美加息 勢衝擊港樓價

【明報專訊】有說香港六成業主已供滿樓，整體按揭未償還借貸比率也只是五成多，所以就算美國加息，對樓市的影響也會很輕微。對此，雷國怡並不認同。


「根據統計數據，香港的整體貸款總數與香港樓價關係具高度相關性（圖2），較諸按揭借貸總額與樓價關係更密切。事實上，香港樓價指數較九七年高了兩成多，而香港整體貸款總數，由6萬億增加至9萬億元，一旦美國加息，也必對香港整體經濟以至樓價構成衝擊。」他又指出，就算只看發展商的借貸，他們一些公司的淨借貸比率雖只有15％至17％，看似極穩健，但其實他們的借貸金額，卻由2008年時的1400億元暴增至2140億元，幅度極為驚人。「另外，港人樓宇按揭比率雖低，但其實按揭的金額，卻也由九七年的4500億升至9000億元，不可輕視。」


雷國怡認為，除了樓宇按揭，香港人不少在個人貸款或貿易融資都借得很厲害，如美國加息，其影響或會遍及整個香港經濟，從而衝擊樓市。


「以往，香港與美國經濟關係最密切，如美國加息，則代表美國經濟復蘇，會有利香港的出口和經濟，對息口的不利影響作自然對冲。然而，現時是中國經濟對香港的影響遠超美國，則美國加息，而中國經濟放緩，又或中國經濟復蘇不如美國，香港的經濟和樓市便會受到雙重打擊！」


空置率低不代表樓價難跌

雷國怡也不認同現時香港整體空置率只有4.3％的偏低水平，所以租金和樓價難跌的說法。「兩年前香港中區甲級商廈空置率只有1.4％，但因金融行業萎縮，租客的負擔能力減弱，中區甲級寫字樓租金兩年來跌了足足15%。香港現在住宅空置率雖低，但新樓落成量正增加，而若市民的收入不能明顯增長，租金也難大升，則樓價也難言可不受影響。」


雷總結道，除非中國經濟快速好轉，港人收入受惠而快速增長，樓價在極度偏高下還可以「軟着陸」，這還未計入美國加息的不利影響。