【明報專訊】世界盃迄今最出人意表的賽事，當是主辦國巴西在四強對德國時慘輸一比七，果真「足球是圓」的，任何事情都可能發生。樓市又何嘗不是，當年初大部分代理看淡樓市時，勢估不到隨着政府稍為放寬雙倍印花稅（DSD）換樓退稅期限，便觸發積累已久的購買力釋放出來，樓價指數接近破頂，但當眾多代理轉為看好後市時，又會否出現像巴西打四強時，不少人認為森巴球隊今屆可以捧走世盃（賽前馬會的奪盃賠率乃巴西最熱），最終……
事實上，世事複雜，分析經濟、股市或樓市都好，都不容易，不說如何預測後市，就是只解釋已發生的現象，也可以各有說法。好像兩周前本欄引述了巴克萊的一份研究報告，指去年香港的嬰兒出生人數急跌了37％，而結婚數字也下挫了8％，單從這兩個數字，反映出未來樓市可能要面對一些人口不利因素。
結婚人數增1％ 樓價升0.54％
筆者上周回母校中文大學，遇上中大未來城市研究所副所長姚松炎教授，他說有看本欄文章，覺得上述提到的數據頗為有趣，因此再多做了一點工夫，發覺香港結婚數字與樓價按年變幅確有密切關係，大概是香港結婚人數每增加（或減少）1％，樓價便會升（或跌）0.54％（圖1），這樣說巴克萊擔心樓市會受到結婚人數下跌而有不利影響，便屬可以理解。
不過，姚松炎指從投資角度出發，只要找出一些可以察覺的規律，能趨吉避凶，賺了錢便是神仙，避過跌市便完成任務。然而，學術研究的要求更高，不是計算了一些變項的相關系數便完事，而是需要找出之間的因果關係。
姚教授指出，如將香港每季的結婚人數按年變幅拼合四個季度（一年）之後的樓價按年變幅，兩者就幾乎重疊（圖2），那是否便可以推論結婚數字是樓市的領先指標，即多了人結婚，一年之後樓價便會上升，相反結婚人數減少，一年後樓價便會下跌？
樓價影響結婚 因果難辨
不過，若不作「落後」或「時差」處理，直接將兩組數字（結婚人數與樓價按年變幅）拼在一起（圖2），便會出現另一種現象，那就是樓價變化領先於結婚數字，即可能是樓價太高，人們便不願結婚，而當樓價出現調整，多了人可以買樓，人們的結緍意願便也見變得強烈？
筆者認為，姚教授的觀察確實有趣，告訴何為因，何為果，實在不易說得清楚。不過，不論去年香港結婚人數下跌，是預示了樓價一年後也會下挫，又或是反映之前樓價過高，令到更多香港人不願意結婚，總不是利好樓市的消息。
大埔迷你戶 合租予大學生
又如最近大埔一個新盤快推出，當中近兩成單位為開放式戶型，最細一款的實用面積只有177方呎，有說這可配合近期細單位和細價樓受追捧的熱潮，可以賣得更好價。當然，反過來說，也可能是樓價已升至極高水平，市民的負擔能力追不上，惟有因價就貨，就算呎價高，只要銀碼細，便可以接受，而這會否是市場的「最後一滴血」，就留待時間給予答案吧。
雖然，有評論指有關樓盤這類單位屬於「怪則」，未必適合一般人長期居住，不過筆者從另一角度思考，覺得若有關單位開售價不足200萬元，買來租予大學生做宿舍，會有不俗回報。比方說，若樓價是180萬元，而又可以每月6000元租予內地來港就讀如中文大學的學生，租金回報率便可以達4厘，而要支付的首期也只是54萬元，較諸按揭利率2厘高一點，即每個月供樓後仍有錢落袋。
天水圍業主反價封盤
現在不少大學生就算合租粉嶺和上水的兩房單位，月租也要1萬多元，雖然大埔樓盤的開放式單位會較狹逼，但卻擁有絕對的私人空間，如有穿梭巴士，約10分鐘便可到大埔火車站，然後坐火車往中大上課。
上周五截標的天水圍兩幅貼近濕地公園的住宅地皮，最終由新鴻基地產（0016）以合共41億多元投得，折合平均每呎樓面地價1857元，測量界推論日後樓盤售價可達9000元以上，刺激近日熾熱的天水圍樓市業主，更加心雄頻頻出現反價封盤。
人們估計兩幅地皮興建樓盤日後賣價將遠超現時同區二手樓盤，一來認為新地有品牌效應，二來也應與發展商說總發展成本達160億元有關，因為以此金額推算，則不計地價之建築及利息成本，豈不是每呎高逾6000元？就算真的要6000元，那其建築質素肯定遠超現在同區二手樓，則同區二手樓業主因此而大幅提價，又或買家因而大幅追價，是否合理？
港樓宇供應低潮已過
美聯物業綜合屋宇署發表的最新資料月報顯示，今年首5個月錄約4612個私人住宅單位落成，比起去年同期1455伙大升約2.17倍，不僅為近4年來的同期最高，並且已達去年全年8254伙的56%。該行指出，雖然首個5月的私樓落成量與差餉物業估價署今年預測17,610伙相比只佔約26.2%，但預期下半年有多個大型項目落成，加上原定去年落成的項目亦會順延至今年，今年落成量勢遠超去年數字之餘，更有力達至政府估計的1.7萬伙。
可以說，香港樓宇供應低潮肯定已經過去，部署投資物業策略，不能不考慮此一因素。
撰文﹕陸振球
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財經
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