領匯上市以來，其股價與美國10年期債息經常朝相反方向走，即美息跌，領匯便升值，而美息升，則領匯股價便受壓（圖2）。
現在，美國差不多肯定10月便完成退市，市場普遍預期美國明年中或以前便有可能加息，則投資領匯，便要加倍留意。另外，領匯股價與香港整體樓價走勢也頗相似，如美國加息，香港樓價也可能會受壓。
明報記者 陸振球
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